La vivienda se enfrenta a una caída de precio como la del año en que estalló la burbuja

¿Cuánto va a durar esta crisis? Es la gran pregunta que se hacen los ciudadanos, cada día más conscientes de que la pandemia del coronavirus ha traído consigo otra crisis, la económica, cuyas consecuencias son impredecibles a día de hoy.

Lo que sí puede establecerse son diferentes escenarios, en función de cuánto tarde en llegar la recuperación. Son las famosas V, U y L, hasta ahora tres simples letras para la mayoría de la gente pero que, como ocurrió con la prima de riesgo hace una década, se han popularizado en su versión más financiera.

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Cada una de estas letras dibuja cómo puede ser el golpe de la pandemia para la economía: en forma de V es el escenario más optimista, porque dibuja una recuperación tan rápida como está siendo la caída; el medio corresponde a la U, donde aparece un valle entre el infierno y el cielo; mientras que la L es la peor de las posibilidades, al quedarse la economía por un largo tiempo en el suelo al que la ha enviado la crisis.

Y este último es el escenario principal al que se enfrenta el mercado de la vivienda residencial, según el informe 'Consecuencias del Covid-19 en el real estate', elaborado por Gloval Analytics, quien advierte de que el mercado residencial español se enfrenta, en los próximos 18 meses, a una caída comparable a la sufrida en 2008, el año en que estalló la burbuja inmobiliaria.

“De continuar la actual tendencia negativa, el mercado de la vivienda residencial en España vivirá los efectos de la crisis de manera persistente. Este escenario supone un 'shock' estructural, en que la caída del precio del metro cuadrado a tres trimestres alcanzará el 6,47% y a seis trimestres el 8,11%, unos datos muy similares a los vividos en la crisis de 2008, cuando el precio medio cayó al 9% en el mismo periodo”, apuntan desde Gloval Analytics.

Cuando se pinchó la burbuja, al primer gran golpe que sufrió la vivienda le siguió un escenario de cinco años seguidos de recortes, lo que llevó a acumular una caída del 30%, hasta que se inició la recuperación. Una prolongada agonía que, por el momento, los expertos están descartando, ya que ahora se estima que tras el descalabro de la economía será más intenso, pero más concentrado en el tiempo. Y luego la principal duda es si habrá estancamiento o recuperación rápida.

En el caso concreto del sector inmobiliario, desde Gloval recuerdan que se parte de una situación previa a la pandemia en la que este mercado estaba empezando a sufrir un estancamiento en ventas y en precios. Un débil punto de partida que, ahora, se ve doblemente golpeado por el parón de actividad, que ha supuesto un cerrojazo tanto de las obras como de la venta de inmuebles, y por la caída del PIB, que llevará a España a entrar en recesión, destruir empleo y reducir la demanda.

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De hecho, Sociedad de Tasación espera un parón prácticamente absoluto de las ventas en abril y mayo, y habla de que el número de transacciones puede llegar a caer un 15%-20% en el corto plazo, hasta un 40%-45% en el medio. Aunque, como noticia positiva, habla de que a final de año la demanda se recuperará.

Otro dato que subraya el escenario de caída del precio de la vivienda defendido por Gloval viene por el lado del turismo, sector que junto al aeroespacial será el que más tarde en recuperarse, según un reciente informe de McKinsey. La fuerte contracción de este mercado durante 2020 y 2021 tendrá impacto directo en los pisos turísticos, una de las palancas que elevaron al alza el precio de la vivienda en España, caída cuya dimensiones ha puesto negro sobre blanco la todopoderosa Airbnb, que ha recortado su propia valoración en un 16% por el desplome de la actividad, según informes internos desvelados por FT.

Escenarios más optimistas

Frente a estas visiones más catastrofistas, Gloval también ha analizado la posibilidad de que la recuperación sea más rápida. Si, finalmente, se da un escenario en U, el precio por metro cuadrado caerá un 4,42% en los próximos tres trimestres, contracción que se reduce a un 2,72% si se eleva el análisis hasta los próximos 18 meses.

En el tercer escenario y el más positivo de todos, el V, el 'shock' sería transitorio y la situación económica se recuperaría tras un trimestre de parón económico por la gestión de la pandemia. En este caso, el precio del metro cuadrado apenas caería un 1,94%, mientras que a seis trimestres la estimación que hace Gloval es de -1,39%.

“Los bajos tipos de interés y la escasez de activos alternativos rentables favorecerían una recuperación en V del mercado inmobiliario con mayor inversión. Por lo que esta situación sería diferente a 2008 y estaría claramente asociada a las crisis pandémicas”, señalan desde la firma.