El cambio del AJD en las hipotecas penaliza a las rentas bajas y a la España vaciada

El impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) lo pagan bancos y clientes. Pero la porción que toca a los que piden un préstamo para comprar una vivienda tiende a ser mayor cuando menor es la renta, o si la operación se realiza en zonas con escasez de oficinas bancarias. El cambio que decretó el Gobierno de Pedro Sánchez en noviembre de 2018 no ha evitado que las familias también paguen este impuesto autonómico. Un estudio publicado por el Banco de España confirma que los clientes no se han librado del tributo, aunque con desigualdad: ha sido un cambio positivo para las rentas medias altas o altas de las grandes ciudades, y asumen mayor parte del tributo vía coste las rentas bajas y los clientes de la España vaciada.

El tipo de interés aplicado a las nuevas hipotecas marcó mínimos históricos en noviembre, con un 1,65% en el último dato publicado, y aún provisional, por parte del Banco de España (BdE). El coste ha tendido a descender a la vez que lo hacía el euríbor, al que se vincula la mayoría de hipotecas a tipo variable y que también afecta al precio ofrecido en las fijas. El tipo interbancario promedió un -0,497% en noviembre.

El euríbor lleva bajo cero desde 2015 y el mercado prevé que, tras los efectos del covid y las políticas monetarias de los bancos centrales, se extienda esta anomalía hasta 2031. La serie histórica de datos de nuevas operaciones de hipotecas que publica el BdE arranca en enero de 2003, y marcó sus máximos históricos entre agosto y noviembre de 2008. Desde entonces, ha seguido una evolución descendente que se rompió a finales de 2018 y principios de 2019 con el AJD.

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El impuesto grava los actos formalizados de escritura pública y está cedido a las comunidades autónomas. Hasta octubre de 2018, lo pagaban los clientes que pedían un préstamo hipotecario y era un completo desconocido. Un tributo que se asumía como una parte reducida del esfuerzo que iba a suponer comprar una vivienda. Sin embargo, el Supremo lo puso en el mapa.

El alto tribunal emitió sentencias contradictorias. En la primera, cambió el sujeto pasivo y abrió la puerta a que fuera con carácter retroactivo, sin especificar si quien debía devolver el dinero era el banco (mediador del impuesto) o las comunidades autónomas (quienes lo cobran). Después rectificó, y el Gobierno de Pedro Sánchez emitió un real decreto urgente para fijar que el impuesto lo paguen los bancos. Varias comunidades aprovecharon el cambio para subir un tributo que está entre el 0,75% de Madrid el 1,5% de Cataluña o Andalucía.

Los bancos ya advirtieron de que trasladarían el tributo al precio, algo que dijeron también siempre con la amenaza del impuesto a la banca de Podemos y Pedro Sánchez, que finalmente ha quedado olvidado, al menos por ahora. Y una parte del gravamen sí que se ha trasladado, aunque de forma desigual e irregular entre clientes y geografías.

Tendencia a la baja

La serie histórica del BdE muestra que con el AJD se rompió la tendencia que se había iniciado meses antes de bajar alejándose del 2%. Los primeros meses tras el AJD se vio un salto. Después, sin embargo, hay que tener en cuenta que el euríbor ha seguido bajando y que ha vuelto a aumentar el porcentaje de hipotecas a tipo variable, dos fenómenos que empujan a la baja la serie estadística, que bajó del 1,8% en abril de 2020 y se situó en el 1,646% en noviembre.

Por ello, hay que realizar un examen más profundo para evaluar quién ha pagado el impuesto, que es lo que han hecho los investigadores Gabriel Jiménez, del BdE, Daniel Martínez-Miera, de la Universidad Carlos III y el CEPR, y José Luis Peydró, del Imperian College London, en el informe ‘Who truly bears (bank) taxes? Evidence from only shifting statutory’.

"El estudio obtiene los siguientes resultados: en primer lugar, después del cambio de política impositiva, el tipo de interés hipotecario promedio aumenta, en coherencia con un alto (pero incompleto) traspaso impositivo. En segundo lugar, existe una gran heterogeneidad en dicho traspaso: mayor para los prestatarios con ingresos más bajos, con menor número de relaciones crediticias, que no trabajan para el prestamista o que tienen menos bancos en su código postal. En tercer lugar, a pesar de que no hay variación en el tipo impositivo, el cambio en la política impositiva aumenta la asunción de riesgos por los bancos", resumen los expertos.

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Hay que tener en cuenta que la teoría económica dice que da igual quién sea el sujeto pasivo al asumir un tributo que va sobre el precio. Es decir, la parte con menor poder de negociación asumirá una parte más reducida (o nada) del mismo. Y esto depende del nivel de competencia en la oferta, de la magnitud de la demanda y de la elasticidad en ambas. Esto es, cómo varían si cambia el precio. En un caso extremo, si para la banca las hipotecas fueran un producto residual que les diera igual vender o no, y hubiera mucha demanda, todo el impuesto lo pagarían los consumidores. Si el sujeto pasivo es el banco, se repercutirá en el precio. Y al contrario, si casi nadie quisiera comprar y hubiera una oferta importante, lo asumirían los bancos en exclusiva.

La realidad es que las hipotecas están en un punto intermedio. Sin embargo, los bancos quieren clientes de rentas medias altas o altas, dado que sus préstamos hipotecarios son mayores, consideran que la probabilidad de impago es menor y pueden ser más rentables, al venderles productos y servicios de inversión o seguros. Por ello, es intuitivo pensar que, como demuestra el estudio, el AJD penaliza en mayor medida vía precio a las rentas más bajas entre los que piden hipoteca y a la España vaciada. En el primer caso, porque no son los clientes preferidos por la banca. Y en el segundo, porque hay menos competencia.

En el primer caso, porque no son los clientes preferidos por la banca. Y en el segundo, porque hay menos competencia

El estudio compara la evolución de los tipos de interés de las hipotecas con País Vasco, donde el AJD está exento si la hipoteca es para vivienda habitual. Después del cambio sobre el impuesto, señalan los autores, la tasa hipotecaria aumenta en 10 puntos básicos, lo que supone el 80% del tributo. Pero hay "una gran heterogeneidad en el traspaso, que es mayor (asumen más el impuesto) para los prestatarios con menores ingresos, menor número de relaciones crediticias, que no trabajan para el prestamista o que enfrentan un número menor de bancos en su código postal". Los resultados también muestran que el traspaso del AJD favorece a las rentas más altas de las grandes ciudades. Dado que el traspaso es más débil, hay una reducción relativa del precio que asumen al hipotecarse.

Otro punto importante es que hay bancos que asumen más riesgos como consecuencia de esta modificación legal sobre el impuesto. En concreto, los que tienen una cartera hipotecaria mayor "muestran una disminución en sus ganancias y aumentan su asunción de riesgos, al reducir los costosos seguros hipotecarios en caso de incumplimiento del préstamo, y aumentando la probabilidad de otorgar solicitudes de préstamos de consumo no directamente afectados pero con muchos más riesgos".