En busca del inquilino perfecto

"Me ofreció un adelanto de 6.000 euros y pensé que era un buen candidato. Alguien que es capaz poner sobre la mesa seis meses de alquiler, es de fiar, pensé. Me equivoqué. No he vuelto a ver un euro y he tenido que contratar a un abogado para intentar echarlo de casa". Ramón recuerda cómo fue el proceso de búsqueda de un inquilino que le cuidara el piso que heredó tras fallecer sus padres y que reformó para ponerlo en alquiler y que le pagara puntualmente el alquiler. La vivienda se encontraba en el barrio de Tetuán.

"Hace un año puse el anuncio en internet y en menos de media hora el teléfono comenzó a sonar y no dejó de hacerlo en todo el día. Pedía 1.000 euros, dos meses de fianza y un aval bancario. Esa misma tarde ya tenía un lista de quince interesados en ver la vivienda. Todos venían con la nómina, el contrato de trabajo y algunos incluso con la fianza en metálico y el aval bancario, pero uno se mostró muy interesado en el piso y me ofreció un adelanto de 6.000 euros. Y decidí alquilárselo. Todo fue bien hasta que pasados los primeros seis meses me dejó de pagar. Cuando recupere la vivienda no sé si la volveré a alquilar o si la venderé. No quiero más quebraderos de cabeza", reflexiona Ramón.

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El mayor temor de cualquier casero es que su inquilino deje de pagar el alquiler, le destroce la vivienda y tarde meses, si no años, en recuperarla. Un miedo que determina si decide alquilar la vivienda, matenerla vacía o venderla.

Y es que, el 'boom' que ha experimentado el alquiler en los últimos tres años ha traído consigo también un crecimiento de los impagos. Parece lógico pensar que cuanto mayor es la renta a pagar, mayor la probabilidad de que se produzca un impago ya que, en un contexto de estancamiento de los salarios, cada vez es mayor el esfuerzo que debe realizar el inquilino para poder pagar la renta y cualquier gasto inesperado provoca que surjan dificultades para hacer frente a los gastos relacionados con el alquiler, lo que provoca que el número de impagos se incremente.

Cuanto mayor es la renta a pagar, mayor la probabilidad de que deje se produzca un impago

Según datos del Banco de España, desde 2013, el precio de los alquileres se ha disparado un 50%, mientras que los salarios apenas han crecido un 1,6%, según los datos de contabilidad nacional del INE. Esto ha provocado muchos hogares encuentren serias dificultades para hacer frente al pago de la renta. Una situación que ya empieza a reflejarse en las estadísticas oficiales: los desahucios por impago del alquiler son actualmente muy superiores a los derivados del impago de la hipoteca. Más del 60% son consecuencia de los primeros, según los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).

Con estos datos sobre la mesa, no sorprende que prácticamente tres de cada cuatro propietarios tema sufrir a un inquilino moroso. Pero, ¿es posible encontrar al inquilino perfecto?

Más miedo tras el nuevo decreto del alquiler

La primera pregunta que debe hacerse un propietario es qué porcebtaje de los ingresos de su futuro inquilino va a 'comerse' el alquiler. Los expertos recomiendan que ninguna familia debería pagar más del 30%-35% de su sueldo a pagar el alquiler -o la hipoteca-, de tal manera que un primer vistazo a la nómina de los candidatos puede ayudarnos a saber quién puede darnos más quebraderos de cabeza a la hora de cobrar la renta. De la misma manera, además de la fianza se pueden pedir garantías adicionales para intentar disuadir a un posible moroso.

A este respecto, la situación ha cambiado significativamente en el último año. Desde el pasado mes de marzo, tras la aprobación del último real decreto de alquiler, el arrendador solamente puede exigir al arrendatario un fianza en metálico equivalente a una mensualidad, así como una garantía adicional de hasta un máximo de dos mensualidades -un depósito, un aval bancario...-. En total, tres mensualidades.

Es decir, para un alquiler de 1.000 euros, estaríamos hablando de 3.000 euros, una cantidad significativa y al alcance de pocos bolsillos, aunque insuficiente para muchos propietarios que antes de la aprobación de este real decreto podían pedir una cantidad ilimitada de fianza, de ahí que muchos se sientan ahora más desprotegidos a la hora de alquilar su vivienda.

Y, sin embargo, la fianza o las garantías adicionales no es lo único en lo que se fijan los propietarios que, cada vez más, solicitan más información y documentación a los candidatos o recurren a la contratación de seguros de impago o a compañías encargadas de alquilar el inmueble y seleccionar al mejor inquilino. Al inquilino perfecto.

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De hecho, según datos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), "el 59% de los propietarios les solicitan informes para intentar averiguar si los inquilinos que se han interesado por su inmueble tienen antecedentes de morosidad. Le siguen los informes de riesgo, que son solicitados por el 27% de los arrendadores y, por detrás se sitúa la información relacionada con datos laborales (11%) y personales (3%). Desde la aprobación del decreto ley, los propietarios están buscando alternativas para tomar una decisión más informada, llegándose a multiplicar por cuatro el número de solicitudes de informes que recibimos en FIM”, explica Sergio Cardona, director de estudios y calidad de FIM.

Un vistazo a los archivos de morosos

Cualquiera puede consultar el Fichero de Inquilinos Morosos. No solo las empresas, también los particulares. "A través de FIM Score, aparte de saber sus antecedentes, se puede conocer el perfil de riesgo del futuro arrendatario. El precio por cada consulta de un particular es de 24,95 euros, mientras que los profesionales tienen una tarifa mensual fija con consultas ilimitadas", explican desde el FIM.

Los propietarios pueden completar sus conocimientos solicitando al candidato a inquilino el Certificado de Solvencia FIM, un documento que debe pagar el futuro inquilino y con el que el arrendador puede saber el ratio de endeudamiento del inquilino, la veracidad de los datos personales, sus antecedentes de morosidad, así como si el teléfono móvil y el correo electrónico se encuentran operativos. El precio, 9,90 euros. Consultas, todas ellas, que se pueden realizar online y cuyos resultados los recibe inmediatamente en su móvil, la persona que los solicita, sin tener que esperar un tiempo a poder conocer la información sobre el candidato.

Se puede conocer el ratio de endeudamiento del inquilino, la veracidad de los datos personales o sus antecedentes de morosidad

No obstante, a pesar de la facilidad de acceder a estos datos, aún son muchos los propietarios que siguen fiándose de su instinto, mientras que otros delegan esta labor de Sherlock Holmes a empresas privadas. "Nuestro primer paso es elegir una buena vivienda para poner en alquiler. Si queremos que el inquilino la cuide como si fuera suya, no puede estar en cualquier estado. Necesitamos una vivienda que pueda constituir un hogar. Y con esa primera selección ya tenemos la mitad del trabajo hecho", explica a El Confidencial Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

"Una vez seleccionada la vivienda, empieza la selección del inquilino. Y para ello contamos con herramientas profesionales que nos permiten conocer la solvencia del mismo. Consultamos el FIM, que está al alcance de empresas y particulares, pero también Asnef y Experian que nos permiten determinar si el futuro inquilino es y ha sido un buen pagador. Asimismo realizamos un estudio de fiabilidad para comprobar si con sus ingresos son coherentes con la renta que va a pagar". En total, detalla Carroza, se cruzan hasta 150 datos diferentes y "a través de un algoritmo realizamos un scoring financiero que analizamos para decidir si un interesado puede ser o no, un buen pagador".

Nóminas y avales falsos

No obstante, los profesionales tampoco están exentos de intentos de estafa, tal y como reconoce Carroza. "Nos han presentado avales bancarios falsos, nóminas falsificadas, inquilinos cuya intención es subarrendar la vivienda... Engaños que detectamos con nuestras herramientas y a nuestra experiencia", añade este experto.

Muchas de estas situaciones también las ha vivido Toni Expósito, director general de Comprarcasa en España. "He visto de todo. Hay auténticos profesionales del engaño. Es frecuente que un interesado ponga sobre la mesa del casero varios meses de alquiler por adelantado, una golosina que muchos arrendadores no pueden rechazar. También están los que subarriendan la vivienda. Hemos visto algún caso en el que el inquilino ha levantado una pared de pladur para que la vivienda tenga más habitaciones y poder alquilarlas. La experiencia nos ayuda a detectar los intentos de fraude, sin embargo, basta con decir al interesado que vamos a consultar las bases de datos de inquilinos morosos para que no volvamos a saber de ellos".

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En el caso de Comprarcasa, Expósito explica que ofrecen al propietario dos servicios: la gestión y la administración de la vivienda en alquiler. "En primer lugar preparamos le inmueble para poder alquilarlo y arrancamos la búsqueda del inquilino en nuestra base de datos. En ciudades como Madrid no es necesario ni siquiera subirlo a la web ya que hay inquilinos que se quedaron fuera del proceso de selección de otro piso que pueden estar interesados en el nuevo inmueble. Además, si así lo desea el propietario, podemos encargarnos también de la administración del inmueble. Es decir, de pequeñas reparaciones, goteras, etc. Pero hay propietarios que prefieren encargarse ellos mismos, y cada vez es más frecuente que pidan al arrendatario la contratación de un seguro de protección de pagos que suele suponer un 5% de la renta anual y ofrece 12 meses en caso de impago, cobertura ante posibles destrozos o el coste de procedimientos judiciales", relata Expósito.

Aunque se trata de un escrutinio en toda regla, lo cierto es que muchos futuros inquilinos prefieren someterse a él que a la intuición de su futuro casero. "Cuando estaba buscando piso hace ya año y medio fue una locura. Los alquileres apenas duraban 24 anunciados. En muchos casos el primero que llegaba con la fianza en el bolsillo se lo quedaba, en otros dependía en gran medida de cómo le cayeras al propietario. Así que si volviera a tener que buscar piso, preferiría que valoraran que soy un inquilino solvente", concluye Luis, un joven que lleva cinco años viviendo de alquiler y para quien encontrar piso, como para tantas otras personas, la búsqueda de piso se ha convertido en una auténtica aventura.