PENDIENTE DEL BCE
El euríbor echa un cable a los hipotecados este verano con ahorros de hasta 720€/año
El euríbor despide junio por debajo de los niveles de hace un año, lo que se traducirá en rebajas para quienes tengan contratada una hipoteca variable y deban revisarla ahora
El euríbor despide junio en niveles muy similares a los del pasado mes de mayo, pero por debajo de los niveles de hace un año, lo que se traducirá en rebajas para quienes tengan contratada una hipoteca variable y deban revisarla con el cierre del índice de junio.
A falta de una sesión para despedir el mes, el principal indicador que sirve de referencia a las hipotecas a tipo variable en España cierra el mes en el 3,657%, ligeramente por debajo del 3,68% del mes pasado, pero por debajo del 4,007% de hace un año, lo que se traducirá en rebajas en la cuota de los hipotecados. Entre 30 y 60 euros menos al mes o, lo que es lo mismo, un ahorro entre 360 y 720 euros al año, un pequeño pellizco para afrontar la época estival.
El euríbor arrancó el sexto mes del año con aumentos respecto a los datos de finales de mayo. Sin embargo, durante las últimas semanas ha registrado sus datos diarios más bajos en 4 meses, situándose por debajo del 3,6% en las últimas sesiones. No obstante, si realizamos un balance durante esta primera mitad de año, hay una palabra que define el comportamiento del euríbor: estabilidad.
Después de dos años muy convulsos, con muchos cambios al alza, durante este primer semestre de 2024, el euríbor no ha variado ni siquiera una décima entre un mes y otro. Es más, la diferencia entre el valor medio anotado en enero y el de junio es de solo 0,041 puntos porcentuales: del 3,609% registrado en el primer mes del año hasta el 3,65% que vemos ahora a falta de solo un dato diario para cerrar el mes.
"A principios de este año el euríbor bajó mucho más de lo esperado respecto a cómo estaba durante el último trimestre de 2023. Esto ha traído una estabilidad de este indicador en niveles que, aunque son altos, siguen siendo más bajos que los registrados el año pasado durante estas mismas fechas", destaca Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Esto ha permitido que, desde hace unos meses, cientos de hipotecados hayan podido beneficiarse de una rebaja en la cuota de sus hipotecas. A pesar de que la bajada del euríbor este mes respecto a mayo es muy leve, de apenas 0,03 puntos porcentuales, quienes deban revisar la cuota de sus hipotecas con el cierre de junio, lo notarán en sus bolsillos.
Entre 30 y 60 euros menos al mes en revisión anual
Así, por ejemplo, según datos de iAhorro, una persona que contrató su hipoteca variable en junio de 2022, cuando el euríbor estaba en el 0,852%, y que tiene que hacer este mes la revisión de su cuota de forma anual, para una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con euríbor más 0,99% de diferencial vemos que comenzó pagando una cuota de 542,65 euros al mes. Sin embargo, en junio de 2023 el euríbor se situó en el 4,007% y su cuota mensual se incrementó hasta los 796,43 euros al mes (253,77 euros más). Eso sí, con la revisión actual (el euríbor está en el 3,65%) pasará a abonar una cuota mensual de 765,90 euros, lo que supone un ahorro de 30,52 euros al mes o, lo que es lo mismo, hasta 366,30 euros al año.
Si cogemos este mismo ejemplo, pero para una hipoteca cuya cuantía inicial asciende hasta los 300.000 euros vemos que tanto el encarecimiento de la primera revisión como la reducción de la revisión actual son mayores: en la primera revisión anua la cuota pasó de los 1.085,31 a los 1.592,85 euros, con un aumento de hasta 507,55 euros mensuales o, lo que es lo mismo, casi 6.100 euros anuales. No obstante, en la revisión que hará con el euríbor de este mes, ese ascenso se aliviará un poco: la cuota bajará hasta los 1.531,80 euros y, por tanto, el ahorro será de 61,05 euros mensuales o 732,60 euros anuales. Sin embargo, como vemos, en ningún caso la reducción de este mes compensa el encarecimiento del primer año.
¿Y si la revisión es semestral?
Quien tenga una hipoteca a tipo de interés variable con revisión semestral en vez de anual también verá cómo la cuota de su hipoteca apenas variará respecto a la anterior. Por ejemplo, siguiendo los mismos casos anteriores, para una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de amortización de 30 años, contratada en junio de 2022 con un tipo de interés de euríbor más 0,99% de diferencial vemos que empezó pagando una cuota de 542,65 euros (la misma que si tuviera una revisión anual), pero en la revisión de diciembre de ese año aumentó hasta los 716,81 euros y también subió en la revisión de junio de 2023 a los 799,49 euros. Con estas dos primeras revisiones, en solo un año, esta persona pagaba ya 256,84 euros más de cuota.
Sin embargo, en diciembre de 2023 el euríbor ya había bajado un poco sus datos mensuales y la cuota de esta hipoteca se redujo casi 30 euros, a los 770,60 euros. Un ahorro que apenas ha aumentado por la estabilidad que el índice de referencia ha experimentado en el último semestre. Tanto es así que, con esta revisión, la cuota de esta hipoteca baja tan solo 2,10 euros, hasta situarse en los 768,50 euros mensuales.
Si hacemos el cálculo con la misma hipoteca, pero con una cuantía inicial de 300.000 euros, el ahorro tampoco será mucho mayor: de pagar 1.085,31 euros en la cuota inicial, con la primera y con la segunda revisión esta subiría hasta los 1.598,98 euros mensuales. Y el abaratamiento de diciembre de 2023 (-57,78 euros) y el actual (apenas 4 euros) no compensarán tampoco las subidas anteriores. Por tanto, tras esta revisión, abonará 1.537 euros al mes.
¿Qué pasará en la reunión del BCE de julio?
Respecto a la futura evolución del euríbor durante los próximos meses, el mercado está pendiente de las próximas reuniones del Banco Central Europeo (BCE) que a principios de junio y, por primera vez desde 2016, rebajó los tipos de interés en 25 puntos báiscos hasta dejarlos en el 4,25%.
"En los próximos seis meses, la evolución del euríbor parece estar encaminada a una consolidación de su senda bajista, influenciada por la reciente rebaja de un cuarto de punto de los tipos de interés por parte del BCE. Sin embargo, los descensos del euríbor están siendo más moderados de lo que se anticipaba a principios de año, reflejando una corrección de la sobreestimación inicial de su trayectoria descendente", destaca a El Confidencial Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora.
En su opinión, "los datos recientes de inflación sugieren que es poco probable que el BCE vuelva a reducir los tipos en su reunión de julio, lo cual también influirá en la evolución del euríbor. No obstante, la evolución futura del euríbor está rodeada de una gran incertidumbre".
"Los indicadores macroeconómicos, especialmente los datos de empleo e inflación serán cruciales para determinar las próximas acciones del BCE y, consecuentemente, la trayectoria del euríbor. Si la inflación persiste en niveles elevados, es probable que el BCE mantenga una política monetaria restrictiva, limitando así el descenso del euríbor. En resumen, la senda futura del euríbor estará estrechamente vinculada a los desarrollos macroeconómicos en los próximos meses", destaca Javaloyes.
Diferentes entidades y organismos sitúan al euríbor en una horquilla que va del 3% al 3,5% de cara a finales de 2024
Por lo pronto, todavía no se han visto grandes cambios en este indicador tras la bajada de tipos del BCE por parte del euríbor. Uno de los motivos, según el portavoz de iAhorro podría ser "que la reducción que vimos en este indicador en enero respecto a diciembre y noviembre del año pasado haya amortiguado el descenso que esperábamos ahora; como si este indicador supiera de antemano las decisiones que tomaría después el BCE".
Eso sí, matiza Colombelli que "la ola más complicada ya la hemos dejado atrás. La tendencia estable del euríbor y la bajada de los tipos de interés del BCE nos está adelantando que la situación del mercado hipotecario solo puede ir a mejor”.
Por su parte, Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator, coincide con el resto de expertos y considera que para que el euríbor baje considerablemente, "el BCE debería anunciar más bajadas de tipos de interés, pero no se espera que lo haga a corto plazo debido a la inflación actual".
La previsión sobre el euríbor para 2024 que realizan otras entidades y organismos han empeorado respecto a meses anteriores y ahora sitúan al euríbor en una horquilla que va del 3% al 3,5% de cara a finales de 2024: Bankinter y Funcas son los que prevén cifras más elevadas para final de año (3,5% y 3,2%, respectivamente), mientras que Caixabank sitúa al euríbor en el 3,03% y Asufin, en el 3%.
Desde XTB por su parte, consideran que el euríbor seguirá cotizando alrededor del 3,5% "hasta que haya una mayor visibilidad sobre los próximos movimientos del BCE. Una caída de la inflación podría facilitar dos nuevos recortes de 25 puntos básicos antes de que finalice el año, lo que podría llevar al euríbor a la zona de 3,25%. Sin embargo, parece muy complicado que los precios puedan estabilizarse con la actual solidez del mercado laboral y la confianza en el gasto, por lo que nuestro escenario base en estos momentos es el de un solo recorte en el mes de diciembre y que el euríbor cotizará en el rango de entre 3,65%y 3,30% de aquí a final de año", aseguran.
Sobre lo que pasará en la próxima reunión del BCE, Simone Colombelli cree que "lo más probable es que no aplique ningún cambio en los tipos de interés, sino que los mantenga en el 4,25% actual", mientras que Joaquín Robles, de XTB, asegura que "el consenso del mercado todavía confía en la posibilidad de dos recortes más de 25 puntos básicos en lo que resta de año, pero en el caso de que la inflación no logre estabilizarse de manera consistente en el 2%, se podría quedar en un solo recorte". Asegrua este experto que la evolución de la política monetaria en Europa "también se podría ver condicionada por la Reserva Federal, ya que todo apunta a que solo realizará un solo movimiento de cara a diciembre, después de las elecciones generales de noviembre".
El próximo 18 de julio el BCE celebrará su última reunión antes de irse de vacaciones. "Pese la incertidumbre sobre lo que podría hacer el BCE en los próximos meses y cómo impactarían sus decisiones en el euríbor, hay algo que parece bastante claro: el verano y el comienzo del otoño traerán buenas noticias para quienes tengan que revisar su hipoteca variable. Aunque el euríbor no experimentará caídas bruscas desde Kelisto no prevemos que termine el año por debajo del 3,4-3,5%-, la comparativa año a año se empezará a hacer con los niveles máximos de 2023, cuando el índice llegó a alcanzar el 4,16% y eso permitirá rebajas jugosas en la cuotas mensuales", destaca la portavoz de Kelisto.es, Estefanía González.
Sin grandes sobresaltos en verano
Para Simone Colombelli, "el verano no suele ser un periodo de mucho ajetreo en el mercado hipotecario e inmobiliario: los bancos se quedan con servicios mínimos y los ciudadanos se van de vacaciones y prefieren dejar estos temas para la 'vuelta al cole'. Esto hace que en los meses de julio y agosto se firmen muchos menos préstamos que en cualquier otro mes del año".
No obstante, aunque el BCE cambie de opinión y vuelva a aplicar otra bajada, Colombelli no cree que sea mayor de 0,25 puntos y "es complicado que la banca cambie precios y tarifas por una bajada tan pequeña dos semanas antes de empezar el mes de agosto. No es habitual hacer cambios en verano y este año no va a ser la excepción".
"Esto, unido a que el periodo de máximo movimiento en el sector suele darse entre finales de septiembre y principios de octubre para preparar ya el final de año y cumplir con los objetivos previstos, en caso de que el BCE quiera hacer otro recorte en los tipos podría esperar a septiembre sin ningún problema", afirma el portavoz del comparador y asesor hipotecario respecto a posibles cambios en la oferta hipotecaria.
"Por tanto", prosigue, "de momento, solo veremos algunos cambios por parte de bancos que todavía no han mejorado sus ofertas y que las tendrán que bajar para ser más competitivos y, ya en septiembre, si el mercado continúa estable y la presidenta del BCE, Christine Lagarde, vuelve a anunciar otra bajada de los tipos oficiales, la banca hará nuevos reajustes en sus ofertas", concluye.
Las hipotecas fijas se han posicionado como líderes absolutas y las variables son el producto menos contratado del mercado hipotecario
Por lo pronto, como recuerda Carbajal, las hipotecas variables siguen siendo el producto menos contratado. "Este mes, las hipotecas fijas se han posicionado como líderes absolutas en el comparador de hipotecas de Rastreator con un total del 95% de operaciones, ya que las entidades están ofreciendo hipotecas a tipo fijo con un interés cercano al 2,5%. Aun así, es importante que las personas que estén considerando contratar un préstamo hipotecario utilicen herramientas como el comparador de hipotecas para que puedan comparar todas las ofertas y escoger la que mejor se adapte a sus necesidades. Además, también se ofrecen condiciones más ventajosas que contratando el préstamo de forma independiente, lo que puede suponer un ahorro a largo plazo".
Por otro lado, desde Rastreator destacan cómo "siguen aumentando las operaciones para un plazo de devolución del préstamo entre 1 y 10 años. Si bien es cierto que mayo se posicionó como el mes con más contrataciones de hipotecas con un plazo mínimo de devolución en lo que va de año, junio ha destacado por el incremento de solicitudes con un periodo de amortización que oscila entre 1 y 10 años, ya que este mes ha supuesto el 10% del total de las operaciones, tal y como desprenden los datos del 'Observatorio de hipotecas de Rastreator'. Sin embargo, el periodo entre 11 y 20 años ha descendido al 20%, mientras que el plazo entre 21 y 30 años ya supone el 70% de las operaciones".