La vivienda despide el año con caídas y en 2010... más

El mercado inmobiliario despide un annus horribilis. Los precios han caído un 7% en apenas doce meses pero este porcentaje no parece suficiente para que el sector empiece a remontar el vuelo. Las voces en torno a si la vivienda ha tocado suelo son disparatadamente contradictorias.

La cuestión no es baladí, ya que este punto es clave para determinar no sólo la recuperación del sector, sino de la economía española en general. No en vano, el 'ladrillo' ha sido el pilar fundamental sobre el que la piel de toro cimentó su crecimiento en la última década. Lo dijo hace casi un año Francisco García Paramés, una de las estrellas de la gestión en España: "Cuanto más tarden en bajar los pisos, más se alargará la crisis".

¿Hay todavía recorrido a la baja? Depende a quien se dirija la pregunta. Caixa Catalunya, por ejemplo, decía hace unas semanas que los precios ya han comenzado a repuntar. Una afirmación que muchos cogen con pinzas, teniendo en cuenta que la caja catalana es una de las entidades más pilladas por el ladrillo y con una tasa de mora de casi el 6%.

En su opinión, el 'stock' de viviendas casi se ha absorbido, mientras que otras fuentes lo sitúan entre 800.000 y 2.000.000 casas. La caja catalana, basándose en esta afirmación, se ha aventurado incluso a subir entre un 3% y un 5% el precio en algunas de sus promociones de vivienda nueva en aquellos lugares donde la sobreoferta ya es prácticamente inexistente. Una política de precios totalmente opuesta a la de otras entidades españolas como Banesto o Caja Madrid, que han salido al mercado con ganchos de hasta el 40% de descuentos.

El principal campo de batalla sigue siendo que oferta y demanda vuelvan a encontrarse algo que con un stock de casi un millón de viviendas -estimación del BBVA- tardará unos tres o cuatro años en llegar. "Mientras exista el stock de viviendas que hay actualmente, ésta no tocará suelo", asegura Miguel Hernández, experto del sector inmobiliario del IE Business School. En su opinión, se trata puramente de una cuestión de mercado, de oferta y demanda, aunque sí apunta como necesaria una reforma normativa respecto al suelo, sobre cuya legislación, "preconstitucional, del año 56, sólo han uido poniénodse parches. Pero desde el punto histórico, está desfasada".

Sobre la base más optimista de un stock de viviendas en torno a las 800.000 unidades y si se asume que en 2009 se venderán unas 200.000 viviendas, "estamos hablando de unos cuatro años para absorber la oferta sectorial, sin actividad adicional alguna, en el mejor de los mundos posibles", reflexionaba S. McCoy en su artículo, ¿Por qué el precio de los pisos no cae?.

Con estas cifras sobre la mesa, y hasta que oferta y demanda vuelvan a encontrarse, no queda sino corrección de precios. BBVA cree que durante 2010 los precios caerán más que este año: un 8%. La caída acumulada de los precios desde los máximos -allá por abril de 2007- será entre el 15% y el 30%, según el banco. La consultora inmobiliaria Aguirre Newman se muestra algo más pesimista ya que cree que la vivienda todavía debería caer un 27%.

La caída de precios ha sido, sin embargo, sólo una de las consecuencias del pinchazo de la burbuja, y no la más evidente ya que la caída está siendo lenta aunque progresiva. Más acusado ha sido, por ejemplo, el descenso de la construcción de viviendas o el tiempo de venta de los inmuebles. Respecto al primero, la reducción ha sido drástica. El inicio de viviendas se ha desplomado cerca de un 50%, mientras que los visados que conceden los arquitectos técnicos para la construcción de viviendas lo han hecho en un 60%.

Respecto al segundo, el enfiriamiento de las transacciones inmobiliarias -por culpa de la mayor dificultad para acceder al crédito, el mayor aumento del paro y los elevados precios que habían alcanzado los precios, entre otros factores-, ha provocado que el tiempo medio para vender una vivienda se haya ampliado significativamente. A falta de datos oficiales sobre las operaciones sobre vivienda nueva, los referentes a la segunda mano muestran que ahora se tarda casi un año en vender un piso frente a los 88 días de 2004, en pleno boom inmobiliario.

Así las cosas, el que fuera uno de los motores de crecimiento de la economía española se ha quedado sin gasolina, dejando tras de sí un significativo números de parados, obras a medio construir e inmobiliarias, promotoras y otras compañías vinculadas al sector -como las agencias inmobiliarias, por ejemplo-, al borde del abismo.