Los arrendadores blindan los contratos de alquiler para evitar inquilinos morosos

Algo empieza a moverse en el mercado del alquiler en España. Esta semana se conocía que varias entidades financieras han decidido recurrir al Sociedad Pública de Alquiler (SPA) -adscrita al Ministerio de Fomento- para dar salida a través del alquiler a parte del 'stock' de viviendas de estas entidades.

Mientras éstas comienzan a mover ficha, quienes ya estaban dentro de este negocio siguen blindando sus contratos para combatir uno de sus principales temores: los inquilinos morosos.

“Los propietarios españoles siguen siendo desconfiados a la hora de alquilar sus vivienda. Temen no cobrar las rentas o sufrir destrozos en el inmueble y se han habituado a proteger sus contratos de arrendamiento. Por eso, la mayoría no se arriesga a alquilar si no es con una cobertura adicional que le dé tranquilidad como avales personales, avales bancarios, referencias, fianzas, seguros, garantías de cobro, arbitraje, etc”, explicaba recientemente en unas jornadas Carlos Ruiz, gerente de Arrenta.

Entre todas ellas, una está empezando a calar fuerte entre los propietarios de inmuebles en alquiler. La de introducir en los contratos cláusulas de sometimientos a arbitraje en los arrendamientos urbanos. Esta práctica está muy extendida en otros países europeos donde el alquiler también lo está, aunque poco a poco empieza a abrirse camino en nuestro país.  

La prueba de este auge se refleja en los datos. En la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade), los arbitrajes en arrendamientos urbanos sumaron un total de 611 en 2010, un 17,27% más que en 2009.

Resolver conflictos a través de un tercero imparcial

Ruiz lo explica. "Esta práctica, regulada por la Ley de Arbitraje 60/2003, es una vía paralela y sustitutoria de la Justicia Ordinaria por la que, en caso de conflicto entre dos o más partes, un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la controversia dictando un laudo (sentencia) que es de obligado cumplimiento".  Para que esto sea así, "de derecho", el árbitro tiene que ser un abogado en ejercicio, experto y el laudo deberá estar motivado aplicando el derecho, lo que garantiza su sujeción a las leyes vigentes.

El objetivo es conseguir que cualquier conflicto entre inquilino y arrendatario se resuelva mediante el arbitraje y no en los juzgados donde puede dilatarse, como en Madrid, año y medio o dos años.

"No es una herramienta unidireccional diseñada para perjudicar a quien vive de alquiler y favorecer a quien alquila, sino que lo que se pretende es favorecer a ambas partes, al que cumple el contrato", matiza Javier Íscar de Hoyos, secretario general de la Asociación Europea de Arbitraje (Aeade).

¿Qué ventajas conlleva el arbitraje?

Es rápido, económico y eficaz ya que obtiene un laudo o sentencia firme en un plazo más rápido que si se acudiera a los juzgados. Según los cálculos de Arrenta, se pueden ahorrar hasta seis meses y más de 5.000 euros en esfuerzo económico.

"El arrendador que alquila su vivienda quiere que el inquilino pague siempre. ¿Y si no paga? Lo que quiere es la posesión del inmueble lo antes posible y que le paguen las rentas que se deben. Con el arbitraje se reducen los plazos. En Aeade, por ejemplo, desde que se presenta la demanda de arbitraje hasta que se pronuncia el laudo están pasando de media treinta días", explica Íscar de Hoyos y añade que el arbitraje permite que los propietarios recuperen sus viviendas en una media de cuatro-cinco meses.

Los datos de Arrenta muestran que en los alquileres que incluyen su cláusula de arbitraje, los casos de incumplimiento se sitúan en el 2,5% frente a una morosidad media del sector en torno al 8%. "En la mayoría de los casos no hace falta llegar a que se dicte el laudo arbitral, los inquilinos pagan sus deudas antes de un mes, tras recibir la notificación de aviso", aclara Carlos Ruiz.

No obstante, no siempre la parte condenada acata el laudo. "Cuando un moroso sigue sin pagar, bien porque no puede o porque no quiere, hay que ejecutar el desahucio y llegados a este punto es el juez es el que pone la fecha para el mismo. Cuando no hay arbitraje también se puede acabar directamente en los juzgados. La principal diferencia es que es cuando sí lo hay, es menos frecuente que haya que recurrir juez para que ejecute el laudo", explican desde Arrenta. Según sus cálculos y los de Aeade, aproximadamente la mitad de los laudos acaban ejecutándose por vía judicial. Cuando esto sucede, desde la asociación calcula unos plazos medios entre cuatro y cinco meses.

Los seguros contra impagos

Otra de las medidas preventivas que empiezan a calar entre los arrendatarios son los seguros de impago. Algunas aseguradoras cubren el impago del alquiler, el desahucio y los desperfectos de las viviendas, pero normalmente se exige que el inmueble sea la vivienda habitual del inquilino, explican desde la OCU.

Arrenta por ejemplo, ofrece una garantía de cobro de rentas que proporciona una cobertura de los alquileres a partir del segundo mes de impago. Con ella se benefician las dos partes del contrato ya elimina otros trámites complicados como los avales bancarios. A empresa también cuenta con una cobertura de actor vandálicos de hasta 3.000 euros o defensa jurídica gratuita cuando, por ejemplo, el condenado no cumple el laudo y éste tenga que ejecutarse en el juzgado de primera instancia y el arrendatario necesite los servicios de un bogado o procurador.