Los compradores de viviendas de lujo también aprietan las tuercas a los vendedores

Las viviendas de lujo no han sido ajenas al crash inmobiliario sufrido en España en los últimos cinco años. 

Al igual que ha sucedido en otros segmentos de mercado más asequibles, se han producido caídas de precios -aunque los expertos aseguran que el golpe ha sido menor-, las ventas se han resentido mientras los compradores han aprovechado el pinchazo de la burbuja para exigir importantes descuentos en los inmuebles a la venta.

“La crisis ha afectado al mercado inmobiliario de lujo en menor medida que los sectores medios y bajos del mercado, pero indudablemente los precios se han reducido y la frecuencia de ventas ha sido menor”, explica a Cotizalia.com Jesús Gil Marín, consejero delegado de Consulting Inmobiliario Gilmar.

Resulta difícil cuantificar cuál ha sido el revés sufrido ante la ausencia de estadísticas específicas en torno a este segmento del mercado. Los datos oficiales y extraoficiales hablan de evolución de precios teniendo en cuenta si es primera o segunda mano, si se trata de vivienda libre o protegida, pero no ofrecen datos teniendo en cuenta si se trata de viviendas de lujo o no.

Algunos datos que arrojan algo de luz al respecto son los del informe del IESE y Fotocasa, según los cuales, los inmuebles de mayor tamaño y los más caros han aguantado mejor el chaparrón.  

Los pisos más caros y grandes caen menos desde máximos

Las viviendas hasta 60 metros cuadrados acumulan un desplome desde máximos del 28% y las de entre 60 y 100 metros, del 26%. Algo menor ha sido la caída para los pisos entre 100 y 150 metros cuadrados (-20,7%), mientras que en los de mayor superficie, entre 150 y 300 metros, el descenso desde los máximos se sitúa en el 14,5%, un porcentaje abultado, pero sensiblemente inferior.

No obstante, conviene interpretar estos datos con prudencia dado que recoge información de inmuebles de toda España y no es lo mismo una vivienda de 300 metros cuadrados en el centro de Madrid o Barcelona que en cualquier otra capital española. De hecho, los datos del IESE y Fotocasa arrojan un precio medio del metro cuadrado de unos 3.400 para pisos entre 100 y 300 metros cuadrados, mientras que en Madrid, por ejemplo, un piso de lujo puede oscilar entre 200 y 500 metros cuadrados y los 6.500 y 8.500 euros el metro cuadrado.

Gloria Sánchez, directora de Casas de Prestigio de la consultora Knight Frank también reconoce, al igual que Gil Marín, el indudable impacto del pinchazo inmobiliario sobre las viviendas de alto standing aunque asegura que con la crisis, los potenciales compradores de este tipo de viviendas se encuentran en el momento adecuado para comprar. “Ahora mismo hay cosas muy interesantes”, aunque también reconoce que la demanda de este tipo de viviendas “se ha vuelto más dura a la hora de negociar precios”.

Descuentos de dos dígitos sobre los precios de venta

En las viviendas de lujo, muchos particulares también se han visto obligados a dar el brazo a torcer respecto a los precios de venta, al igual que ha sucedido en otros segmentos de mercado donde se están consiguiendo bastantes rebajas entre el 10% y el 20% yen algunos casos, superiores al 30%, según datos recientes de idealista.com.

“El mercado sigue activo. No se ha notado tanto la crisis como en otros segmentos del mercado y sigue habiendo oferta aunque pueden llegar a conseguirse descuentos de hasta el 20% respecto al precio del salida, aunque en ocasiones las negociaciones suelen realizarse entre un 25% y un 30% por debajo del precio inicial de venta”. Depende, explica Gloria Sánchez, de varios factores como la calidad del producto, su ubicación o el perfil del vendedor.

"Actualmente hay muchos compradores que hace años estaban interesados en comprar pero no vieron nada que les interesase. Ahora regresan a un mercado sobrevalorado y como el comprador no es ningún ignorante quiere pagar un precio justo", añade.

Por su parte, Gil Marín asegura que es “muy habitual que las operaciones se cierren por un porcentaje inferior al inicial. A veces porque ese producto lleva mucho tiempo a la venta y en otras porque no se ha llevado a cabo el trabajo preciso que conduce al precio de venta”, como, por ejemplo, contar con el asesoramiento de un experto en este tipo de operaciones que permita ajustar el precio del inmueble a la realidad del mercado. 

Recuperación de las ventas

Aunque intensas, las negociaciones entre compradores y vendedores comienzan a dar sus frutos y a desatascar este mercado. No obstante, al igual que el segmento medio, medio-bajo, el arranque de 2011 ha sido duro. No existe "la alegría compradora de hace tres años, pero seguimos haciendo operaciones", apunta Gloria Sánchez, quien asegura que cierran entre el 15% y el 20% de las operaciones. El incremento de las ventas de Knight Frank durante el último ejercicio fiscal ha sido del 15%.

Las cifras de Gilmar también invitan al optimismo. "En 2010 experimentamos un incremento de las ventas en torno al 20% respecto a 2009. En unas condiciones como las que venimos atravesando desde 2008 se puede considerar un éxito, aunque siguen estando muy lejos de las épocas doradas", apunta Gil Marín. Y añade que por lo que se refiere a 2011, "el comienzo no es muy esperanzador puesto que el primer trimestre es sensiblemente inferior al del año anterior. Estamos en una situación de desconcierto ante la falta de estabilidad".

¿Dónde se concentra la demanda?

Los expertos señalan que los compradores de viviendas de lujo buscan inmuebles bien situados, en zonas muy céntricas o residenciales con las suficientes infraestructuras como para convertirlas en zonas de lujo. "Es decir, un piso en el Barrio de Salamanca, un chalet en Pozuelo, Majadahonda o Alcobendas siempre va a tener un comprador. El único problema es ajustar el precio", apuntan desde Gilmar.

Por su parte, desde Knight Frank aseguran que lo que "está ahora de moda en Madrid es La Finca, por el concepto de seguridad que ofrece frente, por ejemplo, a La Moraleja, una urbanización abierta, con mucha oferta de inmuebles pero al mismo tiempo, con mucho tránsito".