El frenazo constructor recortará el stock de vivienda nueva en varios distritos de Madrid en un año

La oferta de viviendas nuevas en algunas zonas de Madrid capital se reduce. De hecho, en los próximos doce meses, si no se ponen en marcha nuevas promociones y se mantienen los ritmos de venta actuales, quien quiera comprar piso en zonas como Vicálvaro, Usera, Chamartín o Chamberí tendrá que acudir a la segunda mano si quiere comprar un inmueble, según un informe de Foro Consultores.

"Si bien es cierto que las promociones actualmente en venta requerirán cerca de 52 meses para terminar su comercialización, en este punto es necesaria una observación importante. Con el stock existente y los ritmos de ventas actuales, el plazo en el cual se agotaría la oferta de viviendas, si no saliera a la venta ninguna vivienda nueva, sería de 16 meses, incluso en algunos barrios como Usera, Fuencarral-El Pardo o Chamartín se agotaría la oferta en menos de un año", apunta la consultora inmobiliaria.

La consultora cifra en poco más de 5.100 el stock de vivienda de primera mano en Madrid capital, aproximadamente la mitad de inmuebles que había hace cuatro años.

Uno de los ejemplos más significativos es el del Vicálvaro. En este distrito madrileño, el stock de viviendas se ha absorbido prácticamente en su totalidad desde 2007. Entonces, el número de viviendas nuevas a la venta era de 51, ahora, sólo queda una. En Chamartín apenas quedan 72 pisos nuevos, mientras que en Usera y el bario de Chamberí quedan por vender 56 y 72 inmuebles de primera mano respectivamente. La consultora estima que, a los ritmos actuales de venta, en menos de doce meses se liquidará el stock en Fuencarral-El Pardo, Usera o Villa de Vallecas, y en poco más de un año, en Carabanchel, Retiro, Chamartín o Ciudad Lineal, como muestra el cuadro adjunto (pinche aquí para amliar la imagen).

Los distritos con mayor stock de viviendas son los de Carabanchel y Puente de Vallecas, dos de las zonas que han sido objeto de diferentes desarrollos urbanísticos que impulsaron la construcción de viviendas en los últimos años (el Pau de Carabanchel y el Ensanche de Vallecas, respectivamente). En ambos distritos hay cerca de un millar de inmuebles a la venta. Conviene matizar que en zonas más céntricas como Chamartín o Chamberí la ausencia de suelo impide o dificulta la puesta en marcha de promociones.

Los datos ponen también de manifiesto la difícil salida que han tenido en el mercado muchas de estas viviendas. En Chamartín, por ejemplo, el stock no sólo no se ha reducido sino que se ha incrementado (de 71 a 72 viviendas entre 2007 y 2011), mientras que en otras zonas como Barajas, Carabanchel, el barrio de Salamanca o San Blas, el stock apenas se ha reducido -por debajo del 20% en todos los casos-.

Caída media de precios del 19%

Unos precios muy elevados, el aumento del desempleo y la dificultad para acceder al crédito han sido algunos de los factores que han frenado la compraventa de este tipo de inmuebles. De hecho, en 2007, el precio absoluto medio de venta en Madrid capital alcanzó máximos históricos: 446.643 euros, un 25% menos respecto a los 332.446 euros de 2011. Los precios absolutos de este año se mueven en un rango que va desde los 77.900 euros como precio mínimo a los 3.381.000 como precio máximo.

Por su parte, los precios unitarios (€/m2 construido con comunes) han experimentado desde el año 2007 un descenso del 19% para situarse en la actualidad en 3.952 euros, casi en valores del año 2005. (Pinche aquí para amliar la imagen).

La caída de precios varía según los distritos. Chamartín, uno de los más caros de Madrid, ha experimentado descensos en los precios cercanos al 40%, mientras que el Puente de Vallecas, Barajas o Villaverde, los descensos han sido del 25%. Unos porcentajes que contrastan, por ejemplo, con la caída del 6% de Arganzuela, el menos castigado.

Foro Consultores achaca este descenso, en cierta medida, a la entrada en el mercado durante 2008 y 2011 de las entidades financieras, "que han ajustado los precios a la baja para poder aumentar las ventas en aquellas promociones que llevaban en el mercado demasiado tiempo. Estas entidades no sólo han adquirido las promociones sino, que en algunos casos, han ayudado al promotor a venderla, realizando descuento en los precios y sobre todo favoreciendo la financiación del comprador y ofreciendo la totalidad del valor de la vivienda en el crédito hipotecario con condiciones más ventajosas".