Las administraciones cuelgan con dos años de retraso el cartel de 'se vende' en sus edificios

“La administración pública ha llegado dos años tarde si lo que pretende es obtener el mejor precio para sus inmuebles”. Es la opinión de varios expertos del sector inmobiliario consultados por El Confidencial ante las ventas de inmuebles de titularidad pública que han comenzado a acometer algunas comunidades autónomas para conseguir efectivo y poder sanear sus cuentas públicas.

Con varias operaciones sobre la mesa, se plantea una pregunta: ¿Es el mejor momento? Los expertos consultados son tajantes. No. Consideran que han acudido tarde al mercado. “Ahora son uno más. Hay mucho donde elegir y mucho donde exigir. Deberían haber tomado esta decisión mucho antes. Ahora están compitiendo con otros actores en igualdad de condiciones”, señalan.

La actividad del mercado en el último año, tampoco invita al optimismo. Según algunos informes, a pesar de que 2011 comenzó con un ligero aumento del interés por parte de los inversores, estos se han mantenido muy cautos a lo largo del segundo trimestre. Además, la situación económica en España y su repercusión en los mercados financieros también marcará las decisiones de compra de los inversores, tanto de los agentes nacionales como internacionales.

Para muestra, un botón. En Barcelona, por ejemplo, apenas se ha cerrado una decena de operaciones en el sector de oficinas en el último año, según la base de datos de i-comparables.com. La más significativa, la venta de un lote de sucursales bancarias del Banco Sabadell por 81,5 millones de euros, con un contrato de arrendamiento mínimo de 25 años lo que, según los expertos supone una importante garantía de ingresos.

La duración del contrato será fundamental

Precisamente el tipo de contrato será clave para que la operación salga adelante. “Si no se firman contratos a largo plazo, las ventas se complicarán ya que a día de hoy hay mucho producto en el mercado". 

"La demanda continúa buscando contratos con obligado cumplimiento a largo plazo y con rentas lo menos alejadas posibles a las rentas de mercado actuales", apuntaba Jones Lang LaSalle en un informe reciente. Precisamente esta consultora es la que se ha hecho, junto al despacho Roca Junyent del concurso para la venta del primer lote de inmuebles de la Generalitat, cuya adjudicación se conoció el viernes pasado.

En función del tipo de contrato, los expertos creen que las rentabilidades pueden oscilar entre el 7%, si éste se limita a 5 años y un porcentaje muy elevado teniendo en cuenta los precios actuales del mercados y el 6% para contratos a partir de 20 años. 

A todo esto se suma además la solvencia y calidad de los activos. "El principal punto a favor de estas operaciones es que al tratarse el inquilino de las administraciones públicas el inversor cuenta, a priori, con más garantías”, añaden las fuentes consultadas. Aunque señalan que las dificultades económicas por las que aparentemente atraviesan algunas de ellas también está pasando factura a su credibilidad. 

Andalucía, Cataluña, Castilla La Mancha...

La Junta de Andalucía abrió la caja de Pandora al adjudicar a principios de julio a BNP Paribas Real Estate la venta de un lote de 49 activos con los que espera ingresar hasta 800 millones de euros. La Generalitat seleccionaba la semana pasada a Jones Lang LaSalle y al despacho de abogados Roca Junyent para la venta de un primer lote de edificios valorado en almenos 98,7 millones de euros, según informóLa Vanguardia. En total, Artur Mas pretende desprenderse de 37 inmuebles e ingresar unos 550 millones de euros.

Otras Comunidades como la de Castilla La Mancha seguirán sus pasos en breve dentro del marco del duro plan de ahorro y contención del gasto público anunciado la semana pasada por su presidenta y secretaria generaldel PP, María Dolores de Cospedal. Cuáles serán los inmuebles afectados todavíaes un interrogante aunque se sabe que algunos actualmente no están en uso actual y otros sí, aunque pasarán a manos de terceros con la Junta como inquilino.

Precisamente ésta está siendo la fórmula elegida por las administraciones para soltar lastre: vender los inmuebles pero quedarse como arrendadores o lo que es lo mismo, sale & leaseback.

Extremadura ha sido la última en sumarse al carro. El martes pasado, el presidente extremeño, José Antonio Monago, anunció que habrá una racionalización en el uso de edificios públicos que incluye tanto la venta de inmuebles como el alquiler de los mismos. Con esta medida pretende ahorrar entre 100 y 200 millones de euros.  

Una 'jugosa' tarta para las consultoras inmobiliarias

A pesar de las dudas que pueden despertar estas ventas, lo cierto es que han despertado el interés de las grandes consultoras inmobiliarias internacionales. Jones Lang LaSalle ha sido la última en conseguir un trozo del pastel, el de la Generalitat que la próxima semana cierra el plazo para la presentación de ofertas por los otros dos lotes. BNP Paribas Real Estate se hizo con los inmuebles de la Junta de Andalucía. 

Otras de las grandes como Aguirre Newman, Knight Frank, CB Richars Ellis -ésta última con un departamento especializado en administraciones públicas- y Cushman Wakefield también están en el terreno de juego.