La creación de hogares crece el doble que los pisos construidos y presiona los precios

¿Por qué aumentan los precios de la vivienda? Existen múltiples causas, pero hay una que sobresale, y no es otra que el desajuste entre oferta y demanda de viviendas, que tiene su punto de conexión en un dato clave: el número de nuevos hogares que se crean cada año. Y lo que dicen las estadísticas oficiales es que la distancia crece y crece.

Algunos datos lo dejan negro sobre blanco. El año pasado, según la Encuesta de Población Activa (EPA), se crearon en España 210.700 nuevos hogares. La cifra es relevante, porque es la más elevada desde los tiempos de la burbuja inmobiliaria, cuando a causa de la entrada de inmigrantes se disparó el número de nuevos hogares. En 2006, por ejemplo, se crearon 427.700 hogares, el doble que ahora, pero entonces la construcción de viviendas se multiplicó —por encima de esa cifra— para atender el enorme incremento de la demanda. Incluso por encima de lo razonable, lo que explica que cuando pinchó la burbuja quedaron entre dos y tres millones de viviendas, según las fuentes, sin vender.

¿Qué está sucediendo ahora? Pues que mientras el número de hogares está creciendo de forma intensa respecto de lo que ha sucedido en la última docena de años, de nuevo por la entrada de inmigrantes, la producción de viviendas nuevas no crece al mismo ritmo. En 2022, en concreto, y según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el número de viviendas libres terminadas se limitó a 79.935. Es decir, una cifra que representa apenas el 38% de los nuevos hogares. Si se añaden las viviendas protegidas incluidas en los planes estatales y autonómicos, el resultado es, igualmente, significativo. En total, 10.217 viviendas.

Esto quiere decir que el año pasado se terminaron, según las estadísticas oficiales, 90.152 viviendas, entre libres y protegidas, mientras que se crearon 210.700 hogares. La cifra, por lo tanto, representa el 43%. Es evidente que existe un desfase entre las necesidades de vivienda y la construcción, pero en todo caso refleja una tensión que se traduce en precios más elevados. En particular, en zonas donde la demanda de viviendas es mayor porque hay más actividad económica, y que son, precisamente, a las que acuden tanto los demandantes nacionales como los inmigrantes en busca de un empleo.

Oferta y demanda

A esta conclusión llega un reciente trabajo del Centro de Estudios Demográficos, adscrito a la Universidad Autónoma de Barcelona, en el que se acredita que "existe un problema creciente de desajuste entre la demanda demográfica de viviendas y la nueva oferta disponible". El estudio lo ha realizado Juan A. Módenes, profesor del Departamento de Geografía, y según sus estimaciones, referidas solo a Cataluña, mientras que en el último periodo expansivo 2014-2020 el stock de hogares se incrementó en 222.000 unidades, únicamente se finalizaron 50.000 viviendas. "Desajustes similares", sostiene Módenes, están sucediendo en el conjunto de España.

No se trata, por lo tanto, de un problema puntual vinculado a unas determinadas circunstancias económicas. Según la encuesta continua que realiza el INE (Instituto Nacional de Estadística), entre 2013 y 2020 se crearon en el conjunto de España 537.500 hogares. ¿Cuántas viviendas libres se construyeron en este periodo? Pues solo 337.416, lo que significa un desajuste de alrededor de 200.000 viviendas, toda vez que el número de pisos protegidos de nueva construcción se ha convertido con el tiempo en poco relevante. El año pasado apenas se levantaron 10.200 viviendas protegidas (incluyendo planes estatales y autonómicos) y ha habido años (2014 y 2015) en que no se superaron las 6.000, alrededor de 15 veces menos que el número de nuevos hogares creados.

El hecho de que se construyan menos viviendas que los hogares que nacen es especialmente relevante a la luz de las proyecciones de población que realiza el propio INE. En particular, por la entrada de inmigrantes, que representaron el 93% del crecimiento neto de los nuevos hogares en 2019, un año considerado normal, por no estar condicionado por la pandemia. Y hay que tener en cuenta que en las próximas dos décadas se producirá el grueso de las emancipaciones de la segunda generación de inmigrantes. Es decir, los hijos de quienes llegaron a España al filo del año 2000 y que por razones obvias tendrán necesidades de vivienda.

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Un reciente estudio realizado por Judit Montoriol para CaixaBank Research resalta que el dinamismo en la formación de hogares refleja unos “flujos de inmigración notables”. En concreto, la población extranjera ha crecido en 452.000 personas entre el primer trimestre de este año y el mismo periodo de 2022, según la EPA, y explica la elevada demanda de vivienda en las zonas de mayor dinamismo económico.

Nuevos modelos de familia

Existe otro aspecto significativo. Históricamente, el crecimiento del número de hogares ha estado vinculado casi exclusivamente al número de adultos que llegaban a una determinada edad biológica, pero las nuevas formas de familias, por ejemplo, más hogares unipersonales que requieren una vivienda, han hecho que la cifra sea cada vez menos previsible. Según las proyecciones de Estadística, en los próximos 15 años crecerán los hogares más pequeños (de una o dos personas) y en menor medida lo harán los de tres personas, mientras que los de cuatro personas experimentarán una reducción.

Este factor, junto a la inmigración, hace que el INE haya estimado que entre 2022 y 2037 el número de hogares residentes en España se incrementará en 2,73 millones, hasta los 21,65. Durante ese mismo periodo, la población residente en España aumentará en 4,2 millones, lo que hace que si no se quiere ensanchar la diferencia entre oferta y demanda, habrá que construir un número importante de viviendas.

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También influye, lógicamente, la creación de empleo, que es otro de los factores fundamentales que explican la demanda de viviendas. CaixaBank, por ejemplo, estima que se crearán 390.000 puestos de trabajo en 2023 y 270.000 en 2024, lo que alimenta la presión sobre los precios al no construirse suficientes viviendas. Asimismo, el INE estima que en 2023 y 2024 la población extranjera aumentará en unas 490.000 personas al año, lo que seguirá sosteniendo la demanda de vivienda en las zonas de mayor actividad económica.

Esto es importante, porque aunque en España haya todavía un número relevante de viviendas sin vender, la mayoría, como les sucede a los activos de la Sareb, se encuentra en núcleos de baja intensidad de la actividad económica, lo que en la práctica significa que no resuelven el problema de la vivienda. Las previsiones que hace CaixaBank Research son que, este año y el próximo, el número de visados de obra nueva no llegará a los 200.000, alrededor de la mitad de los hogares que se crearán durante ese periodo.