Por qué la vivienda cada vez preocupa más, pero cada vez menos tienen problemas para pagarla

La vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas de los españoles, pero lo cierto es que cada vez son menos los que tienen dificultades para pagarla. Se trata de la gran paradoja inmobiliaria: mientras un colectivo creciente ve el acceso a este bien básico como una quimera, otro, también al alza, vive una situación plácida, en la que los gastos relacionados con el hogar apenas suponen una carga para el presupuesto familiar.

La diferencia la marca el estar dentro o fuera: conseguir un techo resulta cada vez más difícil, pero, una vez lo tienes, el esfuerzo que debes realizar para mantenerlo es muy inferior al de hace una década. Ampliar el foco al conjunto de la sociedad ayuda a dimensionar correctamente un problema relativamente localizado, pero que ha generado alarma en el conjunto de la ciudadanía.

La Encuesta de condiciones de vida, que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), sacó recientemente un módulo sobre condiciones de la vivienda, con datos de 2023. La última vez que lo había hecho fue en 2012, en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Y, sorprendentemente, los datos son mucho mejores ahora. Los hogares cuyos gastos en vivienda "suponen una carga pesada" han pasado de ser mayoría (54,9%) a representar poco más de un tercio del total (36,2%). El desplome, de casi 20 puntos, es común a todos los tipos de tenencia, aunque superior entre los propietarios que entre los alquilados, y también a todos los grupos de renta: aunque parezca mentira, el 20% más pobre (primer quintil) ha mejorado mucho más su situación que el 20% más rico (quinto quintil).

Las cifras chocan con el debate público, en el que el problema de la vivienda ocupa un espacio creciente, desde luego muy superior al de hace una década. Podría tratarse de una burbuja política, o incluso mediática, pero no es el caso. Según el barómetro de mayo del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la vivienda es ya el sexto problema del país y el quinto que más afecta personalmente a los ciudadanos, con un 12% de respuestas en ambos casos. En mayo de 2012, solo lo citaba el 4% de los consultados. Si se tiene en cuenta que la Encuesta de condiciones de vida —como su nombre indica— también es un sondeo, donde una muestra representativa responde en función de su percepción, hay algo que no cuadra.

No todo es pagar la casa

¿Cómo puede ser que cada vez sean más los españoles que afirman estar preocupados por la vivienda y, al mismo tiempo, cada vez menos quienes aseguran que esta supone una carga para sus economías familiares? Ambas respuestas no son contradictorias a la luz de los datos, y hunden su origen en los cambios profundos que ha experimentado la sociedad y el sector desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria hasta el nuevo boom de los últimos años. También en la mejor evolución del mercado laboral, que ha beneficiado especialmente a las rentas bajas: muchos han pasado de estar en el paro en 2012 a trabajar en 2023, y otros cobran un salario mínimo muy superior tras las subidas de los últimos años, lo que les permite afrontar la situación con mayor holgura.

En primer lugar, un apunte metodológico: no todo es pagar la casa. En su estudio, el INE pregunta por el conjunto de los gastos relacionados con la vivienda, entre los que se encuentra la hipoteca o el alquiler, como resulta obvio, pero también el seguro, los gastos comunitarios, el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), la tasa de recogida de basura, las reparaciones y mantenimiento regulares y los recibos (agua, electricidad, gas, combustible), siempre que sean abonados por el encuestado. Esto explica que, incluso entre quienes disfrutan de su vivienda por cesión gratuita (jamás han tenido que pagar por acceder a ella), el porcentaje de los que afirman que constituye una carga supera el 28%.

Ahí viene un matiz importantísimo: la fotografía puede estar alterada por la evolución de todos los demás gastos por los que pregunta la Encuesta de condiciones de vida. Y, de hecho, lo está. El INE da una pista en la letra pequeña del índice de precios de consumo (IPC). El grupo vivienda incluye diferentes subgrupos, y su variación es muy diferente. Mientras que el denominado alquiler se encareció un 8,4% entre diciembre de 2012 y diciembre de 2023, el de electricidad, gas y otros combustibles se abarató casi un 5%, lo que da idea de hasta qué punto las facturas, cada vez más económicas, han podido compensar el mayor esfuerzo que muchos hogares tienen que hacer a la hora de costear el inmueble.

Como se aprecia en el gráfico, la curva del alquiler es muy llana, frente a la volatilidad de la energía. Esto casa mal con los titulares catastrofistas que se escuchan todos los días sobre subidas de dos dígitos de las rentas que pagan los inquilinos. Pero tiene una explicación: en un mercado tan dinámico como el de la vivienda, donde las características de la oferta son muy plurales y cambiantes (van saliendo del mercado y entrando inmuebles distintos, en zonas distintas, con calidades distintas y precios de salida muy diferentes), resulta muy difícil tener una cesta de la compra homogénea que mida bien los cambios.

Para evitar los sesgos, el INE ha desarrollado otro indicador mucho más fiable, el Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler, que todavía está en fase experimental, pero discierne desde 2021 entre dos variables fundamentales: los precios de los contratos existentes y los de los contratos nuevos. En 2022, últimos datos disponibles, los segundos (5,3%) se encarecieron casi el triple que los primeros (2,1%).

Aunque la serie histórica no recoge esa dicotomía, la extrapolación de las cifras anteriores permite deducir que el 12,1% que se encareció el alquiler entre 2012 y 2022 está muy mal repartido: a los que mantienen el mismo contrato les subió mucho menos y a los que firmaron uno nuevo, muchísimo más. De nuevo, la misma idea: no es igual estar ya dentro que ser un outsider que intenta introducirse en el mercado inmobiliario. Estos últimos son los verdaderos paganos de la crisis de la vivienda.

De hecho, si se compara la evolución del precio del alquiler con el de compraventa —medido a través del Índice de Precios de Vivienda del INE— y con el IPC, el lector se llevará una gran sorpresa. El alquiler es el que menos ha subido de los tres en la última década, incluso por debajo de la inflación general (16,4%). La vivienda en propiedad (37,7%) se encareció tres veces más rápido que la vivienda en arrendamiento. Y, lo más llamativo de todo: el salario medio bruto (15%), medido por la Encuesta de Población Activa, lo hizo tres puntos más. En otras palabras: los sueldos han crecido más que el alquiler, pero no para todo el mundo.

Un problema de las grandes ciudades

El Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler muestra una realidad territorial muy heterogénea. Mientras que en las islas los inmuebles en arrendamiento sí han subido por encima de los salarios, en el resto de regiones lo han hecho menos, pero en las cuatro más pobladas, que son Andalucía (11,8%), Cataluña (13,5%), Madrid (11,2%) y la Comunidad Valenciana (14,3%), se ha quedado muy cerca. En general, se corrobora la percepción extendida entre la opinión pública: en las zonas más turísticas y dinámicas económicamente, los arrendamientos han subido más. En Palma, por ejemplo, lo han hecho casi un 22%, pero en Caudete (Albacete), solo un 2%.

Aunque resulte una obviedad, conviene recordarlo: poco más de uno de cada tres españoles vive en municipios que superan los 100.000 habitantes. Es ahí, y en algunas localidades muy presionadas por los visitantes, donde el alquiler ha experimentado una subida realmente desproporcionada respecto a los salarios. En el resto del territorio, estar alquilado en 2022 era más barato, en términos reales, que una década antes. Esto explica que, pese a todo, la carga de los gastos residenciales en las economías familiares haya descendido, incluso entre quienes viven en régimen de arrendamiento.

El mayor esfuerzo sobre los presupuestos de los hogares apunta, por tanto, a esos segmentos que todavía no estaban en el mercado —firman contratos nuevos— y que buscan piso en zonas tensionadas, como Madrid, Barcelona o la costa. Josep Maria Raya, catedrático del Tecnocampus de la Universidad Pompeu Fabra, señala el perfil al que responde este retrato robot: los jóvenes. Para ellos, pagarse una vivienda sí constituye un verdadero drama, digan lo que digan las cifras agregadas de la Encuesta de condiciones de vida.

El experto en vivienda recuerda que en este mercado está sucediendo algo similar a lo que acontecía tradicionalmente en el laboral con los indefinidos y los temporales (al menos hasta la última reforma): existe una dualidad muy marcada, y con tendencia a acentuarse. Por un lado, están los privilegiados, que tienen una vivienda en propiedad; por el otro, los parias, que viven de alquiler. El foco del problema de la vivienda se pone normalmente sobre este último grupo... pero, ¿qué pasa con los primeros?

A los propietarios les ha ido mejor

Al final, las estadísticas del INE revelan que la compraventa se ha encarecido más que el alquiler, pero el mayor alivio en la carga respecto a 2012 lo han experimentado quienes poseen una vivienda de suyo. Al contrario de lo que puede sugerir la evolución de los precios, esta sigue siendo la opción más desahogada. Y lo es por varios factores. En primer lugar, por lo que se conoce como efecto composición: como revelaba esta semana la Encuesta financiera de las familias del Banco de España, los hogares más pobres han ido aumentado su brecha con los más ricos en el acceso a una vivienda en propiedad, lo que explica que el percentil uno y el cinco sean muy diferentes para ambos tipos de tenencia. Los más pobres entre los propietarios no son tan pobres como los más pobres entre los alquilados, y eso hace que gocen de un colchón de ingresos mayor para hacer frente a los gastos de la vivienda.

Pero Raya apunta a otros factores que tienen que ver con el cambio que el mercado ha experimentado en España tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Entonces, el crédito se restringió enormemente, lo que disminuyó el porcentaje de familias hipotecadas. Hoy en día, una de cada tres viviendas ya se compra a tocateja, por lo que cada vez es más común que los propietarios no tengan que afrontar, entre sus gastos residenciales, una hipoteca. Solo con las facturas y los seguros, la carga se reduce enormemente.

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Además, la situación de los tipos de interés, que solo ha empeorado en este último año y medio —la estadística del INE apenas recoge el efecto—, resulta mucho más halagüeña que en 2012. Entonces, los hipotecados venían de afrontar créditos hipotecarios bastante caros, mientras que en la década pasada estuvieron regalados, gracias a la política monetaria expansiva del Banco Central Europeo, que llegó a establecer los tipos en el 0%. Y lo mismo ocurre con el precio de la vivienda: muchos de los encuestados en 2012 estaban costeando un inmueble adquirido durante la burbuja, cuando el mercado inmobiliario tocó techo, mientras que, entre los consultados en 2023, la incidencia de aquellos que compraron después del pinchazo, cuando los precios se desplomaron, era muy relevante. A ingresos similares, esto reduce la carga.

Todos estos factores compensan, con creces, un hecho cierto: quienes han adquirido una vivienda recientemente, que representan una mínima parte del total de la población, tienen que hacer un esfuerzo mucho mayor. Nadie duda de que a los propietarios les ha ido mejor, pero a los alquilados tampoco les ha ido tan mal como se pinta. La clave, como casi siempre en la economía, es haber llegado a tiempo... y estar en el lugar adecuado. Por razones laborales o puramente generacionales, muchos jóvenes no pueden decir lo mismo, y se las ven y se las desean para encontrar una vivienda asequible en Madrid, Barcelona o la costa mediterránea. Demasiados han desistido en el intento, y todavía continúan viviendo con sus padres: de cara a la estadística, la carga se la llevan otros... y es mucho menos pesada que si lo hicieran ellos.