Faltan 600.000 viviendas: por qué el problema del alquiler va a ir a más

El desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda (algo que explica, en parte, el incremento de los precios), es casi una obviedad. Los técnicos del Banco de España ya pusieron cifras hace apenas dos meses: faltan unas 600.000 viviendas para cubrir la demanda, pero ahora lanza un nuevo mensaje. El problema, lejos de reducirse, sigue ahí, pese a que el precio de la vivienda desde 2008, en términos reales (descontada la inflación) se sitúa un 28% por debajo de los niveles previos a la crisis financiera.

Lo dice Roberto Blanco, director del departamento de Análisis Macrofinanciero y Política Monetaria del banco central, para quien hay causas estructurales que empujan a una situación más complicada. En particular, por cuestiones como la demografía: se crean alrededor de 275.000 hogares al año (principalmente por la inmigración), la mayor propensión al alquiler en detrimento de la propiedad, la concentración de la población en ciudades de alta densidad o la demanda de no residentes (extranjeros) que tiran de la demanda,

Por el contrario, sostiene Blanco, la oferta de viviendas (construcción) sigue siendo muy rígida, a lo que hay que unir los procesos burocráticos relacionados con el derecho urbanístico, además de la escasez de mano de obra extranjera que cubra la falta de trabajadores nacionales en un contexto de baja fertilidad de las mujeres. Para más inri, la banca, por presión del regulador, y después de los que sucedió antes de 2008, es cada vez más prudente en la concesión de créditos, lo que a la postre produce un mercado incapaz de satisfacer la demanda.

"Hemos sido derrotados por el mercado", reconoce Mario Yoldi, director general de Planificación de la Vivienda en el Gobierno vasco. En su opinión, esto tiene que ver con que España es uno de los países que menos recursos destina a políticas públicas. En concreto, apenas un 1% del PIB; cuando la media de la UE es un 1,5% (un 50% más), mientras que algunos países están por encima del 3%. "Tenemos un problema de materia prima", sostiene.

Suelo finalista

La razón que encuentra Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE) es que "falta suelo finalista", es decir, listo para construir. Los planeamientos urbanísticos, asegura, prevén cifras que no son ejecutables por falta de infraestructuras, y, en concreto, cita el caso de la Comunidad de Madrid, que tiene suelo disponible para construir, en teoría, 132.000 viviendas, pero que en la práctica, como suelo finalista, sólo hay unos 4.000. "Tenemos un problema de una magnitud impresionante del que venimos avisando desde hace 14 años", asegura.

Gómez-Pintado reconoce que la ley del suelo que decayó recientemente en el parlamento, por las disputas internas del Gobierno, tampoco la aprobó el PP pese a estar básicamente de acuerdo, va en la buena dirección, pero la falta de sentido de Estado de los grupos parlamentarios impidió su aprobación. Junto a ello, según el presidente de los promotores, todavía subsiste un problema relacionado con el funcionamiento de la Administración de justicia que hace posible, por ejemplo, que se tarden 12 o 14 meses en la concesión de una licencia de nueva construcción. "Hay que atacar la oferta y luego la demanda", aseguró en el curso de verano organizado por la Fundación Notariado, en el que se destacaron las carencias de las políticas públicas para equilibrar el mercado de alquiler.

TE PUEDE INTERESAR

No hay casas para tanta gente: España tiene 600.000 viviendas menos de las que necesita

Javier Jorrín

Esto se manifiesta en una cifra incontestable. España es de los países del mundo que dedica menos al alquiler social, solamente el 1,5% del parque de vivienda, frente al 7% de media que tienen en Europa. "El sector público por sí mismo no puede corregirlo, hay que fomentar la colaboración público-privado”, asegura el directivo del Banco de España. Existen, sin embargo, casos aislados, como en el País Vasco, donde se destina el 1% del PIB a política de vivienda y en los últimos 10 años el 16% de toda la vivienda protegida en España la ha hecho el País Vasco, pero sigue siendo insuficiente, sostiene el director general del Gobierno de Euskadi. “El mercado nos ha derrotado y tenemos que intervenir", insiste.

¿Cuál es la situación? Para el catedrático José García Montalvo, desde luego no pasa ni por volver a las políticas de deducciones fiscales ni por subvencionar los tipos de interés ni por poner en funcionamiento una política de avales públicos, que se han demostrado fallidas en otros países, sino a intervenir para reactividad el mercado desde el punto de vista de la oferta. O, igualmente, por reducir la carga fiscal sobre la vivienda, aunque viendo la posibilidad de elevar el IBI para que paguen más los propietarios.

La oferta, sin embargo, no lo es todo, en palabras de Juli Ponce, catedrático y codirector de la cátedra de Barcelona de estudios de la vivienda, quien recuerda la función social de la vivienda, como han reconocido organismo como la ONU, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y una multitud de sentencias de tribunales en Francia o Alemania, además del propio Constitucional español en una reciente sentencia que avaló la última ley de vivienda. "El acceso a la vivienda es un derecho subjetivo", asegura. En su opinión, "el derecho de propiedad no es el del siglo XIX, sino el del siglo XXI", toda vez que recoge los cambios sociales.