¡Tiembla, Núñez, que llega Neinor! Relevo en el liderazgo promotor en Cataluña

Neinor es nuevo en la plaza. Cataluña ha sido tradicionalmente un territorio promotor reservado a empresas familiares de tipo local. La crisis de 2009 dejó un gran vacío: se llevó por delante grupos como Promociones Habitat (Figueras) o Espais. Y redujo a la mínima expresión a empresas como Vertix. Solo Núñez y Navarro y, en menor medida, La Llave de Oró (Marsá) resistieron el tirón. Pero ahora llega Neinor y no solo ocupa el podio. Es que el despliegue en promociones e inversión lo convierte en el mayor promotor de Cataluña. Los tiempos de José Luis Núñez han pasado a mejor vida.

Neinor cuenta con 28 solares en Cataluña. En 17 de ellos ya están comenzando las obras, lo que supondrá una inversión de 400 millones. Muy lejos del impulso que pueden tener los promotores locales. Fuentes del sector inmobiliario señalan que los planes de Neinor son construir en Cataluña más de 400 viviendas al año. Ningún promotor llegará a este ritmo, ni de lejos. Ni tampoco las hacía Núñez y Navarro, el líder del sector, en sus mejores tiempos.

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Neinor Homes salió a bolsa el pasado mes de marzo, planteando un proyecto de promoción residencial pura lejos del planteamiento de las socimis. La operación bursátil ha creado un grupo valorado en más de 1.300 millones y en donde el socio de referencia es el fondo Lone Star, con el 39,5%. Además, hay otros fondos internacionales como Fidelity, FMR o Invesco, con paquetes que oscilan entre el 3% y el 5%. Capitalismo anglosajón puro y duro, todo lo contrario a lo que históricamente han sido los promotores tradicionales catalanes, siempre alérgicos al mercado bursátil y sus veleidades.

Neinor espera que Cataluña suponga una cuarta parte de su actividad promotora en España. Cuando los 28 desarrollos estén en marcha, Neinor estará promocionando un total de 1.951 unidades en el mercado catalán.

Neinor espera que Cataluña suponga una cuarta parte de su actividad promotora en España

De las 880 unidades en venta, un total de 668 viviendas ya han sido adquiridas sobre plano. Eso en la práctica supone el 76%, un porcentaje muy alto, para el sector y que muestra la presión compradora en un momento en que en Cataluña hay mucha más demanda que producto. La vivienda nueva en el mercado catalán subió un 8,2% durante el año 2016, según Tinsa.

Barcelona, la asignatura pendiente

A pesar de este despliegue, la ciudad de Barcelona, con su endémica falta de suelo, es la asignatura pendiente de Neinor. En la capital catalana solo tienen una promoción, casi vendida y acabada en su totalidad.

En este momento en Barcelona casi no se promociona suelo, que además es muy escaso. No ayuda para nada que la alcaldesa Ada Colau gobierne en minoría. Los denominados “comunes” se están mostrando muy reacios a recalificar fincas para crear suelo finalista. Por tanto, aquí los promotores locales que ya tenían reservas de suelo previas, juegan con ventaja. Sin embargo, Neinor está intentando consolidar su posición en la ciudad y estudia diversas compras, según fuentes de la compañía.

En este momento, el gran despliegue promotor de Neinor tiene lugar en L'Hospitalet, uno de los pocos municipios donde todavía se está generando suelo

En ausencia de la presencia de Barcelona, Neinor está impulsando proyectos en ciudades cercanas como Sitges o Sant Cugat. El proyecto más importante es en Plaza Europa en L’Hospitalet de Llobregat (la segunda ciudad de Cataluña donde planea levantar dos torres de pisos. Como en el resto de sus promociones, una de estas torres ya se está vendiendo sobre plano.

Segunda residencia

Neinor planea también promover segunda residencia en Cataluña, tal y como ya está haciendo en otros mercados, como es el caso de Málaga. Sin embargo, se quiere limitar este parte de los proyectos a solo el 20% de lo que levante en el mercado catalán.

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El grupo compra siempre el suelo a cuenta de sus fondos propios. Solo recurre a la deuda para levantar los complejos residenciales. Y siempre solares finalistas, que no precisan recalificación posterior, lo que reduce el número de oportunidades.

La falta de suelo disponible no es solo un problema en Barcelona. En otras ciudades del área metropolitana donde gobiernan los “comunes” también es una constante. Ahora que los promotores otorgan crédito, lo que falta es suelo. Sí, el mismo suelo que hace cinco años el banco lo obligaba a contabilizar en negativo en los balances de los promotores. El ciclo, definitivamente, ha cambiado. Y con el ciclo también hay relevo de los jugadores dominantes, como demuestra el ejemplo de Cataluña con Neinor.