Neinor, la mayor promotora cotizada, ve ya estabilización de precios en suelos y casas

Dicen que tras la tormenta siempre llega la calma y, en el caso de Neinor, la mayor inmobiliaria cotizada española, todo apunta a que está siendo así. Tras rebajar objetivo por dos veces en apenas un año, la mayor promotora cotizada española tocó suelo en bolsa el pasado abril y, desde entonces, acumula una revalorización del 55%.

Un alza cuya gran prueba de fuego será a final de este ejercicio, cuando se comprobará si la empresa, que ha cambiado tanto a su cúpula como a su accionariado, realmente cumple esta vez lo prometido. Y, salvo catástrofe en los próximos dos meses, todo apunta a que lo hará y, además, batirá de lejos la referencia que Neinor se ha marcado como nuevo mantra: el beneficio bruto operativo (ebitda).

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La promotora ha cerrado los primeros meses del año con las 1.200 viviendas que se comprometió a entregar este año ya construidas y con una mejora de márgenes que le está permitiendo batir las expectativas de ebitda. En concreto, la compañía tiene ya terminadas 1.272 viviendas: 572 ya han sido entregadas; 400 están en fase de ir a firmar al notario, y a las 300 restantes solo les falta por recibir la licencia de primera ocupación.

En términos de cuenta de resultados, este trabajo se ha traducido en unos ingresos de 242 millones, un 55% más que en el mismo periodo del año anterior; un ebitda de 44 millones, lo que supone multiplicar por más de cinco los 8,6 millones de 2018, y un beneficio de 25 millones, frente a los números rojos de 5,7 millones de hace 12 meses.

Además, Neinor ha conseguido estos resultados con una reducción del apalancamiento ('loan to value'), que ha pasado del 25% al 21%, y una mejora del margen bruto promotor, que ha pasado del 28% al 31%, y que permite confiar en que, a cierre de ejercicio, la compañía batirá los números de ebitda marcados.

Los 44 millones con los que Neinor ha cerrado septiembre representan dos tercios del objetivo previsto, mientras que el número de viviendas entregadas con las que se ha alcanzado este beneficio bruto operativo son algo menos de la mitad (47%), lo que deja un amplio margen para batir con holgura las previsiones de ebitda.

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Este horizonte, además, se avecina con el viento de cola para el apetito comprador del grupo, según ha confesado el director financiero y consejero delegado adjunto, Jordi Argemí, quien ha advertido que, aunque el precio de la vivienda y los costes de construcción siguen creciendo (4,9% y 5,6%, respectivamente), es a tasas cada vez más moderadas.

"Esta contención en los precios es buena para el mercado, estoy encantado de que llegue esa estabilidad", ha señalado el ejecutivo, quien considera que 2020 va a ser el punto de inflexión, tras el vertiginoso crecimiento de los últimos años, un alza que está corrigiéndose con fuerza.

En el caso de los terrenos, ha señalado que "había un gap entre el precio que pedía el vendedor y el ofrecido por los compradores del 40%, y se ha reducido a la mitad o más" desde los máximos vistos a finales del pasado ejercicio y el momento actual.

Este recorte ha animado a la compañía a volver a comprar dos suelos en el norte de España, para promover 174 viviendas, por 10 millones de euros; política de adquisiciones que prevé mantener durante todo el próximo ejercicio y para la que cuenta con un cheque de 100 millones.

En paralelo, la promotora tiene en venta el mayor llave en mano de España, con casi 1.000 viviendas, proyecto que podría tener ya un ganador antes de terminar este ejercicio, y ha vendido una parcela por 10 millones de euros, manteniendo el margen promotor del 31%.

Respecto a los negocios auxiliares, en 'legacy' solo le quedan 23 millones de euros heredados de Kutxabank que no tiene prisa por vender, y en 'servicing', hasta septiembre ha conseguido 22 millones en ingresos que prevé llevar hasta 30 millones para final de año.

Nueva etapa con Orion

Argemí ha aprovechado la presentación de los resultados del tercer trimestre para recalcar el mensaje que ha transmitido en todo momento la compañía desde que Orion se convirtió en el primer accionista, con un 28% del capital: "No tienen pensamiento hoy de lanzar una opa", ha dicho.

Sin embargo, el inversor institucional sí ha desembarcado con ambiciosos planes de crecimiento, consciente del tamaño de la plataforma que ha comprado y de la ventaja que supone tener un vehículo cotizado en un momento en que muchos otros fondos —Värde, Bain...— ven que no pueden sacar al parqué sus promotoras.

Con este contexto, el consejero delegado adjunto ha dejado claro un mensaje: quieren crecer de cualquier forma que genere valor para el accionista, ya sea de forma orgánica o inorgánica.