Sin consolidación: las inmobiliarias descartan fusiones y OPV (y 3 mitos caídos)

Se ha roto la baraja. El fuerte descuento sobre valor de los activos (NAV) con que cotizan las grandes inmobiliarias del país, entre un 30% y un 40%, se ha llevado por delante la cacareada consolidación del sector, que se esperaba para este ejercicio.

“Lo veo complicado”, ha dicho tajante Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, que ha sido el primero en alzar la voz sobre este nuevo escenario, que rompe las previsiones que había hasta ahora, pero no ha sido el único en hacerlo.

Otros dos gigantes del sector, el primer espada de Aedas, David Martínez, y el director general de banca de inversión inmobiliaria en Europa de Credit Suisse, Jaime Riera, han suscrito esta opinión durante la mesa redonda en la que han participado dentro del encuentro inmobiliario organizado por IESE, Savills-Aguirre Newman y Tinsa.

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“No percibo que haya grandes operaciones de concentración”, ha señalado Martínez, quien ha advertido de que es momento de ser muy selectivo con las compras, entre otros motivos, porque “el tamaño por el tamaño no proporciona ninguna ventaja”.

Riera ha reconocido que “las operaciones de consolidación, quizá, no tengan ahora tanto sentido” por varios motivos. Además del freno que supone el fuerte descuento sobre NAV de las cotizadas, este banquero de inversión ha destacado el hecho de que, ahora, los fondos de capital riesgo no pueden jugar a los elevados apalancamientos del pasado que permitían hacer estas operaciones con elevadas rentabilidades.

Pérez de Leza (Metrovacesa) ha subrayado el fuerte descuento con el que cotizan las promotoras, lo que frena cualquier tipo de acuerdo en estos momentos

Con una visión más de negocio, Pérez de Leza ha llamado la atención sobre tres aspectos que juegan en contra de la consolidación: “Viendo cómo estamos cotizando, es difícil salir a bolsa por los comparables que se van a aplicar; esta misma razón hace que no se tenga moneda de cambio en una operación entre una cotizada y una no cotizada; y entre dos cotizadas, puede que las sinergias no sean tan claras”.

A pesar del cierre de esta puerta, Riera ha dejado abierta una ventana a la consolidación por el lado de que muchas compañías del sector están controladas por fondos, y tarde o temprano tendrá que haber salidas. Y pronostica que “dentro de un par de años se normalizarán tanto la actividad de las compañías como la situación del mercado”, y entonces podrán empezar a verse grandes movimientos.

El 'retail' tiene futuro

Otro mantra del sector inmobiliario en los últimos años ha sido denostar el 'retail', anunciar el ocaso de los centros comerciales y advertir sobre el colapso de las tiendas de calle. Pero nada más lejos de la realidad para el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, quien ha advertido: “El que piense que solamente va a haber Amazon en el futuro, se equivoca”.

Y ofrece un dato: al 77% de los clientes de Amazon Prime les gustaría comprar físicamente. Jaume Miquel, presidente ejecutivo de Tendam (Cortefiel), ha puesto el foco sobre la rentabilidad, y en el 'online' no siempre ha estado clara. De ahí que haya afirmado tajante: “Lo del apocalipsis 'retail' es una confusión”. De hecho, está convencido de que quienes sí corre un serio riesgo de ser un zombi son las empresas de distribución que se han embarcado en agresivas estrategias de crecimiento 'online' sin medir la rentabilidad.

Adiós 'coworking', hola 'flex space'

El pinchazo de la burbuja de WeWork ha devuelto a la tierra este nuevo fenómeno de las oficinas, una realidad que tanto Clemente como el presidente de Colonial, Juan José Bruguera, los dos mayores propietarios de oficinas de España, han reconocido que ha venido para quedarse. Pero, en este rápido y cambiante mundo, también han advertido sobre la llegada de un nuevo inquilino, que será el verdadero protagonista del sector: “Donde realmente está la pasta no es en el 'coworking', es en el 'flex space”. No se trata de compartir espacio, sino de ofrecer a las empresas la posibilidad de poder reservar oficinas solo cuando las necesiten, en función de las dinámicas de su realidad particular. “Vendrá el contrato flexible de superficie y luego los contratos verdes de alquiler”, ha vaticinado Bruguera.

Los tres peligros para la colaboración público-privada en vivienda

La apuesta de las administraciones por movilizar suelos que permitan sacar al mercado miles de viviendas bajo fórmulas de colaboración público-privada son, en opinión del presidente de la patronal Asprima, Juan Antonio Gómez-Pintado, la fórmula para solucionar el problema de la vivienda, quien también ha advertido que se fracasará si Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos no respetan tres aspectos:

1. Que no haya injerencia de la Administración en la gestión de los activos, “la base de datos de los inquilinos la deben hacer las empresas privadas”, ha dicho Gómez-Pintado.
2. Las empresas deben tener un margen razonable de beneficio.
3. Seguridad jurídica, “no puedes cambiar las reglas a mitad del partido”.