Lone Star pierde 160 M en sus pactos con CaixaBank (y Bankia) y ya debe 2.000 M

Lone Star echa a andar con problemas sus proyectos inmobiliarios en España, en los que está mano a mano con CaixaBank. Las sociedades del fondo norteamericano sufrieron pérdidas de casi 160 millones en 2020, que se suman a números rojos de en torno a 100 millones en 2019. El resultado negativo fue de 127 millones en Coral Homes, en la que CaixaBank le vendió un 80%, y de 31 millones en Gramina Homes, en la que el vendedor del 80% fue Bankia, que desde hace unos meses forma parte del grupo catalán.

Estas empresas explican en sus cuentas que los números rojos se debieron al frenazo de las ventas de inmuebles derivado del confinamiento y por la abultada deuda que soportan, de unos 1.800 millones actualmente en el caso de Coral Homes y de 260 millones en el de Gramina.

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Jorge Zuloaga

Casi toda esta financiación procede del propio Lone Star, que soportó la dos adquisiciones a través de sus fondos en otros países: la que se hizo en junio 2018 con inmuebles valorados en 7.000 millones y la de Bankia, que se cerró un año después con un perímetro de casi 3.000 millones.

La crisis de 2020 hizo que tanto Coral Homes Holdco —la matriz que controla un 80% del ladrillo comprado— como Gramina Homes Holdco pidieran flexibilidad en el pago de la deuda a su accionista.

"Con fecha 29 de junio de 2020 y tomando en consideración el impacto que la crisis sanitaria del covid-19 podía tener sobre la capacidad de generación de flujos por parte del grupo, se acordó con su socio único [Lone Star] la firma de una adenda al contrato de financiación de fecha 31 de diciembre de 2019 que suponía un cambio en el tipo de interés escalonado basado en las nuevas estimaciones del plan de negocio del grupo, pasando del 4,125% al 3,875% con efectos retroactivos desde el 10 de abril de 2020, al 4,125% con efectos desde el 12 de octubre de 2020 y al 4,375% a partir del 12 de enero de 2021", exponen las cuentas de Coral Homes Holdco.

Dividendos con pérdidas

Estas condiciones volvieron a cambiarse en noviembre ante "los flujos de caja generados en el segundo semestre del año", que fueron "sustancialmente mejores a los inicialmente previstos por la pandemia".

En el caso de Gramina, la sociedad pactó con Lone Star que el tipo de interés aplicable al capital pendiente del préstamo fuera del 0% entre abril y julio del año pasado. El tipo volvió al 4,5-5% transcurrido ese periodo.

Fuentes financieras consultadas por este medio explican que este tipo de sociedades de los fondos oportunistas están acostumbradas a operar en pérdidas. En su lugar, en muchas ocasiones obtienen sus rentabilidades de doble dígito gracias a los préstamos que conceden a estas sociedades y a los dividendos, que tanto Coral Homes como Gramina repartieron a pesar de los números rojos: 176 millones para Lone Star y 56 millones para CaixaBank/Bankia en 2020.

Otra de las particularidades de estas sociedades es que ambas han tenido que afrontar provisiones millonarias en la valoración de los activos. En el caso de Coral Homes, estas dotaciones han hecho que incluso Lone Star presente un arbitraje contra CaixaBank reclamando devolver al banco activos por valor de 257 millones, como adelantó este medio. Mientras, Gramina registró una provisión de 13 millones en 2020 ante "la incertidumbre derivada del covid".

Ambas sociedades vieron afectado su plan de negocio por la pandemia. Coral Homes traspasó 6.921 viviendas, 450 locales y 1.191 solares el año pasado, por debajo del ritmo del año anterior: 9.597 viviendas, 996 locales y 1.171 solares. Y Gramina vendió 491 viviendas (incluyendo garajes y trasteros), 53 activos terciarios y 65 terrenos.

Estas empresas están lideradas por tres de los directivos clave de Lone Star en las inversiones en España: Mark Hannan, director general en Europa; Rita Jakob, exdirectiva de Eurohypo en España, y Félix Llopis, un exasociado de Uría que se encarga de cuestiones legales.