Los jueces respaldan a los inquilinos: aplican la 'rebus' en centros de Silicius y New Winds

Dos nuevas sentencias han vuelto a inclinar la balanza en favor de los inquilinos en la batalla que desde el estallido de la pandemia enfrenta a inquilinos y propietarios de espacios comerciales de toda España por la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus', que permite revisar los contratos por una causa sobrevenida imposible de prever.

Por una parte, la titular del Juzgado de Primera Instancia número 33 de Madrid, María Teresa de la Asunción Rodríguez, falló el pasado 3 de febrero de 2022 declarar aplicable la doctrina 'rebus' a un contrato de arrendamiento de un local de restauración en el centro comercial Montecarmelo de Madrid, propiedad de New Winds.

Por otro lado, la magistrada Sofía Jordà Múgica, del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Reus, acordó lo mismo seis días después para un contrato de arrendamiento de una zapatería del centro comercial La Fira, propiedad de la socimi Silicius.

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“Con estas, ya son seis las sentencias estimatorias en primera instancia que hemos logrado de las 15 que se conocen hasta la fecha”, recuerda Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher, que ha dirigido estos procedimientos y que, a través de la PAC (Plataforma de Afectados del Covid en Centros Comerciales), ha llegado a más de 235 acuerdos extrajudiciales y tiene 30 procedimientos de 'rebus' en curso.

La sentencia de Madrid declara que debe rebajarse a la mitad la renta desde el 14 de marzo hasta el 21 de junio de 2020, fecha a partir de la cual, y hasta el 30 de junio de 2021, el ajuste debe realizarse “en función de la reducción mensual de los ingresos, respecto a la media ponderada de la cifra de ventas del mes concreto, en los cinco años anteriores a la pandemia”.

Bajo este criterio, se reconoce una reducción del 18% de la renta durante un año, cuando la caída real de las ventas fue del 28% en 2020 y del 21% en 2021, explican desde el despacho. La resolución no se extiende hasta 2022 porque considera que ya se han reducido los efectos extremadamente perjudiciales de la pandemia y que el tiempo ha permitido al arrendatario realizar los cambios necesarios para adaptarse a la nueva realidad.

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“Se trata de un pronunciamiento en línea con la petición que hacíamos de que se mantuviera la tasa de esfuerzo del arrendamiento”, señala Ruiz. No obstante, añade que “no consideramos acertado que se entienda que los efectos perjudiciales de la pandemia ya han finalizado, y buena muestra de ello es que, habiendo transcurrido el primer trimestre de 2022, sigue habiendo una disminución de ventas notable respecto de 2019”.

En Reus, el fallo declara el ajuste de la renta en un 50% del 14 de marzo al 25 de mayo de 2020 para, a partir de esa fecha y hasta el 31 de diciembre de 2022, dictar que deben aplicarse las medidas previstas en el Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de la Generalitat de Cataluña, que obliga a rebajar a la mitad la renta si la actividad está suspendida.

En este fallo, desde Fieldfisher se asegura no compartir "el criterio de la juzgadora, por el que considera que no existen motivos para moderar la renta si el local comercial está abierto con el aforo del 100%, pues las ventas también descendieron en esos periodos".