La 'vendetta' de CaixaBank con Lone Star y la jugada maestra de su gurú y de Intrum

CaixaBank consiguió este jueves que el Salón Internacional Inmobiliario de Madrid (SIMA) mirara a Barcelona. La entidad sacudió el mercado con el resultado de su megacontrato inmobiliario, en el que Intrum y Azora son los grandes ganadores y su socio Servihabitat, el perdedor.

Este contrato tiene para el sector una trascendencia mayor que las comisiones anuales de alrededor de 50 millones que tiene ligadas. Primero, por la jugada maestra que han cerrado sus dos grandes protagonistas: Jordi Soldevila, consejero delegado de Building Center (la sociedad que aglutina el ladrillo de CaixaBank), y Andrés Rubio, CEO global de Intrum y viejo conocido del mercado español tras las compras que hizo de Evo Banco y Altamira para Apollo.

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Y segundo, por el golpe que supone la operación para Servihabitat, la antigua filial inmobiliaria de CaixaBank, en la que Lone Star tiene un 80% del capital y el propio banco catalán un 20%. En el sector, se ha visto el movimiento como una venganza de la entidad por la demanda que recibió del fondo norteamericano, reclamándole casi 300 millones por el acuerdo que firmaron en 2018, como adelantó este medio.

Al igual que otros bancos, CaixaBank decidió hace cinco años traspasar la mayor parte de su ladrillo (12.800 millones) y su plataforma inmobiliaria (Servihabitat) a Lone Star. Un año después, en 2019, el fondo reclamó que la entidad catalana le recomprara activos con "incidencias" valorados en al menos 257 millones, presentando para ello un arbitraje internacional. Esta decisión y la forma de hacerlo no gustaron a la cúpula de CaixaBank, algo que podría haber pesado en la decisión anunciada este jueves, en la que el propio banco es damnificado por su 20% del capital del servicer.

Fuentes del sector señalan que el contrato de Building Center representa actualmente un 16% de los ingresos de Servihabitat, que seguirá siendo su gestor por contrato hasta mediados de 2024, y no lo dejará hasta que se haga la migración, que podría tardar unos meses más. Esta compañía ya perdió el año pasado un gran contrato con Sareb y lleva años centrada en diversificar sus ingresos con nuevos contratos como el de Kutxabank y uno de suelos del banco malo.

Junto a Servihabitat, el otro candidato que se ha quedado a las puertas del contrato es Dovalue (antigua Altamira), que también perdió el año pasado el contrato con Sareb. Este servicer mantiene negocio con Santander y fondos como Fortress, y está tratando de abrir una nueva línea de negocio en créditos de pymes.

La jugada de Rubio y Soldevila

Ni Servihabitat ni Dovalue contaban con la jugada con la que ha sorprendido al mercado Intrum. El fondo sueco cerró hace dos semanas la adquisición de Haya Real Estate, de Cerberus, por 140 millones. Inicialmente, se pensó que esta adquisición le perjudicaba en el megaconcurso de CaixaBank, ya que Haya Real Estate ya era gestor de la entidad catalana, al heredar un contrato previo de Bankia. El grupo catalán había transmitido que quería diversificar su cartera entre varios gestores, y eso penalizaba a priori a Intrum.

Sin embargo, Soldevila ha aprovechado esta circunstancia para renegociar a la baja el contrato de Bankia, a cambio del nuevo de Building Center. Intrum gana volumen y CaixaBank obtiene un mayor recorte de gastos del previsto inicialmente. Para Rubio, era fundamental cerrar grandes operaciones que supongan un golpe de efecto para el mercado tras ser nombrado CEO de Intrum hace unos meses, con la cotización en caída libre (-62%) desde hace un año.

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Aun así, fuentes del sector señalan que este contrato puede ser un arma de doble filo para Intrum. "Las comisiones de 50 millones incluyen el coste de las obras y lo que hay que pagar a agentes inmobiliarios, Solvia [filial de Intrum que ha pujado por el contrato de Building Center] y Haya Real Estate van a tener muchas dificultades para rentabilizarlo", señalan desde un rival. "Este contrato es gloria para un día y sufrimiento para muchos", añade un experto inmobiliario.

En esta línea, en este mercado se esperan grandes recortes de costes en los próximos meses derivados de estos nuevos contratos y del frenazo del mercado inmobiliario. Algunos podrían plasmarse a través de un ERE (expediente de regulación de empleo). "Los bancos no están midiendo los efectos que va a tener exprimir tanto al sector. Cuando vuelvan a necesitar a los servicer por la morosidad, van a tener complicaciones", exponen dichas fuentes.

Azora se consolida como el gran gestor de alquileres de España

En medio de la guerra de los servicer, la gestora inmobiliaria Azora ha sabido jugar sus cartas y ha terminado erigiéndose junto con Intrum en la gran vencedora del contrato del año. La compañía fundada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio ha irrumpido en el tablero de juego de los grandes fondos internacionales con una propuesta de gestión de alquileres que la consolida como el referente del sector en España. En su particular jugada de ajedrez, además de haberse hecho con el contrato de alquiler de Building Center, se ha quedado con la gestión de los inmuebles en renta procedentes de Bankia. Azzam Vivienda es la filial de Azora, a través de la cual se ha impuesto en este concurso.