El Gobierno endurece la declaración de zonas tensionadas para regular la vivienda

La Ley de Vivienda que el Consejo de Ministros tiene previsto estudiar este martes, el primer cónclave en el que PSOE y UP se verán las caras tras la crisis abierta por la reforma laboral y la querella contra Meritxell Batet, contempla duras condiciones para proceder a la declaración de zonas de mercado tensionado. Se trata de una de las normas más importantes para los dos partidos que componen el Gobierno de coalición, pero que, tal y como se encuentra configurada en este momento, ya está generando polémica, tanto entre los grupos que apoyan al Ejecutivo, y con los que tendrá que sacarla adelante en el Congreso, como con los movimientos sociales que vienen presionando a PSOE y, especialmente, a Unidas Podemos para que la regulación de los alquileres sea lo más ambiciosa posible.

El borrador de la Ley de Vivienda, al que ha tenido acceso El Confidencial, recoge que para declarar una zona de mercado tensionado y, por tanto, que una comunidad autónoma pueda congelar o bajar el precio de los alquileres, se tendrían que producir dos circunstancias. En primer lugar, "que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares". Este punto, en lo referente al porcentaje de renta fijado, no resultaría especialmente complicado de cumplir, en teoría. El ciudadano medio dedicó en 2020 el 41% de su sueldo bruto a pagar el alquiler de su vivienda, cifra idéntica a la de 2019, según se refleja en el estudio Relación de salarios y vivienda en alquiler elaborado por el Índice Inmobiliario de Fotocasa y los datos de sueldos medios de ofertas de empleo de Infojobs.

Deberán probar que el precio medio de la vivienda ha crecido más de cinco puntos por encima de la inflación en el último lustro

El problema que surge, precisamente, es ese, que no existen datos oficiales a nivel municipal sobre la carga que supone para las familias una hipoteca o un alquiler. Solo existen referencias de carácter privado, de forma que un municipio tendría complicado demostrar este requisito para ser declarado área de mercado tensionado, según advierten fuentes implicadas en la ley.

Pero el mayor problema viene con el segundo requisito que recoge la inminente Ley de Vivienda para que un Gobierno autonómico pueda declarar una zona tensionada: "Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente". Es decir, las administraciones tendrían que probar que el precio medio de la vivienda ha crecido más de cinco puntos por encima de la inflación en el último lustro.

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Las fuentes consultadas advierten que en este momento, con el IPC en ascenso, y calculadora en mano, un buen número de ciudades y municipios no cumplirían con este requisito y, por tanto, no podrían congelar, de momento, sus precios de la vivienda.

Es decir, con la inflación disparada, la evolución de los precios de la vivienda deberá ser especialmente alta, incluso histórica, para poder cumplir con la norma que permite declarar a una zona tensionada. Las fuentes consultadas aseguran que en algún momento de la negociación se llegó a contemplar incluir la evolución del IPC en ese promedio de evolución del precio de la vivienda, de forma que no fuera tan complicado cumplir este aspecto. Pero, finalmente, en el proyecto de ley que llegará el martes al Consejo de Ministros se recogerá textualmente, como segunda exigencia, "que el precio de compra o alquiler tenga un crecimiento acumulado de cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la CCAA correspondiente", explican desde el Ministerio de Transportes.

Sin acuerdo por la comisión de las inmobiliarias

El Gobierno ya tiene lista una ley que, tal y como se encuentra redactada, no gusta a los socios de PSOE y Unidas Podemos. Hay quien, de hecho, ya vaticina dentro del Ejecutivo que va a tener complicado superar el trámite parlamentario. Otro aspecto polémico tiene que ver con la comisión que cobran las inmobiliarias y que, normalmente, se corresponde con las gestiones que realizan en la compraventa de viviendas o en la gestión de los alquileres. Un honorario que varía y se negocia, pero que suele corresponder con una mensualidad o con el 10% de una anualidad, en el caso de los alquileres. En las operaciones de compraventa estas comisiones varían dependiendo del tipo de vivienda y suelen rondar el 3%.

El honorario de las inmobiliarias lo seguiría pagando el inquilino o comprador, si así lo acuerda en el momento de la operación

La coalición llegó a negociar que esa comisión la abone obligatoriamente el propietario de la vivienda o el arrendador, pero, según confirman fuentes del Ministerio de Transportes, la medida se ha caído de la Ley de Vivienda tras una compleja negociación. Es decir, el honorario de las inmobiliarias lo seguiría pagando el inquilino o comprador, si así lo acuerda en el momento de la operación. Este apartado sí podría, no obstante, ser retocado en el trámite parlamentario.

La 'vacatio legis' de 18 meses para bajar los precios

La Ley de Vivienda del Gobierno de coalición incluye también una 'vacatio legis' de año y medio a partir de la entrada en vigor de la misma que afecta a los grandes tenedores de vivienda, a partir de diez propiedades, siempre que sean personas jurídicas. En concreto, la norma establece un periodo de transición de año y medio entre la publicación de la norma hasta su entrada en vigor para "conformar un sistema de limitación de precios válido" que actualizaría el actual índice de precios de referencia del Ministerio de Transportes, un baremo que se encuentra desfasado en este momento.

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Es decir, el Ejecutivo central se da a sí mismo, y ofrece a los grandes fondos, un periodo hasta mediados de 2023, siempre y cuando el proyecto de ley sea aprobado en las Cortes Generales en los próximos meses, para configurar un sistema de precios más preciso. Como la tramitación parlamentaria puede demorarse hasta un año, esta normativa no estaría disponible para las comunidades autónomas hasta la próxima legislatura.

Es importante mencionar, además, que las comunidades autónomas tienen capacidad de veto para aplicar la Ley de Vivienda en su territorio. Es el caso, por ejemplo, de la Comunidad de Madrid, que ya ha anunciado que no la activará.