Lim pierde el tren inmobiliario en Valencia: por qué no logra vender el solar de Mestalla

Fondos e inversores inmobiliarios han estudiado detalladamente la operación de compra de los terrenos sobre los que se asienta el actual estadio del Valencia CF. Los más de 85.000 metros cuadrados de las parcelas forman parte del plan urbanístico que la sociedad anónima deportiva arrancó hace ya más de una década a la Generalitat con el objetivo de dar un 'pelotazo' y obtener recursos suficientes para construir un nuevo coliseo y a la vez sanear su situación financiera. Ubicado entre las cotizadas avenidas de Aragón y Suecia, el solar fue recalificado para ser urbanizado y poder construir hasta 90.000 metros de techo de uso residencial y terciario, además de para albergar jardines y elementos dotacionales. Las expectativas eran tan altas en pleno pico de la burbuja inmobiliaria que el Valencia incluso llegó a iniciar las obras del Nuevo Mestalla.

Todo el esquema se vino abajo como un castillo de naipes con el pinchazo del ladrillo. Los posibles compradores de los terrenos se borraron del mapa, el Valencia, altamente endeudado, se quedó sin liquidez para afrontar las obras de su nuevo estadio y el proyecto se paralizó. Pese a ello, el hecho de contar con la bendición legal siempre ha hecho del patrimonio inmobiliario del club uno de sus activos atractivos, y del plan urbanístico, un proyecto que tarde o temprano debería ejecutarse.

La llegada de Peter Lim al Valencia se interpretó también en parte en esa clave: la de un inversor interesado en el fútbol, pero también en todos los negocios paralelos que ello podría acarrear. Y entre ellos, como no podía ser de otra manera, el inmobiliario. El empresario singapurense, sin embargo, no solamente no ha logrado regalar a la afición un césped y una grada de estreno. Tampoco ha conseguido por ahora subirse a la ola de la recuperación en el sector residencial que viven las grandes ciudades españolas para encontrar un comprador para los terrenos edificables.

Bankia ha mostrado su predisposición a estudiar buenas ofertas ajustadas a mercado y refinanciar para hacer el nuevo estadio, pero con garantías

La razón no es falta de interés en el mercado. Según admiten fuentes ligadas a inversores cualificados consultadas por El Confidencial, no son pocos quienes han analizado con detalle el cuadro financiero de la operacion Mestalla. La razón de que no se haya producido el traspaso está en un concepto básico de primero de capitalismo: el precio, el encaje entre lo que pide el que vende y lo que ofrece el que compra.

Los precios de repercusión del suelo en la tercera ciudad de España siguen por debajo de los de Madrid y Barcelona. La parcela se ubica en una de la zonas 'prime', en la avenida de Aragón, a un paso del cauce del Turia y del cinturón del casco histórico. Los solares más caros que se han vendido en los últimos meses en la ciudad lo han sido a no mucho más de 800 euros el metro de techo, como fue el caso de las parcelas compradas por Momentum y Harbert Management Corporation (HMC) en Alfahuir y Campanar. El récord de la nueva etapa de reactivación lo tiene Altamira, que vendió hace pocos meses un solar en la calle Chile a 1.000 euros el metro cuadrado.

Con esos parámetros, y sin tener en cuenta factores extraordinarios como el coste de tener que demoler un estadio, urbanizar y tener que esperar a que el Valencia se reubique en su nueva sede, el solar de Mestalla tendría un valor de mercado que oscilaría entre 80 y 90 millones como máximo. La cifra está muy alejada de las expectativas del dueño del club y de la mochila financiera que arrastra. Pesan los 140 millones de deuda hipotecaria que restan con Bankia y otros 20,6 millones con CaixaBank garantizados con el activo.

Inversores inmobiliarios han mirado con lupa la operación Mestalla, pero los precios de repercusión del suelo son todavía insalvables

El principal acreedor, Bankia, parece dispuesto a estudiar opciones que no pasen necesariamente por cobrar los 140 millones de golpe en caso de venta. La obligación del banco es cobrar la totalidad de sus créditos. Pero una buena oferta ajustada a mercado, una hipoteca nueva de la cantidad pendiente sobre el nuevo estadio y una refinanciación para poder terminarlo son alternativas que podrían ser estudiadas por la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri, señalan fuentes financieras.

El problema es que esto sigue sin resolver la necesidad de liquidez y pulmón financiero que un Valencia de Champions necesita para pagar su nueva casa. El dueño de Meriton ha reactivado las licencias de obras del Nuevo Mestalla y ha alimentado la idea de que no renuncia al estadio, pero no parece dispuesto a tener que desembolsar una bola extra a la inyección ya realizada en el club.

Peter Lim tiene varios problemas si no logra colocar el viejo estadio en un tiempo prudencial.

Mientras el mercado inmobiliario vive su ciclo alcista, el reloj del plan urbanístico que permite al Valencia CF soñar con su nuevo estadio corre. Según la Actuación Territorial Estratégica (ATE) aprobada en su día por la Generalitat, el plazo para demoler el viejo estadio discurre entre 2021 y 2023, y el fijado para urbanizar y construir sobre el solar liberado comprende desde 2023 hasta 2025. Nada de esto puede hacerse sin que hayan finalizado las obras del nuevo estadio y el club pueda ofrecer a su equipo y su afición un nuevo coliseo que permita vaciar el antiguo.

El segundo problema (si no se deshace antes del club y lo coloca entero a un tercero) es que el ciclo inmobiliario alcista no es infinito. Tarde o temprano tendrá un nuevo pico y un nuevo valle. Y entonces, quizás el que iba a ser el gran pelotazo de Mestalla tenga que esperar otra década para convertirse en realidad.