"Un pacto de Estado por la vivienda es más necesario que modificar la Constitución"

Asumió la presidencia de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) en 2009, en uno de los momentos más duros para el sector financiero español. En pleno estallido de la crisis financiera y económica que liquidó a buena parte del sector promotor e hizo saltar por los aires a las cajas de ahorro.

Director de negocio hipotecario del Banco Santander hasta entonces, Santos González lleva toda su vida profesional vinculado al mercado hipotecario. Un mercado que considera que, si bien ha cometido algunos errores, también ha sido una especie de chivo expiatorio a quien culpar de todos los males derivados de la crisis social, económica, financiera e inmobiliaria que sacudió a España tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Quince años después, y con una nueva ley hipotecaria sobre la mesa desde 2019, destaca el esfuerzo titánico que están llevando a cabo miles de familias para pagar la hipoteca en un entorno de fuerte subidas de los tipos de interés, y aboga no solo por incrementar la oferta de viviendas en el mercado para resolver el grave problema de acceso a la vivienda en España, sino por mejorar sustancialmente los salarios, especialmente de los jóvenes. Y, sobre todo, por un gran Pacto de Estado por la vivienda que trascienda de ideologías políticas.

PREGUNTA. En quince años, el mercado inmobiliario ha experimentado muchos cambios, pasando, en muchos casos, de un extremo a otro. La banca ha pasado de conceder financiación al 100% a no querer superar el 80%. Pero también es cierto que nunca antes se habían cerrado tantas compraventas sin necesidad de contratar una hipoteca. ¿Es sano para el mercado que exista esta brecha entre compraventas e hipotecas?

SANTOS GONZÁLEZ. Sí, es sano para el mercado inmobiliario, porque eso lo que significa es que hay más gente que accede a la compra de un inmueble sin necesidad de financiación. Al mercado hipotecario igual nos gustaría que hubiera más gente que se hipotecara y que utilizara más la hipoteca, pero parece lógico en un entorno en el que ha subido el ahorro de las familias, en el que los tipos de interés han estado muy bajos y en el que los extranjeros son una parte muy importante del mercado y no suelen pedir financiación. El hecho de que el inversor o el extranjero no consuma hipoteca es lógico, incluso la propia Ley de Crédito Inmobiliario dificulta la obtención de crédito a extranjeros que no están en la misma divisa que el euro. Más allá de que el porcentaje sea uno u otro, entiendo que estamos en una situación normalizada de mercado.

"El hecho de que el inversor o el extranjero no consuma hipoteca es lógico"

Lo que sí que habría que mirar es si el acceso a la primera vivienda no necesita tanta hipoteca, lo cual sería un indicador de que hay un nivel de ahorro más alto. Eso sí que sería un indicador de que probablemente el colectivo de quienes están comprando tiene un nivel cada vez más alto, en perjuicio de un mercado en el que el comprador con menor nivel adquisitivo representa un porcentaje menor. Sin embargo, las estadísticas no identifican el número de hipotecas con el nivel socioeconómico de quienes compran casa.

P. Lo que no era normal era lo que pasaba durante la burbuja. Hipotecas al 100%, al 110%...

S.G. No miremos para atrás que nos tropezamos. Para el mercado hipotecario en sí no es ni bueno ni malo, mientras que las entidades financieras llevan unos años con el saldo vivo estancado, se cancelan más hipotecas de las que se conceden y al final, el hipotecario, es un negocio importante para ellas. Como todo en la vida, esto tiene su lado bueno y su lado malo. El malo sería que, como tenemos menos saldo gestionado, ingresamos menos, mientras que el lado bueno es que hay menos nivel de endeudamiento familiar, con lo cual, desde el punto de vista de la solvencia, es un dato positivo. La bajada de saldo que hemos tenido en estos últimos años, sobre todo el año pasado, viene como consecuencia del retraimiento de la venta de viviendas y, en consecuencia, de la menor cantidad de crédito hipotecario.

"Gracias a los ahorros de las familias, a pesar de la gran subida de tipos, el nivel de morosidad se ha mantenido razonablemente estable"

A esto se ha sumado otra circunstancia que, históricamente, ha sido puntual y es que hay una cancelación anticipada más alta porque, efectivamente, hay gente que tiene un nivel de ahorros suficiente como para comprar un inmueble y no necesitar hipoteca, pero también hay mucha gente con ahorros en el banco que lo que ha hecho para equilibrar sus cuentas ante la subida de tipos ha sido cancelar anticipadamente toda o una parte de la hipoteca. Con lo cual, ha habido una caída de saldo gestionado, digamos, más importante de lo que sería la trayectoria habitual de la cartera. Pero bueno, esto es una cuestión transitoria, recuperaremos la producción, recuperaremos el nivel de contrataciones y subirá el saldo.

P. El nivel de ahorro que se produjo a raíz de la pandemia ha permitido a muchas familias contar con un colchón económico que ha venido muy bien a la hora de afrontar la brusca subida de tipos.

S.G. En momentos de incertidumbre económica, las familias retraen gastos y ahorran, es una consecuencia lógica. Esto es más propio de periodos de incertidumbre, uno ahorra por lo que pueda pasar. Y, además, ha sido un acierto, ya que ha habido una rápida subida de tipos de interés, se ha encarecido la hipoteca y ese ahorro le ha permitido a mucha gente poder hacer una cancelación anticipada de la hipoteca, lo cual ha sido fenomenal desde el punto de vista del comportamiento de la cartera. Ha permitido, entre otras cosas que, a pesar de la enorme subida de los tipos de interés, el nivel de morosidad se haya mantenido razonablemente estable y, por lo menos, de momento, no está siendo ninguna de las variables de gestión que preocupen.

P. Ls niveles de morosidad asociados a la hipoteca son todavía muy bajos, no llegamos a los niveles que tuvimos después de o durante la crisis. ¿Preocupa más la morosidad asociada a los créditos al consumo que la de la hipoteca?

S.G. Sería más problemática la morosidad hipotecaria, porque sería sintomático de una peor capacidad de pago de las familias, que es más dramático. Si no puedes pagar la vivienda, en general, es que las cosas no te van nada bien. Devolver algún gasto de consumo parece que tiene un carácter menos estructural. Desde el punto de vista de cada entidad, dependerá de la morosidad que cada una tenga en relación a su balance, pero, con carácter estructural, sería peor que subiera la morosidad de la hipoteca.

P. ¿Cuál de las dos se está deteriorando más? La banca ha comenzado a acumular provisiones a la espera de un repunte de la morosidad.

S.G. Están más vinculadas al consumo, pero también al hipotecario. Pero es verdad que el comportamiento de las familias ha sido ejemplar. Hemos pasado de tipos de interés casi cero en muchos casos, o de medio punto de pago efectivo de la hipoteca, a una situación en el que las hipotecas se han puesto en el 3,5%, en el 4%. Si tenemos en cuenta que la hipoteca se tendría que llevar, razonablemente, un tercio del salario, si la parte más importante del componente del gasto en un presupuesto familiar te sube tres veces, la primera sensación es de bueno, a ver qué pasa con la morosidad, a ver cómo van a afrontar las familias este marrón. Y yo creo que lo han hecho con una seriedad absoluta ya que saben que se juegan su casa, por lo que habrán restringido el gasto de dónde sea para seguir pagando la hipoteca.

"Si hubiéramos tenido problemas de empleo con la subida de los tipos de interés, esto hubiera podido ser una catástrofe"

Lo que no ha habido es un incremento salarial que esté en correspondencia con el incremento del gasto. Por tanto, las familias han destinado a pagar la hipoteca una parte sustantiva de su salario y el impacto en la morosidad ha sido escaso. Como resulta que esto no es transitorio, sino que se ha ido alargando en el tiempo, llevamos ya un año y medio desde las subidas de tipos, yo creo que estamos en la idea de que vamos a provisionar un poco la cartera hipotecaria, porque si no bajan los tipos de interés, el esfuerzo de las familias va a ser titánico. Pero no tanto porque de una manera predestinada estés pensando que va a subir la morosidad o porque haya indicadores concretos, ya que la morosidad, según el último dato del Banco de España, ha subido solo una décima, sino porque si se mantienen los tipos de interés en los niveles actuales, el fuelle de las familias puede decaer y es previsible que haya gente que ha hecho un esfuerzo titánico y ya no pueda más. Pero, repito, no porque haya ningún indicador concreto.

P. No obstante, la bajada de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) parece inminente.

S.G. Confiamos en que a partir de junio, probablemente, el BCE haga un gesto con los tipos de interés y las hipotecas puedan empezar a bajar a lo largo del segundo semestre, lo que, obviamente, aliviaría la carga en la renta disponible de las familias. Pero yo creo que la previsión es previsión y en previsión de que esto se alargue, se ha provisionado, en previsión de que, efectivamente, el desgaste de las familias llegue a un punto en el que algunas no puedan más y suba un poco la morosidad.

P. El estancamiento de los salarios no ha ayudado, pero sí parece clave el hecho de que se haya mantenido el empleo.

S.G. Eso ha sido fundamental. Es la variable determinante, el empleo. Eso fue la gran diferencia con la crisis que tuvimos en el año 2009. El empleo ha sido determinante, absolutamente, ya que es la variable que más interrelacionada está con la morosidad. Si hubiéramos tenido problemas de empleo, con la subida de los tipos de interés, esto podría haber sido una catástrofe, pero el empleo ha resistido y eso ha sido el factor fundamental.

"Si no bajan los tipos de interés, el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca va a ser titánico"

P. ¿Seguirá resistiendo el empleo?

S.G. Sí, yo creo que sí. Pero, además, yo creo que a efectos de compra de vivienda o de la cartera hipotecaria, el empleo que se crea no tiene tanta importancia, sino el hecho de que se siga creando empleo, ya que quien tiene empleo se siente más cómodo. Y me explico. El que tiene un empleo ahora, igual no compra una casa, pero si tu empresa está contratando a gente, el que ya estaba trabajando y tiene una hipoteca se siente más cómodo. La creación de empleo no es solamente un factor objetivo, sino que es un factor de tranquilidad emocional.

P. Hemos tenido un largo periodo de tipos históricamente bajos. Los tipos han subido con fuerza, pero si echamos la vista atrás, el nivel actual de tipos tampoco es una locura. ¿Nos hemos malacostumbrado a una situación completamente atípica?

S.G. Yo no lo podría decir mejor. Exactamente es eso. Los tipos de interés no son escandalosamente altos. De hecho, históricamente hemos tenido tipos de interés mucho más altos que ahora. En 2007-2008, por ejemplo, estaban más altos que ahora y, sin embargo, estábamos en históricos de crecimiento en el hipotecario. Por tanto, la correlación de los tipos de interés con el crecimiento del mercado hipotecario no es de uno. Se puede crecer, y mucho, y la historia lo ha demostrado, con tipos de interés más altos. Pero ha habido un factor no solo económico, sino psicológico, y es que nos hemos acostumbrado a tipos históricamente bajos. Y claro, tener una hipoteca al 0,5% es Jauja, pero era algo absolutamente excepcional producto de que la economía, desde el punto de vista financiero, estaba subvencionada.

"Los tipos de interés actuales no son escandalosamente altos"

Pero claro, desde el punto de vista de la capacidad endeudamiento es demoledor, ya que uno se puede endeudar con hipotecas al 1% muchísimo más que si las hipotecas están al 4% con el mismo nivel de renta disponible. Objetivamente, estamos de acuerdo en que hipotecas al 3% o al 3,5% no es un tipo de interés excepcional. Es peor que el medio punto, pero no es malo.

P. ¿Qué puede pasar ante la inminente bajada de tipos del BCE?, ¿qué movimientos hipotecarios se pueden producir?

S.G. En la medida en que el BCE toque los tipos, lo que puede ocurrir es que no tenga tanta importancia la bajada, porque lo que no va a hacer es bajar dos puntos los tipos, pero ya solamente el hecho de tocarlos, aunque sea un cuartillo, da un poco el pistoletazo de salida a un escenario de bajada. Y en ese ese escenario, lo que puede ocurrir es que empecemos a ver buenas ofertas de las entidades financieras.

P. La banca lleva años inmersa en una guerra hipotecaria perpetua.

S.G. Yo no diría guerra. La hipoteca es el core business de las entidades, por lo que, aprovechando un momento favorable de la coyuntura económica, uno sale al mercado a colectar tu negocio. Se ha puesto muy de moda en el mercado lo de las guerras hipotecarias, pero yo hablaría de reposicionamiento de los tipos de interés, porque las circunstancias que condicionan el nivel de tipos de interés cambian. Entonces, sí es muy posible que ante un cambio de los tipos anticipemos ofertas más competitivas de las entidades.

"Yo no hablaría de guerra hipotecaria sino de reposicionamiento de los tipos de interés"

Desde luego, si el BCE baja tipos en junio, no es en absoluto esperable que en septiembre los suba. Y este va a ser un escenario propicio para que el mercado se anime y haya un nivel de competencia un poquito más alto, que haya mejores ofertas y que ese embalsamiento de demanda que se fue produciendo a lo largo del año pasado debido a la incertidumbre y a unos tipos de interés menos beneficiosos empiece a salir ya. De hecho, ya está saliendo. Las cifras de hipotecas en los primeros meses del año han sido mejores porque se vende más y, lógicamente, habrá más hipotecas si se venden más viviendas. Por tanto, si el escenario es de bajada de tipos, como se anticipa, empezaremos a ver un tironcito del hipotecario que, no obstante, habrá que verlo en su justa medida, porque tendrá que ver con una mejora de las condiciones de las hipotecas, pero también con un efecto estadístico claro, ya que estamos comparando con meses malos del año pasado, cuando nos ocurrió justo lo contrario con respecto al año 2021.

P. A veces las estadísticas pueden resultar engañosas.

S.G. ¿La subida de este año es producto de que se ha fortalecido el mercado hipotecario? No. Hemos recuperado un poco la confianza, sabemos que los tipos no irán a más, pero también es verdad que vamos a comparar con meses que el año pasado fueron peores y, por tanto, al comparar con una cifra peor, en términos relativos, mejoras.

P. Para tener una imagen más fiel de la salud del mercado hipotecario, ¿con qué cifras deberíamos hacer la comparación, con las de 2019?

S.G. En España somos muy de boom y de crisis. No somos capaces de valorar con una razonable normalidad que un 5% o un 10% no tienen tanta importancia. El mercado inmobiliario ha funcionado de maravilla, porque que se vendan 600.000 viviendas no creo que sea ninguna crisis. En la medida en que ya el año pasado tuvimos un descenso del 15% de las ventas, el apocalipsis estaba ya en ciernes. Si eso lo trasladamos a rebajas del 15% en el mercado hipotecario, poco menos que iban a desaparecer las hipotecas. Yo creo que esto hay que verlo en periodos mucho más largos, pero, a medio plazo, el mercado inmobiliario ha funcionado bien y el mercado hipotecario, razonablemente bien.

"En España somos muy de 'boom' y de crisis. El año pasado cayeron las ventas un 15% y la apocalipsis estaba ya en ciernes"

Ahora, una subida de un punto a tres de los tipos de interés, necesariamente, se tiene que notar en la financiación. Y si se nota en la financiación, se tiene que notar en la compra. Si la financiación está más dura, pues la compra se hace un poco más complicada, pero eso está en la lógica de los mercados, que no son planos, sino que oscilan, suben, bajan... Pero efectivamente, estamos muy acostumbrados a que bajan las ventas un 15% y catástrofe. Y para nada. El mercado inmobiliario a mí me parece que funciona estupendamente.

P. Ante el boom actual de las hipotecas fijas, ¿por qué durante la crisis financiera no se impulsó, como sí ha sucedido ahora, la contratación de este producto hipotecario? Existían, pero no fueron una opción a la que las familias pudieran agarrarse para haber capeado un poco mejor la crisis.

S.G. Porque la coyuntura de los tipos de interés fue distinta. Además, el momento, desde el punto de vista de la contratación, también lo fue. Aquello fue una crisis financiera, una crisis de empleo, una crisis de promoción... El 80% del mercado promotor se fue al garete, medio sistema financiero... En fin, que el escenario fue distinto. Con aguantar e ir cobrando lo que se podía e ir gestionando las ingentes masas inmobiliarias que llegaban a los bancos, en la lógica retribución de sus deudas pendientes, no estábamos para volatines. La prioridad era otra, no era la contratación y, además, estábamos en un escenario de tipos de interés distinto. ¿Cuándo empieza a cambiar la situación? Cuando superamos la crisis de 2011, 2012 y 2013, el mercado se empieza a estabilizar, la economía está protegida con tipos de interés en bajada y, en ese escenario, el ciudadano, que no es bobo, piensa que si esto está tan bajo, solo puede subir y se produce un impulso de la solicitud de crédito. A esto se sumó la percepción de los bancos de que con tipos bajos una manera de asegurar el margen podía ser vender hipotecas fijas o mixtas.

"Tomar hipotecas fijas como tomó mucha gente al 1,5%, al 2%, eso fue un chollo"

Y entonces se produce lo que siempre sucede con los tipos de interés, que nadie sabe cuándo suben, ni cuánto, ni cuánto bajan, pero cuando llevamos un montón de tiempo con los tipos bajando y bajando, en ese escenario, muchos son los que piensan que solo pueden subir. La subida se ha retrasado hasta el año pasado, pero tuvimos siete años, que es casi un ciclo en economía, con los tipos para abajo. Los tipos en el mercado macro estaban negativos, pero en el mundo hipotecario fueron bajando, no solamente los fijos, sino también los diferenciales de los variables. En una situación de ese tipo, tomar hipotecas fijas como tomó mucha gente al 1,5%, al 2%, eso fue un chollo y no sé si volverá a pasar.

P. El tipo fijo ha permitido que, en esta coyuntura de subida de tipos, muchas familias hayan podido seguir pagando la hipoteca.

S.G. Muchas familias se han favorecido y lo digo en sentido positivo. Las hipotecas fijas han favorecido al crecimiento, a la renta, a estabilizar el gasto de las familias. La popularización del fijo viene como consecuencia de que la coyuntura de tipos variables tan bajos no ha tenido precedentes históricos. Por lo tanto, lo que todo el mundo de una manera consciente pensaba en el rebote. Si esto ha bajado, subirá. Y, en ese escenario, lo mejor era contratar una hipoteca fija. Es verdad que en ese escenario también ha habido gente que ha dicho no, voy a aguantar, que esto va para abajo. Y hasta que tocó suelo, hubo gente que siguió en variable, pero también en este escenario ha habido gente con hipotecas fijas al 1,5%, y también los ha habido que se han hipotecado al 3%, que en fijo es un precio extraordinario, pero que, obviamente, es peor que el 1,5%.

P. No estábamos acostumbrados a cambiar ni de hipoteca, ni de banco.

S.G. Pero vamos aprendiendo. Las cifras de renegociación que se publican así lo muestran, aunque es verdad que igual por una pequeña cantidad uno tiende a quedarse con su banco, y no porque te encante tu banco, sino porque es más cómodo. En el mercado hipotecario, este casamiento con el banco, en términos de fidelización, no funciona. Lo que pasa es que si estás en un banco y te han facilitado la compra de la vivienda, se genera una relación. Se supone que estás cómodo con la entidad que te ha dado la hipoteca, estás satisfecho y luego en el día a día si se comportan bien con los recibos, con las cuentas, con las tarjetas, te quedas, porque cambiar de banco es un pequeño follón. La movilidad, efectivamente, es importante, pero en tasas pequeñas, pero es que hace 20 años no se movía ni el gato. Fidelidad, nada. Buena sintonía, buena relación comercial, buena relación cliente-proveedor, pero lo de la fidelidad ya es un concepto que no es bancario.

"La Ley Hipotecaria ha relajado bastante la conflictividad del mercado hipotecario"

P. ¿Ha facilitado la Ley de Crédito Inmobiliario que la banca haya sido más flexible y no haya puesto tantas trabas a cambiar de hipoteca o a cambiar de banco?

S.G. La ley ha provocado muchas cosas buenas. Con la incertidumbre del mercado hipotecario, la ley ha venido en un momento en el que ha estabilizado la contratación y ha marcado los ejes más modernos del funcionamiento del mercado hipotecario, la distribución de los gastos, la tramitación, la transparencia, los documentos, la actividad del notario en el proceso de formalización... Yo creo que eso le ha venido fenomenal al mercado en términos de asentarle y de darle transparencia y, bueno, de darle también más seguridad a todo el mundo, también a los bancos. Es una trasposición de una ley comunitaria, que ha sido bien recibida y que ha relajado bastante la conflictividad del mercado hipotecario. En ese sentido, ha sido una buena ley.

P. También para poner coto a determinadas prácticas de la banca, que la justicia, tanto española como europea, ha calificado como abusivas. Cláusulas suelo, comisiones de amortización anticipada, IRPH, multidivisas...

S.G. Yo, lógicamente, hablo desde el sistema financiero y desde el sistema financiero, todo esto lo hemos vivido con mucha agresividad por parte del mercado. Ha habido una "utilización" un poco espuria de la hipoteca, para justificar otras cuestiones económicas y en un momento de crisis y de situaciones familiares duras durante los años 2012, 2013 y 2014. En mi opinión, ha habido un juicio plebiscitario contra la hipoteca en un mercado que ha sido capaz de financiar la compra de 5 millones de viviendas y ahora parece que todo ha sido una desgracia. Lo que es muy importante entender es que las hipotecas se contratan por 30 años y, en 30 años, la percepción, la legislación, la información, todo este tipo de cuestiones, efectivamente, han cambiado.

"Ha habido un juicio plebiscitario contra la hipoteca en un mercado que ha sido capaz de financiar la compra de 5 millones de viviendas"

Y, entonces, da a un poco la sensación de que ha llegado esta ley y todo está fenomenal y antes todo era ilegal. Pues antes teníamos nuestras normas de transparencia. Pero claro, esto es como lo de la moral y las costumbres, las del siglo XXI no son las del siglo XVIII. Y no sé si el ejemplo es bueno, pero es que, claro, las cosas cambian, la legislación cambia, la percepción cambia, lo que los propios ciudadanos y sus gobernantes entienden que tiene que ser la transparencia, esto ha ido cambiando. Y todo esto, a la hipoteca le afecta porque dura 30 años.

P. Pero hubo cierto abuso de la banca con determinadas cláusulas en las hipotecas.

S.G. Seguramente con cada cosa tendríamos para una discusión, pero es verdad que desde el punto de vista jurídico, las cláusulas suelo se pensaron mal, se hicieron mal y probablemente no se vendieron adecuadamente bien. El mercado hipotecario, como todos los mercados, ha evolucionado. Pero el mismo contrato de hace 20 años sigue en vigor y, hace 20 años, explicábamos las hipotecas fenomenalmente bien. Afortunadamente, hemos ido mejorando en el mundo de la hipoteca y en el mundo en general. La transparencia, la información de los ciudadanos....

"Una cosa es que informes y otra, que formes. No puedes pretender que un ciudadano normal se entere de qué es la fórmula de la TAE"

Ahora, en el caso hipotecario, a mí me parece que se han sacado un poco las cosas de contexto, porque, efectivamente, hay que tener en cuenta que las cosas se contratan por muchos años y, efectivamente, a lo mejor hay que darle una vuelta a la legislación cada menos tiempo. Porque, repito, hay cosas que son de sensibilidades. Lo que está ocurriendo hoy con el mundo de la información de la hipoteca es desproporcionado. Efectivamente, la legislación nos obliga y ahí estamos, pero una cosa es que tú informes y otra cosa es que tú formes. Tú no puedes pretender, como legislador, que un ciudadano normal, que es el 99% de población, se entere de qué es la fórmula de la TAE. Eso es imposible.

P. ¿Más educación financiera?

S.G. No, lo que se necesita para entender eso es ser ingeniero de caminos. Yo llevo 35 años en el mercado hipotecario y no sé calcular la fórmula de la TAE.

P. Pero, más allá de fórmulas complejas, ¿faltan conocimientos básicos como cuál es el principal de la hipoteca, los intereses, el plazo, las comisiones...?

S.G. Yo creo que sabíamos más de lo que luego ha sido el resultado jurídico, pero ahí nos metemos en un jardín... Yo creo que, efectivamente, sabíamos más porque la comercialización de las hipotecas siempre se ha hecho. Siempre se ha informado al ciudadano, se ha informado del tipo de interés, de qué era una hipoteca variable...

P. Al final, la ley sí ha venido para ser más minuciosos a la hora de hacer las cosas.

S.G. Sí, pero no mejora el nivel de información, porque la formación del que recibe no va en el mismo sentido. Todos esos mecanismos bien están y están funcionando y han servido efectivamente para relajar el mercado. Pero yo creo, sinceramente, que el nivel de información del ciudadano medio no es mejor, porque no es una cuestión de cantidad de información, es calidad de información relacionada con la formación que tiene el ciudadano. ¿Te imaginas que para comprar un coche te contaran qué es un motor de explosión o lo que son los pistones? Uno preguntaría, ¿pero funciona? Sí, pues déjeme en paz, hombre. Te interesas por la tapicería y lo otro entiendes que funciona. En el hipotecario es igual, la ley se entiende que funciona, que se contratan cosas legales, que no te engañan, que el notario está allí para dar fe de que efectivamente eso es así. Sin embargo, con la hipoteca siempre ha interesado sacar un poquito las cosas de quicio.

"¿Te imaginas que para comprar un coche te contaran qué es un motor de explosión? Pero funciona. Sí, pues déjame en paz"

P. Toda la batalla judicial ha ido contra la banca, pero los notarios también tenían la responsabilidad de informar al cliente.

S.G. Las entidades financieras siempre hicimos las hipotecas en una oficina notarial y siempre se registraron. Punto. El notario siempre tuvo el deber de informar, de una manera, digamos, más fehaciente y establecido con un procedimiento específico, lo dice la ley del 2019. Yo no sé la estadística, pero para ver si la ley ha modificado el nivel de conocimiento de los ciudadanos, habría que preguntar a los notarios cuántas veces, en relación de esa buena tarea que hacen de información al mercado y que recoge la ley, han denegado la capacitación de un ciudadano para contratar una hipoteca. Luego significará que el ciudadano dice que se ha enterado. ¿Hace cinco años no se enteraba ninguno y ahora se enteran todos?, ¿qué ha pasado por medio?

Está cogido todo con un poquito de papel de fumar, pero la historia ha sido la historia. Yo creo que, efectivamente, a la hipoteca se la ha juzgado, yo creo de una manera bastante negativa y de manera muy plebiscitaria y porque ha interesado, porque es muy transversal, porque la hipoteca le afectaba a todo el mundo, porque cuando hablabas de crisis y hablabas de bancos y hablabas de problemas económicos, hablar de hipotecas era meterlo todo en el mismo sitio. Hipotecados estábamos todos los ciudadanos.

"Habría que preguntar a los notarios cuántas veces han denegado la capacitación de un ciudadano para contratar una hipoteca"

Dicho lo cual, la ley, sin ninguna duda, ha sido un éxito. Ha venido en un momento en el que, efectivamente, las cosas estaban en ebullición. Sobre la base de que lo que abunda no molesta. ¿Información?, pues toma información. Es que yo no me he enterado de nada. Vamos a tratar de evitar, aunque no sea más que formalmente, que esas cosas ocurran. Es que yo no sabía nada, ya pero se llevó el dinero, se compró una casa, pero no sabía nada.

P. En el mercado hipotecario, ¿hay espacio para nuevos productos o está todo inventado?

S.G. La hipoteca. en la medida en que es un endeudamiento a largo plazo que se paga por cuotas durante muchos años, es básicamente la de toda la vida. La que hemos conocido siempre. Y para no remontarnos al siglo XIX, la que conocemos en el mercado desde el año 81, que es el año de promulgación de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario. Porque las circunstancias del fijo o variable no es la esencia de la hipoteca, ese es un aspecto que puede ser importante, pero que tiene que ver más con la coyuntura económica. Pero la hipoteca ha sido así desde que el mundo es mundo y eso se entiende a la primera y cuando tomas una hipoteca no creo que haya nadie que no sepa. Yo creo que el riesgo que corres cuando pides un préstamo y no lo pagas, ya está advertido. El ciudadano lo sabe. Sin embargo, se crea un manto en torno a toda esta cuestión y se creó una nebulosa que yo, sinceramente, creo que estaba claramente hipervalorada.

"A la hipoteca se la ha juzgado de una manera bastante negativa y muy plebiscitaria"

P. Y productos como la inversa o la multidivisa, ¿son demasiado complejos para los ciudadanos?

S.G. No están en el mismo plano. La inversa es una hipoteca que no es para comprar, sino que está pensada para personas que tienen una casa, para personas mayores, para completar una renta, y es un producto especial. Pero no es porque la hipoteca en sí misma sea especial, es especial en la medida en que cobras y no pagas, pero como producto jurídico.

P. ¿Y las multidivisa?

S.G. Cometimos un error. No somos el único país que lo cometimos. La multidivisa tenía que ver con la cláusula financiera de la retribución de los tipos de interés. Yo no le voy a echar la culpa al cliente porque, probablemente, la culpa la tiene el banco cuando comercializa productos que efectivamente son complejos de entender. Y entender, efectivamente, cuál es el funcionamiento de una cesta de divisas no es fácil. Yo, por mi vida profesional, estaba presente cuando venía gente que quería una hipoteca en yenes porque sabía que los yenes estaban a medio punto y los tipos en España estaban al 5% y yo les preguntaba, pero para qué quieres una hipoteca en yenes, si ganas en euros.

"Yo no le voy a echar la culpa al cliente, con las multidivisa cometimos un error"

Efectivamente, ¿el gran error cuál fue?, que por tantísimo tiempo no puede haber una divisa contra otra en la que tú tengas siempre diferencias positivas. Para eso se inventó el seguro de cambio. El efecto de los tipos de interés sobre el plazo es demoledor. Pero, si tú la cantidad de dinero que podías conseguir con tu salario en una hipoteca al 4% o al 5% era X, pues al medio punto o al punto, lo multiplicabas por tres. ¿Eso qué efecto tenía? Tú tenías muchísimo más dinero y podías comprar una casa mucho más grande, más bonita o en mejor sitio a cambio de llevarte un riesgo de cambio brutal. Afortunadamente fueron pocas.

P. Si alguien le pidiera consejo ahora mismo, ¿hipoteca a tipo fijo o variable?

S.G. Pues no se lo daría. Lo de fijo y variable no tiene solución. Porque si, efectivamente, yo fuera a contratar una hipoteca y la hipoteca durara un año y medio o dos, contrataría variable, porque el escenario más probable en un año o dos es que los tipos bajen. Pero si yo voy a contratar ahora una hipoteca a 30 años, ni yo, ni por supuesto Lagarde, sabe cómo van a estar los tipos de interés dentro de 5, 8, 10, 14, 20 o 25 años. Si tú quieres estar en un tipo de interés más caro, pero estar más tranquilo, fijo. Si tú quieres estar al albur de la economía, entonces, variable. Al cabo de 30 años, tanto uno como otros se habrán confundido exactamente las mismas veces. ¿Cuál es la diferencia? Que yo, que estoy en fijo, no tengo que estar mirando todos los días el periódico para ver cómo está el euríbor, ni tengo que desayunar todos los días con el telediario para ver qué pasa con mi hipoteca. Es una pregunta que no tiene solución.

"Quien firmó una hipoteca fija al 1% ha hecho el negocio de su vida, cualquier endeudamiento por debajo de la inflación es negocio seguro"

¿Quién te puede dar un consejo al respecto?, ¿quién es el insensato que lo hace? Ahora, si las circunstancias del mercado son tales que yo puedo contratar una hipoteca fija al 1%, ese consejo sí se le doy, hipoteca fija, pero lo que no hay son hipotecas al 1%. Quien lo aprovechó ha hecho el negocio de su vida, ya que una hipoteca o cualquier endeudamiento que esté por debajo de la inflación es un negocio seguro. Pero lo que sería más natural y más normal es que las hipotecas y, por supuesto, cualquier endeudamiento a largo plazo, su nivel objetivo de tipos de interés esté por encima de inflación. Si el objetivo de inflación es el 2%, que es el objetivo que tiene el BCE, hipotecas que estén por debajo del dos, chachipiruli. Una hipoteca fija al 1%, al 1,5%, o incluso al 2%, contrátala y olvídate del mundo. Yo entiendo que es inevitable, ¿fijo o variable?, pero no tiene solución, salvo cuando, históricamente, los tipos han estado en sitios desconocidos.

P. Si volvemos a tipos fijos del 1%, está claro, entonces.

S.G. Hasta yo contrato una hipoteca y luego que la paguen mis nietos. Pero eso mismo ocurriría en variable. Ahora la economía está más controlada, pero cuando estás en un escenario no previsible, con un escenario de tipos de interés del 10%, no contrates fijo. Aguanta el tirón, porque no hay economía que lo soporte y eso que hemos tenido hipotecas al 12% o 14%, yo la he tenido hasta el 18%, es verdad que con escenarios de 13% y 14 y 15% de inflación. Pero hay niveles objetivos donde no tienes dudas. Niveles de dos dígitos de tipo de interés, variable, porque una economía no se puede mantener con esos niveles. Unos niveles del 1%, fijo, pero el mercado no se presenta así.

P. Las medidas que se han adoptado para paliar los efectos de la subida brusca de los tipos de interés a las familias vulnerables, ¿funcionan?

S.G. Sí funcionan, lo que pasa es que, como las previsiones eran catastrofistas, pues parece que la cosa no ha salido en las cifras que estaban previstas. Hemos dicho antes que el comportamiento de las familias ha sido absolutamente ejemplar y que el esfuerzo que han hecho para adaptarse a los nuevos tipos de interés ha sido titánico.

P. Entonces, no ha sido que la medida no haya funcionado porque las familias no se han acogido a esta medida, sino porque no ha sido necesario.

S.G. Claro. Quien ha querido se ha beneficiado, pero, afortunadamente, no ha sido una medida que haya sido necesaria, por supuesto, en los términos en los que se decía. Se dijo que afectaría a 1 millón de familias y la cifra es infinitamente más baja.

P. ¿Qué impacto colateral tienen la Ley de Vivienda o la supresión de las 'golden visa' en el hipotecario?

S.G. La ley de vivienda nos afecta poco, mientras que la 'golden visa' afecta al mercado inmobiliario, que no es el nuestro. Yo creo que la Ley de Vivienda tiene un efecto importante sobre el alquiler, como ya lo han dicho los expertos, un mundo complejo, pero que tampoco es el nuestro. Lo que sí que parece, por los datos que se conocen, es que ha tenido un efecto absolutamente demoledor sobre la oferta. Y, probablemente, no habrá verdades universales, pero el problema de la vivienda es un problema de volumen, es un problema de oferta. Y el problema es que hacer viviendas, aunque sean para alquilar, es muy caro, ¿y quién tiene el dinero para hacerlas? Ese es el problema. El Estado no tiene dinero, no se puede dedicar a hacer viviendas contra una deuda con la que ya no puede más. ¿Y el mercado financiero?, ¿los inversores? Ellos no son responsables de las políticas de vivienda y están en el mercado inmobiliario hasta donde las cosas tienen la lógica de los negocios, hasta donde las rentabilidades son las lógicas para los tipos de interés actuales.

"A los protagonistas en el mercado inmobiliario siempre les ponemos con cuernos y rabo"

Los inversores no son buitres, son fondos de pensiones en los que participamos todos, que también están en el mercado de renta variable y necesitan que se les remunere. A los protagonistas en el mercado inmobiliario siempre les ponemos con cuernos y rabo. La cuestión es cómo somos capaces, en la situación en la que estamos ahora, con precariedad en el empleo, con niveles de salarios bajos, viviendas con costes de construcción al alza, falta de suelo donde el primero que especula es el dueño, que es el sector público... cómo hacemos viviendas baratas para la gente que ahora mismo no puede pagar una vivienda, gente que no tiene nada que ver con el mercado inmobiliario que sí funciona, el mercado de las casas de 20 millones que compran los venezolanos y el de los PAU del sureste de Madrid.

P. ¿Los avales pueden ser la solución? Hay estudios que dicen que en Reino Unido no han funcionado.

S.G. Sí han funcionado. Lo que pasa es que no hay medidas de este tipo que te den la capacidad de solucionar el problema. Nos faltan miles de viviendas y eso no hay ni una sola medida que lo resuelva. Son medidas bienvenidas, pero limitadas en su eficacia.

P. Esta medida, en concreto, no ha generado demasiado interés en el sector financiero. ¿Se ha estructurado mal?, ¿se exige a la banca que asuma demasiado riesgo?

S.G. Yo articulo un aval para que el sistema financiero pueda financiar más dinero. De entrada, estamos hablando de ver de qué manera somos capaces de endeudar más a la gente. Fíjate las contradicciones en las que estamos empezando a incurrir, porque durante muchísimo tiempo se nos ha estado diciendo que no se podía financiar tanto, que se endeudaban familias... y de lo que estamos hablando ahora es de financiar hasta el 100%. Para que desde el sistema financiero eso sea una operación más correcta, desde el punto de vista de la disciplina financiera internacional, me tendrías que solucionar el 20% de diferencia que hay entre el 80% que presta el banco y el 100% que se pretende financiar. El Estado me tiene que solucionar ese 20%, porque si yo, banco, tengo un problema con un crédito y tengo que ejecutar al hipotecado y no consigo más que el 90%, el Estado me tiene que pagar la diferencia. Y eso no es lo que se está planteando. Lo que se está planteando es que sobre el 20% que se avala sea una proporción, el 20% el Estado y el 80% la entidad. Y como está planteado hará que, probablemente, se utilice menos, porque no soluciona el problema del riesgo y tampoco soluciona el problema de consumos propios de los créditos hipotecarios cuando están financiados por encima de los 80%. En esas condiciones, no va a ser un éxito absoluto, pero a caballo regalado no le mires el diente.

P. Loa avales también están pensados para un perfil de cliente concreto. Es decir, no va a haber barra libre, de tal manera que su impacto también podría ser limitado.

S.G. A determinado perfil, la banca ya venía concediendo financiación, porque ya se dan préstamos a jóvenes por encima de 80%. Por eso digo que esto, como es gratis, bienvenido sea. No podemos estar quejándonos siempre de una cosa y la contraria. Si esto se pone en marcha y facilita el acceso, pues bienvenido sea. Una ayudita más a mejorar el tema de la vivienda que está tan complejo. Evidentemente, con ese aval no solucionamos el problema de los jóvenes. El problema de los jóvenes se soluciona ganando de 4.000 euros cada uno todos los meses. Y así no necesitamos ni avales ni gaitas. Pero bueno, mientras tanto, bienvenido sea todo lo que ayude a mejorar la situación.

"El problema de los jóvenes se soluciona ganando 4.000 euros cada uno todos los meses. Y así no necesitamos ni avales ni gaitas"

Ahora, lo que no puede ser es que pongamos una medida y pretendamos que con eso se resuelva el problema del acceso a la vivienda, pues no. Habrá que mirar las cifras dentro de un año o dentro de año y medio y ver si, efectivamente, se ha utilizado. Esa no es la solución del mercado, pero un poquito de aquí, un poquito de ahí y un poquito de allá, entre todo, algo mejorará la situación.

P. Igual el problema no está tanto en el acceso al crédito como en los bajos salarios de los jóvenes.

S.G. Hemos trasladado el problema de la vivienda y la solución no está en el crédito, sino está antes, en el trabajo, en el salario. Es un debate eterno, aunque ha irrumpido en la vida política en los últimos años. Se habla ahora más de vivienda, afortunadamente, que hace diez, 12, 15, 20, 30 años.

P. Pero los problemas de acceso a la vivienda no son nuevos. Hace 15 o 20 años eran muy parecidos.

S.G. Parecidos no, iguales. Parece que los jóvenes existen ahora. Oiga que yo también he sido joven. Efectivamente, el problema de vivienda es un problema gordo que afecta a muchísima gente, a jóvenes y a jóvenes de 40 años, ya que cada vez la población está más deteriorada desde el punto de vista económico. Por tanto, el colectivo de gente que no tiene capacidad de acceder al mercado inmobiliario va en aumento. El año que viene, el problema será más gordo, porque habrá más jóvenes, habrá más gente que se quiera emancipar y la solución no debería ser parcial. A quienes les vas a dar un aval ya casi pueden comprar, para el que casi puede ese empujoncito está bien, pero aquí estamos hablando de la gente que no puede. Repito, está bien, pero al que le falta un poquito hasta el propio banco se lo da, porque desde que la banca es banca ha financiado préstamos hipotecarios por encima del 80%, un porcentaje que no ha sido testimonial. Ahora, en estos tiempos es menos frecuente, cierto, pero hemos tenido épocas en las que el 10%, 12%, 15% del volumen de créditos hipotecarios eran financiaciones por encima del 100%, con riesgo bancario.

"Desde que la banca es banca, ha financiado préstamos hipotecarios por encima del 80%"

Lo que es duro es a ver cómo a una pareja que gana 2.200 o 2.300 euros le puedes dar un crédito de 280.000 euros para que vaya a vivir a Los Berrocales. Es que eso no hay manera humana de solucionarlo, ni con avales ni sin ellos. Ese es otro colectivo que, probablemente, necesita otra estructura de financiación, otro tipo de casa, en fin, es un escenario que hay que abordar. Y para ello, tenemos que ver cuál es la necesidad real de vivienda y a qué precios para ese colectivo económico. Hay un término que se está haciendo muy famoso, el de vivienda asequible. ¿Asequible para quién? Las casas de General Pardiñas, que valen 10 millones de euros, son asequibles para el que pueda comprarlas. No para mí. Asequible no es un término absoluto.

P. Pero, ¿qué es vivienda asequible? Construir una vivienda nueva es caro.

S.G. Sería fenomenal que viviéramos en un país en el que cuando te dan el DNI de mayoría de edad te dieran una casa. ¿Quién iba a decir que no? Nos vendría fenomenal a todos. Pero hay que ser objetivo con estas cosas. Lo que no podemos es utilizar de una manera espuria cosas que tienen una importancia económica casi casi sobrenatural. El Estado no se puede endeudar para dar viviendas a los ciudadanos y el empresario no tiene la obligación de satisfacer el artículo 47 de la Constitución. Por tanto, vamos a definir el mercado inmobiliario, pero por tramos de mercado.

"Vivienda asequible, ¿para quién? Las casas de General Pardiñas, que valen 10 millones, son asequibles para el que pueda comprarlas"

Porque claro, hay un mercado aquí en Madrid, de viviendas de millones y millones que se venden fenomenal, por lo visto se las quitan de las manos. Si en Madrid se hicieran 200.000 viviendas de esas se las comían con patatas. Lo que pasa que haces unas poquitas y las vendes porque tienen su mercado, es asequible a su mercado. Cuando estamos hablando del mercado de reposición, el mercado de rentas medias, el que estamos acostumbrados a ver, eso es un mercado asequible, porque efectivamente la gente que repone tiene buen salario y tiene un nivel de ahorro y el mercado, como hemos visto, está funcionando. Se venden 600.000 viviendas, ese mercado inmobiliario es asequible. Ahora vamos a ver cuál es el mercado asequible para el que no tiene dinero. Ese es el problema. Ese no es asequible, a ese lo vamos a llamar social, o como quieras. Vamos a ver qué tipo de vivienda se puede hacer y con el dinero de quién para que alguien que gana 1.200 euros, que efectivamente tiene derecho a vivir, se pueda meter en una vivienda. Ese es el problema. Y ese es el que hay que acotar.

P. Solo veo dos soluciones. O subir los salarios o construir más barato.

S.G. Efectivamente. O que el que gana 1.200 gane 5.000, es decir, que gane mucho más, o que la vivienda valga mucho menos. Todos, empresarios incluidos, tenemos que tener la idea de que los niveles salariales en nuestro país tienen que crecer, lo que pasa es que tendrán que crecer de una manera ordenada, cuando se pueda, sin que se merme la productividad... pero hay que ganar más dinero. Eso es una realidad, porque cuanto más dinero hay en manos del público eso revierte en compras, en impuestos, en mover la maquinaria. Yo creo que como país lo debemos tener en el horizonte, hay que ganar más pasta. Pero yo no sé cuándo voy a ganar más dinero y la vivienda la necesito hoy. Entonces, este colectivo de gente tendrá que tener una vivienda más barata.

P. ¿Bajando los impuestos?, ¿regalando el suelo?

S.G. Todo tiene que ser más barato. El coste de construcción, el suelo, la financiación, los impuestos... ¿Y ahí quién está dispuesto a ceder? El primero que no cede es la administración. Lo hemos visto con los módulos de la vivienda protegida en Madrid, que en absoluto eran viviendas baratas y que el promotor decía o me actualizas el módulo o si no no quiero hacer estas viviendas. El suelo, por ejemplo, es carísimo y la administración ahí tiene mucho qué decir... Además, la vivienda tiene un 25% de imposición. Ahí hay un camino que trabajar. Las viviendas son caras pero es que la cuarta parte se lo lleva la administración. No se puede estar en misa y repicando. Lo que no puede ser es que te quejes de que las viviendas son caras y resulta que el primero que las encarece es el Ayuntamiento que pone el suelo caro. Lo de la imposición de la vivienda es del libro. La vivienda está carísima, seguro, y a lo mejor le echamos toda la culpa al mercado, que es el diablo con rabo. ¿Pero no tendrá mucho que ver que el 25% del precio son impuestos? Ahora, claro, si también las haciendas locales tienen que vivir del urbanismo, pues entonces...

La vivienda está carísima y echamos la culpa al mercado, el diablo con rabo. ¿No tendrá mucho que ver que el 25% del precio son impuestos?

P. Parece complicado que la administración quiera renunciar a una parte muy importante de sus ingresos.

S.G. Entonces marca prioridades. Tú, como administración, nunca vas a tener un presupuesto para hacer vivienda que te desborde. Gestionar es administrar recursos escasos. Eso desde que el mundo es mundo. Los recursos que tú tienes en relación con el electorado que te vota, tú sabrás, amigo mío o amiga mía, cómo te los gastas. Si te lo gastas en vivienda, en viajes, en las fiestas patronales, en piscinas o en casas. Tú sabrás lo que le tienes que dar a tu electorado, pero eso es un ejercicio que hay que hacer de manera continuada, porque se están haciendo esfuerzos en el corto plazo, que están bien, pero el tema de la vivienda son un muchito todos los años. El Plan Vive, está fenomenal, es estupendo, lo que pasa es que tendría que haber un Plan Vive todos los años. Por tanto, lo primero que tiene que haber es una estrategia y lo tienes que sacar del partido, lo tienes que sacar del que esté en el poder. Necesitamos un Pacto de Estado por la vivienda, que es más necesario que modificar la Constitución. Un Pacto de Estado que supere la ideología de los partidos. La vivienda no puede estar al albur de la coyuntura ideológica cuando hay unas elecciones.

"Necesitamos un pacto de Estado por la vivienda que esté por encima de ideologías políticas, es más necesario que modificar la Constitución"

Y lo que tampoco puede ser es que la responsabilidad sea del promotor. Es que no solo el promotor no tiene la obligación de hacerlo, sino que sería muy irresponsable si la banca diera créditos para comprar viviendas a ciudadanos que tienen ese nivel salarial, porque está prohibido por las autoridades financieras. No se puede poner en riesgo una entidad financiera. ¿No se decía que los bancos éramos unos irresponsables por dar dinero a cualquiera? Eso es lo que se nos está pidiendo ahora. Hay que aclararse.