"Los bancos no quieren financiar viviendas de lujo, pero nosotros sí"

Ha revolucionado la forma de invertir en ladrillo en España. Ha conseguido que más de 100.000 inversiones hayan contribuido a poner en marcha 145 proyectos inmobiliarios en nuestro país, más de 3.000 viviendas. Lo ha hecho a través de Urbanitae, una plataforma de crowdfunding inmobiliario de la que, inicialmente recelaban los promotores, pero que, a día de hoy, no solo ha trabajado con más de 70 compañías por toda España, sino cuenta con un acuerdo de coinversión de 150 millones con una de las grandes, la cotizada Neinor Homes.

Cuando Diego Bestard soñó Urbanitae quería que los pequeños inversores tuvieran la posibilidad real, no solo de invertir en inmobiliario, sino de acceder a buenas oportunidades de inversión, generalmente reservadas a los grandes fondos de inversión y family office y encontró en el crowdfunding la mejor plataforma para conseguirlo. El camino fue largo. Dos años de trámites y papeleos hasta conseguir luz verde de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en 2019.

La espera mereció la pena y, si bien, los comienzos fueron lentos, la curiosidad de los promotores y la imposibilidad de muchos de acceder a financiación bancaria para poner en marcha sus proyectos, les permitió comenzar a operar. Convencer a los inversores, reconoce Bestard, fue algo más sencillo, ya que en el fondo, de lo que se trata es de invertir en ladrillo.

El tiempo le ha dado la razón. Más de 140 proyectos inmobiliarios se han puesto en marcha desde 2019, de los cuales 38 ya se han liquidado con éxito, devolviendo capital e intereses a los inversores con una rentabilidad media anual superior al 15%. Un volumen total de inversión de más de 280 millones de euros en cinco años, que convierte a Urbanitae en la principal plataforma de crowdfunding de España, una de las mayores de Europa. A cierre de 2024, la compañía espera alcanzar un volumen total invertido de 400 millones y llegar a los 600 millones en 2025.

PREGUNTA. Más de 280 millones en cinco años, se dice pronto, pero los comienzos no tuvieron que ser nada sencillos, especialmente, si tenemos en cuenta que el crowdfunding inmobiliario, hace siete años, era totalmente nuevo en España. ¿Fue complicado empezar a operar?

DIEGO BESTARD. Hace poco celebramos el quinto aniversario de la compañía, pero la compañía se fundó en 2017. Fue en 2019 cuando abrimos la plataforma al público tras obtener la autorización de la CNMV. Muy ingenuamente yo pensaba que las autorizaciones serían cosa de cuatro, cinco o seis meses y tardamos prácticamente dos años en obtenerla.

"Ingenuamente, pensaba que las autorizaciones serían cosa de cuatro, cinco o seis meses y tardamos prácticamente dos años en obtenerla"

P. ¿Y qué hizo durante esos dos primeros años?

D.B. Subirme por las paredes. Yo venía de un proyecto muy intenso, de mucha inversión y mucha actividad en el mundo fintech y empecé esto diciendo, bueno voy a tener unos mesecillos relativamente tranquilos para poder liderar la empresa hasta que empecemos. Y eso que yo pensaba que serían seis meses, al final fueron dos años y medio.

P. ¿Quiénes están detrás de Urbanitae?

D.B. Fundé Urbanitae junto a Jorge Gutiérrez y Eduardo Navarro, actual presidente de la plataforma y presidente ejecutivo de Sherpa Capital. Además, contamos con el respaldo de destacados inversores, como la entidad bancaria Andbank España y los fondos All Iron y K Fund. Jorge y yo empezamos a trabajar y esos dos primeros años fueron bastante estresantes, posiblemente los años de más estrés. Curiosamente, podrías pensar, ¿cómo ibais a tener estrés si todavía no habíais abierto? Pues precisamente por eso, porque la espera se hacía eterna. Pero bueno, fueron años de ir trabajando la parte tecnológica y de comunicación de la compañía, empezamos a desarrollar nuestro blog, a escribir mucho sobre crowdfunding… Un periodo de espera y de preparación para poder abrir y lanzar la plataforma al público.

"Fue bastante más complejo convencer a los promotores de que acudieran a una plataforma como la nuestra que a un inversor"

P. Hoy en día, el crowdfunding es un término muy extendido y que buena parte de la población conoce y entiende. En 2017, imagino que sería muy diferente.

D.B. Era poco conocido y creo que sigue siéndolo. En aquellos momentos, yo estaba muy metido en el mundo fintech porque venía de haber montado otra empresa del sector, estaba como vicepresidente de la asociación de Fintech en España y fíjate que más que de crowdfunding, hablábamos mucho de fintech, que estaba muy en auge en ese momento. Le contábamos a todo el mundo lo que era el fintech y el crowdfunding aplicado al mundo inmobiliario. Empezamos a movernos dentro del mundo inmobiliario y a hablar con promotoras y a decirles oye, yo hago esto o voy a hacer esto en cuanto tenga autorización y me gustaría contar contigo como socio para poder aportar capital para tus proyectos. Y, curiosamente, fue bastante más complejo convencer a los promotores de que acudieran a una plataforma como la nuestra que convencer a un inversor para que invirtiera con nosotros.

P. ¿Por qué cree que la aceptación por parte de los inversores fue tan positiva?

D.B. Esto tiene ciertos toques de novedad, es algo novedoso, distinto, pero en el fondo es ladrillo. En Estados Unidos dicen You own your claim y nosotros nos quedamos con la palabra ladrillo, que venía muy denostada de la crisis de 2008, era algo casposo, viejo… y cogimos la palabra, nos la quedamos sin tapujos y dijimos yo invierto en ladrillo. Sí, es algo online, cien por cien digital, nuevo, pero es ladrillo y eso lo entiende mi abuela perfectamente. Igual no entiende que utilizamos un wallet digital, y tampoco hace falta que lo entienda, porque sabe que está invirtiendo en ladrillo. Ese contrapunto entre algo novedoso con algo tan antiguo, de toda la vida, a mí me parecía una pasada.

P. Y, sin embargo, en un momento muy complicado para la financiación bancaria, los promotores, especialmente medianos y pequeños, ¿no veían en el crowdfunding una oportunidad para sacar adelante sus proyectos?

D.B. Pues te diría que al principio, no. Al principio, las promotoras, las que tuvieron la valentía de venir a nosotros o la visión de venir a nosotros, lo hicieron más que por necesidad financiera, lo hicieron por curiosidad. Esa es la verdad. Sobre todo, las más antiguas. Y lo hicieron por curiosidad, porque veían que esto era nuevo. Además, era una versión de algo que ya estaban haciendo, ya que muchas promotoras de nuestro país están acostumbradas a hacer crowdfunding, no como la actividad que hacemos nosotros, sino en el sentido de juntar a personas o a familias para hacer proyectos inmobiliarios.

"Urbanitae es algo online, cien por cien digital, nuevo, pero es ladrillo y eso lo entiende mi abuela perfectamente"

Imagina que eres promotor inmobiliario, tienes X euros y quieres invertir en un proyecto, pero no quieres tener todo tu capital metido en ese proyecto. Hay que comprar el suelo y hay que poner dinero. Lo que suelen o solían tener las promotoras es lo que se llama club deals, es decir, ricos, familias de la zona, gente a quien conocen de toda la vida y que coinvierte con ellos, pero de una forma muy desestructurada, muy de andar por casa. Nosotros lo que les proponíamos para financiar un proyecto, era hacerlo a través de un tercero y con miles de personas que, de media, invierten poco dinero. En Urbanitae, por ejemplo, los inversores invierten de media 3.000 euros. Y esto para ellos sí era bastante novedoso, lo que les planteaba dos dudas, principalmente. La primera, si íbamos a ser capaces de levantar el dinero, y te seré sincero, nosotros también teníamos la misma duda, sobre todo al principio, y la segunda, cómo de complejo iba a ser luego lidiar con miles o cientos de inversores una vez que estuvieran dentro del proyecto. Y eso les daba bastante miedo.

P. ¿Cómo se financian los proyectos?

D.B. Tenemos dos tipologías de proyecto, dos maneras de estructurar las operaciones. Tenemos proyectos de equity o plusvalía y proyectos de deuda. El proyecto de equity es básicamente una versión exponencial de lo que se viene haciendo toda la vida, entre amigos, entre familiares, etcétera. Imagina que tú y yo somos amigos de toda la vida, se queda libre un piso al lado la de tu casa y dices, Diego, esto es una inversión de puta madre, se está vendiendo bien de precio y sé que si lo reformamos un poquito podemos ponerlo en alquiler. Vamos a comprarlo tú y yo. Eso que se ha hecho toda la vida, lo llevamos a miles de personas y en vez de hacerlo con un pisito, lo hacemos en edificios, solares en el centro de una ciudad o en zonas urbanas para construir promociones. Y en vez de hacerlo en nuestro ámbito de actuación, en nuestro barrio, lo hacemos con promotores profesionales, que conocen todas las zonas donde operan y que son los que se encargan de gestionarlo.

"Las primeras promotoras que confiaron en nosotros, lo hicieron más por curiosidad que por necesidad financiera"

Volviendo a los inicios, ¿por qué montamos Urbanitae?, porque la realidad es que la inversión inmobiliaria en España no está, o no estaba, al alcance de prácticamente nadie y todo el mundo quiere invertir. No hay más que escuchar las noticias el día después de la lotería. Cuando se pregunta ¿qué vas a hacer con el dinero? Voy a tapar agujeros, a pagar deudas y a comprarme un pisito. Es un anhelo que tiene todo el mundo. La inversión inmobiliaria es algo muy natural, lo que pasa es que la gente invierte muy poco. O sea, poca gente puede invertir y los que invierten, lo hacen mal. Yo que estudié economía, lo primero que te enseñan es que hay que diversificar, no poner todos los huevos en la misma cesta. Y el sector inmobiliario es para millonarios. ¿Cómo voy a tener yo una cartera de inmuebles? Eso es de fondos grandes, de family office… no está al alcance de la gente. Lo que hace la gente es ahorrar mucha pasta y ponerla en un solo activo, que además posiblemente no sea el mejor, ya que compramos en nuestro ámbito, en nuestro barrio, donde voy a veranear, en lo que conocemos, pero igual donde vas a veranear no es un buen sitio para invertir ahora mismo.

P. Igual un particular quiere invertir 3.000 euros, pero no 100.000. O solamente tiene 3.000 euros para invertir.

D.B. Así es. Lo que suele pasar es que se concentra mucho capital en un activo que no está bien estudiado. Además, la gente que logra juntar dos o tres pisitos y los tiene en alquiler, eso es un trabajazo. Nosotros, lo que veíamos es que dentro del mundo de la inversión inmobiliaria, la mayoría de la gente lo estaba haciendo mal. Además, las mejores oportunidades de inversión no están al alcance de un particular. Las oportunidades que recibimos nosotros a estas alturas de la partida, ninguna está en idealista, ninguna está en Fotocasa y ninguna está en un escaparate de una agencia inmobiliaria. Son todo oportunidades de inversión que están fuera del alcance del particular, no solo por tamaño o volumen de inversión, sino porque no están en el círculo de la inversión profesional. En Urbanitae, juntar a muchos inversores permite invertir cantidades pequeñitas, es decir, permite que cualquiera invierta en inmobiliario, permite que pueda diversificar y pueda acceder a proyectos y a productos que están totalmente fuera de su alcance.

P. ¿Cómo funciona los proyectos en equity?, ¿se constituyen sociedades para cada proyecto?

D.B. Sí. En los proyectos de equity no somos dos amigos que nos compramos algo juntos, vamos al notario, nos sentamos y firmamos una escritura. Al haber tantos inversores, eso no es viable, no podemos hacer que miles de personas vayan al notario, de tal manera que lo que hacemos es que el promotor del proyecto constituye una sociedad nueva y en esa sociedad entramos todos los inversores con nuestro porcentaje y es esa sociedad con el capital aportado por los inversores es la que compra el activo. A esta sociedad también aporta dinero el promotor. Los promotores, habitualmente, aportan entre un 30% y un 50% del capital necesario. Ésa es la manera de agrupar a todos los inversores y es muy positivo para ellos en cuanto a protección, ya que el promotor tiene otras promociones y hacerlo a través de una sociedad o un vehículo de inversión hace que el dinero esté totalmente encapsulado. Es decir, si el promotor quiebra, la promoción sigue su curso, tiene su sociedad y habrá que buscar otro gestor que lleve a cabo el proyecto, pero no tiene el efecto contagio.

"Las mejores oportunidades de inversión no están al alcance de un particular"

Sobre la gobernabilidad de esas sociedades y un poco en línea con lo que decía antes, lo que preocupaba al inicio a los promotores es cómo iban a gestionar una inversión de 500 o de 1.000 personas. ¿Cómo se gestiona todo eso? A través de la plataforma. Nosotros nos encargamos de que el promotor convoque las juntas para aprobar las cuentas anuales, nos apoyamos en Garrigues, que es el bufete de abogados con el que hemos hecho todas nuestras operaciones, para desarrollar pactos de socios que protejan mucho al inversor. Hay ciertas cosas que, antes de tomar una decisión, el promotor tiene que convocar una junta y recibir el ok de los inversores.

P. ¿Por ejemplo?

D.B. Imagínate que hay un edificio de 12 viviendas que vamos a construir. El plan es venderlas individualmente por X euros y se espera recibir 2 millones de euros de ingresos con la venta de todas las viviendas. Si, de repente, en medio del proyecto llega alguien, imagínate un inversor grande, un fondo que te dice oye, quiero comprar el edificio entero, pero te voy a pagar menos de lo que recibirías si vendemos piso a piso de forma granular. El promotor tiene que convocar una junta, plantear a los inversores que ha llegado esa oferta y que si la aceptan va a quedar una rentabilidad X. ¿Nos interesa vender o no? Eso te tiene que aprobar en una junta.

P. Pero eso no es lo habitual.

D.B. Lo habitual en los proyectos de equity es construir y entregar las viviendas y una vez que has entregado las viviendas, entra un dinero y todo el dinero que haya en la cuenta se reparte a los inversores como dividendo, se devuelve el capital aportado, se cierra la sociedad y se liquida. Los inversores reciben su capital al final de los proyectos. En algún caso ocurre que se vende gran parte del edificio o, por ejemplo, el banco entra a financiar la obra y aporta parte del capital que ya aportaron los inversores y los inversores pueden hacer lo que se llama recap, es decir, recuperar parte del dinero invertido.

P. ¿Una especie de ventana de salida a la inversión?

D.B. No es que se pueda salir como tal, al final, como socio tienes que quedarte, pero es verdad que puedes recuperar parte del capital aportado, pero se hace por igual con todos. Es decir, si somos 100 socios y hay 10.000 euros en la cuenta, nos repartimos los 10.000 euros en el porcentaje que tenemos cada uno de la sociedad. Estos son los proyectos de equity y tienen su complejidad. Nosotros, al final, tenemos ADN de private equity y sabemos gestionar este tipo de operaciones que es poco habitual en el mundo de crowdfunding, porque tienen una complejidad elevada.

"Todos los proyectos de deuda tienen una garantía hipotecaria de primer rango"

P. ¿Y cómo funcionan los proyectos de deuda?

D.B. Como el nombre indica, nos juntamos entre varios, entre muchos, entre cientos o incluso miles, y le damos un préstamo al promotor con una garantía detrás que respalda ese préstamo. Nosotros, prácticamente la totalidad de la deuda que hacemos tiene una garantía hipotecaria de primer rango, que es la misma que toma el banco cuando te da una hipoteca para comprarte una casa.

P. El particular, qué prefiere, ¿equity o deuda?

D.B. Para un particular, en general, hay más apetito por la deuda, por dos razones. Una, es más fácil de entender la rentabilidad. Es decir, un préstamo al 11% y a 18 meses. El proyecto puede o no puede funcionar, pero sabes que es un préstamo al 11% a 18 meses y si no me pagan a los 18 meses, hay intereses de demora que pueden sumar X. Y la garantía que hay detrás, si yo estoy prestando 1 millón, la garantía vale dos. Ok, pues ya está. Eso es bastante sencillo de entender. Y todo lo que es sencillo de entender tiende a tener algo más de apetito, por razones obvias.

"La rentabilidad del equity, de media, es superior a la deuda, pero hay más riesgo"

Otra razón por la que gusta más la deuda es porque los plazos de los proyectos tienden a ser inferiores. Un proyecto de deuda normalmente está entre 12 y 24 meses, que es lo que tarda un promotor en construir. Los proyectos de equity, habitualmente, se nos van a tres años. ¿Por qué? Porque tienen un ciclo mucho más largo. Comprar un suelo, pedir licencia, vender, construir, entregar. Además, el equity es más complejo, tiene muchos componentes. Reduciéndolo a lo más simple, tú y yo nos compramos un piso, el piso nos cuesta 100.000, nos queremos gastar 15.000 en arreglarlo y ponerlo bonito para alquilarlo. El fontanero nos pasa una factura más cara de lo previsto y el mueble, que iba a ser de 300 euros, cuesta 500. Al final no te has gastado 15.000, sino 18.000, o al final no podemos venderlo o alquilarlo por el precio que pensábamos. Todo eso hace que la rentabilidad baje. Hay muchas variables. Dicho esto, la rentabilidad del equity, de media, y el objetivo de rentabilidad, es superior a la de la deuda. Hay más variables, hay más riesgo, pero es más rentable.

P. A mayor rentabilidad, más riesgo.

D.B. Básicamente. También es verdad que no hemos perdido dinero en ningún proyecto y, a priori, no tenemos nada en cartera que nos haga pensar que vamos a perder capital. Y esto no es precisamente porque nosotros seamos genios, aunque algo de culpa tendremos en que vaya bien la cartera. Por el hecho de que sea crowdfunding, mucha gente piensa que es un riesgo elevadísimo, piensa que esto debe ser como las criptos. Por eso tenemos la campaña de ‘Más vale ladrillo en mano, que cripto volando’, que hicimos antes de que las cripto se pegaran la leche. O ‘Invierte en algo que puedas tocar’. Al final esto suena a que tiene algo de mucho riesgo, porque es crowdfunding, es online, es novedoso, pero al final lo que hay detrás es inmobiliario. Que no quiero decir que no se pueda perder dinero en el inmobiliario, todos sabemos lo que pasó no hace tanto, pero es verdad que es una inversión relativamente conservadora.

"No quiero decir que no se pueda perder dinero en inmobiliario, pero es verdad que es una inversión relativamente conservadora"

P. ¿De qué rentabilidades medias estamos hablando?

D.B. La medida que tenemos de rentabilidad en proyectos de equity devueltos es superior al 16% TIR, que es bastante elevada. En deuda debe estar cercana al 10,5%. Obviamente, los tipos a los que prestamos están subiendo por la subida del coste del dinero. Antiguamente, podíamos prestar a single digit del 8% o 9%, ahora estamos ya entre el 10% y el 12%.

P. En deuda, entráis cuando el promotor ya tiene licencia para construir. Es decir, cuando hay preventas, como un banco.

D.B. Así es. Entramos con deuda cuando ya tienes licencia para construir, cuando ya tenemos garantías de que eso se puede vender a ese precio, es decir, cuando ya hay preventas. Básicamente, como un banco, pero somos más flexibles en la tipología de proyectos que podemos hacer. Por ejemplo, el año pasado hicimos mitad deuda, mitad equity. Es decir, el 50% de toda la producción fue deuda.

P. ¿En qué proyectos han entrado que no han interesado a los bancos?

D.B. Hemos hecho muchas cosas en lujo en el sur de España, muchas casas en Marbella, en Mallorca, también. ¿Por qué ahí? Porque hay una oportunidad de negocio que el banco no quiere, que es la financiación de la construcción de una vivienda de lujo.

"Entramos en oportunidades de negocio que el banco no quiere como la financiación de la construcción de una vivienda de lujo"

P. ¿Por qué no interesa el lujo? Aparentemente, promotores y clientes son muy solventes.

D.B. Porque, normalmente, es segunda, tercera residencia de gente millonaria, que habitualmente no son españoles, con lo cual, no van a ir al BBVA, al Santander o al Sabadell a pedir financiación. Entonces la banca dice, bueno, para qué voy a entrar, aunque sea un préstamo muy seguro. Cuando uno analiza el riesgo de un préstamo, hay un concepto que se llama Loan to Value (LTV), que mide el porcentaje entre la cantidad del préstamo y el valor del inmueble que se utiliza como garantía. Cuando uno va a comprarse una casa, los bancos, habitualmente, prestan hasta el 80% de su valor o del precio de compra. Nosotros estamos alrededor del 60%. Es decir, si alguien me pide 1 millón de euros, necesito que esa casa valga 2 millones o más. La verdad que es que son proyectos muy seguros, no hemos tenido morosidad. Ningún proyecto ha perdido capital, además las garantías que hay detrás de los préstamos son muy buenas. Es producto que podría hacer la banca, pero no les interesa porque no tiene negocio alrededor.

P. Urbanitae también entra en donde la banca realmente no quiere entrar: pequeños promotores, mercados secundarios...

D.B. La banca, en general, está mucho más restrictiva y esto lo estamos viendo claramente, pero hay cosas que van más allá del riesgo. Es decir, no es que un banco no quiera asumir cierto riesgo y por eso no lo financia, es que hay cosas que conceptualmente no hace. Por ejemplo, segunda residencia. A los bancos les cuesta muchísimo financiar la construcción o la promoción de obra nueva para segunda residencia. Además, la banca deja de prestar cuando tiene mucha concentración en una determinada zona. Y, dices, ¿eso qué importa si este proyecto ya está vendido y tiene licencia? Finánciamelo, el riesgo es mínimo, pero te dicen que en riesgos se lo han vetado porque tienen mucha concentración. Muchas veces son temas más estratégicos.

P. Una posible fusión entre BBVA y Sabadell afectaría a la financiación al sector promotor.

D.B. Para nosotros es nefasto, por un lado, y es bueno, por otro, porque yo en los proyectos de equity acudo a los bancos. La mayoría o prácticamente todos los proyectos de equity que hemos hecho, al final necesitan financiación bancaria para construirse. Y eso al final a nosotros nos penaliza mucho porque cada vez hay menos entidades y cada vez es más complicado conseguir financiación. La concentración de bancos en España ha mermado mucho este tema, pero también es relativamente positivo porque se abre la vía de la financiación alternativa vía deuda.

"A la banca le cuesta mucho financiar promoción de obra nueva para segunda residencia"

P. ¿Solo se entra en los proyectos cuando hay licencia de obra?

D.B. A veces entramos antes de la licencia, pero porque conocemos bien las zonas y sabemos cuándo se tarda en conseguirla.

P. Urbanitae también ha entrado en proyectos de cooperativas.

D.B. Con las cooperativas estamos muy cómodos. Hemos hecho algunas en la fase de comprar el suelo porque, a veces, con el dinero de los cooperativistas no es suficiente para comprar el suelo porque no tienen toda la cooperativa cubierta. Entonces dicen, necesito un poco más de tiempo, pero o compro el suelo ahora que tengo la opción de compra que me vence ya o pierdo la operación y acuden a un financiador alternativo. Llegan a Urbanitae y nos dicen, tengo el 70% vendido, la licencia está al caer, pero tengo que comprar ya, ¿entras conmigo? Los cooperativistas ponemos el 70% del capital y necesito alguien que aporte el 30. Entonces, nosotros entramos y cuando entran los cooperativistas y la licencia de obra, salimos.

P. Los suelos pendientes de licencia suponen más riesgo para el inversor.

D.B. Bueno, hay que gestionar la licencia, no es un riesgo de si me van a dar o no la licencia, sino un riesgo de plazo. No sabes cuánto van a tardar. Lo positivo que tenemos nosotros, que no teníamos al principio cuando empezamos y ahora sí, es que hemos hecho más de 140 promociones en los últimos tres años. De hecho, somos, probablemente, la entidad con la que los promotores han puesto en carga más promociones en España, con lo cual, tenemos visibilidad sobre cuánto tarda el Ayuntamiento de Villajoyosa en darte una licencia o cuánto se tarda en Pozuelo de Alarcón en conseguir la licencia de primera ocupación. Es decir, esa visibilidad que tenemos es muy potente a la hora de analizar los proyectos.

"Probablemente, somos la entidad que más promociones ha puesto en carga en España, más de 140 promociones en tres años"

P. 140 promociones son muchas, ¿de cuántas viviendas estamos hablando?

D.B. Estamos rozando ya las 3.000 viviendas, unas 100.000 inversiones. Una locura. Es un dato llamativo, la verdad. Volviendo a los inicios y a lo de 'invierte en algo que puedas tocar', la verdad es que es bastante bonito. A veces cuando voy de viaje con mi mujer de repente dices mira, esa promoción la hicimos hace tres años. Y piensas, he creado algo, en este mundo del software y de las cosas online, ver que algo está ahí es bastante chulo.

P. ¿Qué es lo más pequeño en lo que habéis invertido?

D.B. Tenemos un promotor, Grupo Ansan, que es como el promotor estrella, el más querido en Urbanitae, porque hemos hecho con ellos 13 o 14 proyectos. Es un promotor local madrileño que se dedica a hacer trasteros. Ellos compran locales comerciales en zonas urbanas muy densas a nivel poblacional, típicos locales malditos porque cada tres años cambia el negocio o el típico garaje antiguo que tiene una entrada y está hecho polvo, y lo convierten en trasteros. Y esos trasteros se los venden a los vecinos del propio edificio o del barrio. Es un modelo que requiere poco capital, tickets de 350.000-400.000 euros, y son proyectos con plazos muy cortitos porque no hay que pedir licencia de obra, sino que basta una declaración responsable. Además, se venden muy bien y tienen una rentabilidad muy buena. Son proyectos muy habituales, hemos hecho muchos y son, probablemente, los más queridos en nuestra plataforma.

P. ¿Y lo más grande?

D.B. En el polo opuesto, hemos hecho proyectos, por ejemplo, con cooperativas como Libra, en los que hemos entrado con 5 millones de euros para hacer el tramo de la compra de suelo que comentaba antes. También hemos hecho promociones de 5 millones de euros en Córdoba. Hemos hecho varios proyectos de 5 millones, el máximo que nos permite la norma. Hace poco, por ejemplo, hicimos una en Oporto, muy chula, uno de los primeros proyectos que hicimos en Portugal. Un proyecto en el que vamos a comprar una antigua fábrica en una zona espectacular en Oporto, una fábrica que se va a reformar entera y se va a convertir en un hotel de tres estrellas con un operador ya dentro. Ya está firmado el contrato con el operador y lo que tenemos que hacer es comprar la fábrica, construirla y que entre el operador a operar el hotel. Un proyecto, por ejemplo, que no es residencial.

"Nosotros levantamos los 5 millones que nos permite la ley y buscamos a esos inversores para llegar a esos tickets más grandes"

P. Trasteros, hoteles... ¿en qué tipo de proyectos entran?

D.B. Principalmente, residencial, aunque ahora estamos enfocándonos también en alternativos, los famosos coliving, residencias de estudiantes, hoteles, vivienda vacacional, trasteros, parkings... Todo lo que tenga un componente inmobiliario que pueda tener sentido. Probablemente, el 70% sea residencial y el 30%, alternativo.

P. El límite de 5 millones de euros, obliga a dejar fuera oportunidades interesantes.

D.B. Bueno, habitualmente, en todos estos proyectos que he comentado hemos levantado 5 millones, pero son proyectos de más. Nosotros solo levantamos cinco, que es lo que nos permite la norma con el crowfunding, pero tenemos inversores muy grandes, que habitualmente nos dicen oye, si tienes oportunidades de inversión a las que tú no puedes llegar porque son muy grandes, avísame y ellos nos acompañan. Nos viene un promotor y nos dice, necesito 8 millones de euros. Yo levanto los cinco que puedo y busco a esos inversores para llegar a esos tickets más grandes.

P. ¿Algún activo que le guste como inversión?

D.B. ¿Cosas que no nos gusten? No, en eso somos absolutamente agnósticos. A diferencia de los bancos, que sí tienen unas líneas marcadas muy claras, como comentábamos antes, en Urbanitae somos muy flexibles y muy abiertos. Obviamente, estamos más cómodos en las cosas que conocemos mejor. Si me traen algo muy bizarro que no tengo ni idea de cómo funciona, pues normalmente no vamos, pero no tenemos nada específico que te diga que no me gusta. Bueno, por tipología y riesgo no nos gusta financiar suelo con deuda. La banca no lo hace por una razón y es que viene bien que el promotor ponga dinero y viene bien que las operaciones tengan equity. Si alguien viene a pedirnos dinero para comprar el suelo, pedir licencias, pedir preventas y construir, nosotros le decimos, está bien, yo puedo entrar a eso, pero entro en equity, no en deuda. Ésa fue en parte de la razón de la explosión inmobiliaria en el pasado y de la que hemos aprendido la lección de forma ejemplar. De hecho, España, ahora mismo, es el caso a seguir de toda Europa.

"Por tipología y riesgo no nos gusta financiar suelo con deuda"

P. Los excesos de la barra libre de financiación.

D.B. El banco financiaba el suelo, la construcción, hasta el Porsche Cayenne. Eso, hoy por hoy, es inviable. El promotor tiene que poner dinero y luego pedir deuda. Nosotros, normalmente, cuando viene un promotor y nos pide un préstamo para comprar un suelo, no solemos invertir.

P. No serán pocos...

D.B. Nos llegan muchos, pero cuando llegan les decimos, mira, yo te puedo aportar el dinero, pero entro en sociedad contigo porque voy a asumir todo el riesgo de la operación y esto es capital, esto es equity. Si entro en la deuda y financiamos el suelo con la deuda, luego no va a venir ningún banco a financiarnos la construcción porque el suelo ya está endeudado. Y muchas veces, cuando vienen a nosotros pidiendo deuda, al final acaban cogiendo el proyecto con equity y ahí están cómodos. Suele ser la primera vez que hacen algo así, pero luego repiten siempre.

P. En operaciones que requieren más de cinco millones de euros, ¿hay fondos con los que trabajáis habitualmente?, ¿el acuerdo con Andbank encaja dentro de estos proyectos?

D.B. Así es. Andbank ha montado un vehículo para coinvertir con nosotros. Básicamente, lo que se está viendo es que el cliente más sofisticado está interesado. Sinceramente, este no era nuestro target, nosotros siempre pensamos que era mejor llegar a mucha gente pequeñita que llegar a pocos muy grandes como hacen los fondos, pero esos pocos muy grandes o pocos relativamente grandes, también tienen mucho interés en este producto y quieren invertir. Lo que pasa es que habitualmente se ven alienados totalmente porque no pueden invertir, ya que nuestros proyectos, muy a menudo, se financian en cuestión de segundos y esta gente no está acostumbrada a eso. Yo, que tengo mucho dinero, me pones la moqueta roja, me traes el café... Lo que estábamos viendo es que mucha gente nos decía que quería invertir aquí, pero no podía por la casuística de cómo se invierte. Con Andbank, que también está en el accionariado, y tiene mucho cliente que quiere este producto, se ha lanzado un fondo para coinvertir con nosotros, lo que nos permite llegar a proyectos más grandes.

"Me cabrea cuando me llega un buen proyecto bueno, no poder hacerlo por su tamaño"

A mí me daba mucho coraje, me cabreaba, sinceramente, recibir un proyecto bueno, pero que es demasiado grande y decir que no podemos hacerlo cuando, precisamente, lo que quiero es montar una plataforma que me permita que el pequeño y mediano inversor invierta en los grandes proyectos, que invierta en esos proyectos a los que solo pueden acceder los fondos, los family office. En ese momento los vimos, teníamos que compensar esto de alguna manera, de tal manera que cuando me llegue un buen proyecto, si es bueno, yo no lo puedo tirar por su tamaño. Yo hago mis 5 millones con mi crowdfunding, pero necesito gente a la que pueda tocar y decir ¿me acompañas?, ¿pones otros 2 millones, otro millón y vamos juntos?

P. ¿Qué porcentaje del capital de Urbanitae tiene Andbank?

D.B. Es un ticket minoritario. Y fue un ticket casi estratégico, porque Andbank, obviamente, tenía un know how del mundo de la inversión que a nosotros nos venía bien tener dentro de casa. Integramos la plataforma con MyInvestor, que es el neobanco de Andbank. De hecho, la entrada de Andbank surgió de ahí, de nuestra interacción con Myinvestor, ya que vimos que había muchísimas sinergias.

P. Aparte de Andbank, ¿qué otros socios tiene Urbanitae?

D.B. Tenemos a K Fund, de capital nacional, de Iñaki Arrola y Carina Szpilka, leader investor desde el principio, de la primera ronda que hicimos en 2018. Un venture capital bastante, bastante activo. Y luego tenemos otros como All Iron Ventures, que también son una socimi, y Viriditas Ventures, de Yago Arbeloa.

P. ¿Ésa es la única manera de llegar a proyectos más grandes a través del crowdfunding?, ¿a través de fondos o socios?

D.B. El crowdfunding llega donde llega, que es el límite que ha marcado el regulador y que además está unificado por el ESMA, que es regulador europeo. Son 5 millones. Tenemos ese tope, pero conceptual y eventualmente, el grupo Urbanitae será un inversor inmobiliario que tiene distintas fuentes de inversión. El core de lo que hacemos y lo que haremos, nuestro ADN siempre será el crowdfunding, pero buscaremos vías para poder hacer proyectos más grandes y cubrir la parte que no pueda hacer crowdfunding con diferentes inversores.

P. Comentaba un proyecto en Oporto, a nivel internacional, ¿qué mercados os interesan?

D.B. A Portugal hemos llegado ahora, a raíz de la nueva ley de crowdfunding a nivel europeo. Antes no se podía. Antiguamente, cada país tenía su propio regulador, su propia norma, y había que pasar por un proceso similar al que pasamos aquí de dos años para poder operar. Con lo cual, nadie lo hacía. La norma unifica eso, hace que cualquier plataforma autorizada en Europa pueda operar en todo el continente. Nosotros fuimos la primera plataforma de crowdfunding inmobiliario en obtener esa autorización en Europa y pudimos coger carrerilla. Y este año, finalmente, hemos sacado nuestro primer proyecto internacional.

P. ¿El que comentaba anteriormente, un hotel en Oporto?

D.B. Sí. Se financió en segundos, o sea que el apetito inversor ha sido muy bueno. El lanzamiento en Portugal ha sido muy, muy exitoso. En el primer mes de vida de Urbanitae en Portugal nos hemos convertido en la plataforma que más ha financiado en la historia del país, haciendo el proyecto más grande de la historia de Portugal, un proyecto de 5 millones. Nunca se había hecho nada igual. Y bueno, lo que vemos es que Portugal es un mercado que estaba muy abandonado porque es un mercado que tiene un volumen pequeño, pero que es un mercado que necesita esto, y al haber entrado y haber hecho ese proyecto tan grande, ha tenido un efecto llamada a otros promotores de decir ostras, que aquí hay una vía de financiación seria. Y lo que estamos viendo es que ese mercado va a tener mucho sentido para nosotros.

"En el primer mes de vida de Urbanitae en Portugal nos hemos convertido en la plataforma que más ha financiado en la historia del país"

P. En Portugal financian proyectos de promotores locales, promotores portugueses. ¿Les ha constado convencerlos tanto como a los españoles?

D.B. Sí, son promotores locales portugueses. En Portugal no empiezas de cero. No es lo mismo sentarte con promotores y decirles, voy a intentar levantar 300.000 euros y no lo he hecho en mi vida que decir, mira, hemos levantado casi 250 millones de euros, 140 promociones, tengo una base inversora que me va a acompañar y además trabajamos con estos promotores. Además, a finales del año pasado, hubo un hito muy importante. Cerramos un acuerdo con Neinor Homes para ser su socio de equity principal con el objetivo de invertir 150 millones de euros. Eso también te da mucha credibilidad.

P. El compromiso con Neinor es de 150 millones, ¿cómo va el acuerdo?

D.B. Justo estamos terminando de preparar las primeras operaciones. Hemos tardado un pelín en estructurarlo, porque en una empresa tan grande y en algo tan nuevo como lo que pretendemos, hemos tenido que buscar el encaje. Pero esperamos empezar a operar desde prácticamente ya. De hecho, ya estamos analizando operaciones y en cuanto tengamos la primera que veamos que está perfecta para publicarse, la publicaremos, espero que antes de final de mitad de año. Para junio deberíamos tener el primer proyecto. Y digo deberíamos, porque si el proyecto no nos convence, no lo vamos a publicar por mucho que sea Neinor.

P. ¿Cómo se estructuran las operaciones?

D.B. Igual que hacemos las operaciones con la mayoría de nuestros promotores. Es decir, no es un compromiso de inversión, más bien es un objetivo de inversión. Neinor nos utiliza a nosotros como partner de equity para los proyectos de cierto tamaño y básicamente nos trae los proyectos, le pedimos toda la información, analizamos el proyecto en el comité y si el proyecto tiene sentido y encaja, lo subimos a la plataforma. La operativa es prácticamente la misma, con algunas diferencias, mínimas, en la estructuración. Neinor estaba buscando socios que aporten ese capital y nosotros hemos sido uno de ellos.

P. En pleno proceso de retirada de los fondos, Neinor no habrá sido la única, entre las grandes, en llamar a la puerta de Urbanitae...

D.B. A ver, no te voy a mentir, han venido todas a hablar con nosotros y estamos en conversaciones con todas. Pero, anteriormente, también hemos trabajado con promotoras bastante grandes, no con acuerdos estratégicos tan marcados y tan sonados como el que hemos hecho con Neinor, pero sí proyectos puntuales.

"Francia tiene un volumen que es alrededor de diez veces superior al que hacemos en España"

P. Los proyectos se dan a conocer en la web, pero ¿cómo funciona?

D.B. Anunciamos el proyecto que se va a abrir con una fecha para que la gente tenga varios días para poder mirar toda la documentación, ver un webinar con el promotor. Hacemos preguntas abiertas, somos hipertransparentes y luego le decimos la fecha en la que el proyecto se abre para la inversión. El interesado tiene que transferir capital a su wallet, a su cartera digital de Urbanitae, que se gestiona a través de un tercero que se llama Lemonway, que es una entidad de pagos independiente. De esta manera, tiene el dinero disponible para que en el momento de apertura del proyecto pueda invertir.

P. ¿Algún otro país europeo además de Portugal?

D.B. En Italia y en Francia estamos preparando hacer lo mismo que en Portugal. Probablemente, en Francia, antes de que termine el segundo trimestre, es decir, antes de finales de junio, deberíamos haber publicado ya algún proyecto. En Italia, prácticamente, estamos listos también. En Europa, el mercado de crowdfunding que sin lugar a dudas va tres años por delante de España es Francia. Para ponerlo en perspectiva, Francia tiene un volumen que es alrededor de diez veces superior al que hacemos aquí en España. Los promotores inmobiliarios están superacostumbrados a invertir con crowdfunding. El año pasado hicieron unos 2.000 millones de euros. Nosotros el año pasado en España hicimos 200 millones, de los cuales 140 fueron de Urbanitae. En Francia el mercado está muy fragmentado. Hay cuatro plataformas que hacen más de 100 millones de euros al año y luego hay muchas plataformas pequeñitas. En España, hay una plataforma muy grande, que somos nosotros, y luego hay tres o cuatro plataformas más pequeñas, que tienen el 30%-40% restante del mercado.

"Ahora mismo somos la segunda o tercera plataforma por volumen más importante en Europa y queremos ser los primeros"

Italia, por su parte, es un mercado que está tres años por detrás de España. Es decir, a mí me recuerda mucho a España cuando empezamos. Plataformas que hacen 15 o 20 millones de euros al año. Nosotros, por ponerlo en perspectiva, hacemos 15-20 millones de euros al mes. Es un mercado en el que para nosotros estratégicamente tiene mucho sentido entrar y entrar fuerte. Francia es donde está el challenge. Eso sí, es un mercado muy distinto, mucho más maduro, mucho más conservador, mucho menos flexible. Prácticamente, la totalidad de las plataformas hacen una modalidad de proyecto con el mismo tipo de interés. Es casi como un commodity, lo que permite que pueda crecer muy rápido, porque cuando algo es muy estándar, crece.

P. El problema, entonces, es llegar a Francia y no hacer las cosas a su manera.

D.B. Así es. Cuando te sales un poco del guion es como no, no, no, aquí no se hace eso, aquí se hace así, ya está. Pero ¿por qué no se puede? Porque aquí se hace así y punto. Lo que hemos visto es que hay un ángulo, una posibilidad de que entremos de forma distinta y poder hacer algo relevante allí. Probablemente, nosotros ahora mismo somos la segunda o tercera plataforma por volumen más importante en Europa y mi convicción es que a cierre de 2024 y durante el 2025, probablemente nos convirtamos en la plataforma más importante de Europa.

P. A nivel normativo, ¿hay algo que se debería mejorar?

D.B. Yo creo que la nueva norma ha mejorado muchos puntos versus la que teníamos en España. Pero, por ejemplo, a los franceses les ha hecho pupa porque en Francia el límite era 8 millones de euros para financiar a través del crowdfunding y lo han bajado a cinco. A nosotros no nos afecta porque ya teníamos 5 millones de límite, que es lo que marcaba la CNMV y el ESMA ha marcado el mismo límite. Y ese límite de 5 millones, sinceramente, no era un problema hasta hace poco, hasta que empezamos a hacer proyectos que ya se topan con esos 5 millones. Probablemente, eso se acabe revisando, pero ya no recae sobre nuestros reguladores, sino sobre el regulador europeo, que eventualmente debería subir a los 8 millones de euros. Y luego otra cosa que yo creo que debería cambiar, y estamos trabajando en ello con el regulador, es en permitir que la gente tenga liquidez, es decir, que la gente pueda vender sus participaciones si quiere salirse.

"Uno de los puntos negativos del inmobiliario es que no es líquido, como las acciones"

Al final, uno de los puntos negativos que tiene el mundo inmobiliario es que no es líquido, como las acciones. Deberíamos lograr crear una inversión que sea semilíquida, es decir, no digo que la gente se ponga a tradear diariamente, pero cada X tiempo que puedas decir, oye, la participación que tengo en el edificio en Madrid quiero venderla porque me quiero salir. Dentro de la norma ya hay una manera de hacerlo, pero me parece bastante deficiente, hay poco control, poca transparencia a la hora de hacerlo. A mí no me acaba de gustar. Estamos viendo opciones y trabajando con opciones distintas con el regulador, porque eso sí que cambiaría también bastante el tema.

P. Porque, ahora, si un inversor pequeño quiere salirse de una inversión, ¿puede hacerlo?

D.B. No. La respuesta es no. Tienes tus limitaciones, pero te diré una cosa de este tipo de inversión no líquida, yo que vengo de haber estudiado y trabajado en planificación financiera, siempre vendemos la liquidez como algo positivo, como un plus de una inversión el hecho de que sea líquida. Si no es líquida, es algo negativo. Pero en la práctica, el común de los mortales prefiere que le paguen en 14 pagas en vez de en 12. Si no lo puedo tocar, mejor, porque si lo puedo tocar me lo gasto. Es un clásico.

"El mercado y la necesidad de la financiación alternativa crecen más rápido que Urbanitae"

P. El objetivo de Urbanitae es convertirse en la primera plataforma de crowdfunding de Europa. Eso son muchos millones de euros.

D.B. En cifras eso pasa por superar los 300 millones de euros invertidos en un año. No sé si lo lograremos este año, que deberíamos cerrar entre 250 y 300 millones, pero el año que viene, el crecimiento volverá a ser exponencial. Pensamos que podemos casi doblar el negocio en 2025, por varias razones. Por un lado, por los mercados nuevos en los que estamos entrando, pero también porque la necesidad de financiación alternativa en España está creciendo más rápido que los ofertantes de financiación alternativa o los proveedores. Es decir, el mercado y la necesidad de la financiación alternativa crecen más rápido que Urbanitae.

P. ¿No tienen miedo a crecer demasiado rápido?

D.B. Muchos me dicen, oye Diego, no caigáis en la trampa de asumir mucho más riesgo con tal crecer. Yo estoy 100% de acuerdo con ellos. El año pasado doblamos el negocio del año anterior, pasamos de hacer 70 millones a hacer 140 y lo hicimos siendo más estrictos y más rigurosos. Y este año vamos a intentar volver a hacerlo. Nuestro comité de inversiones cada vez está más informado gracias a todos los proyectos que hemos hecho en el pasado. Entonces, si me preguntas cómo puedo volver a doblar el negocio sin desvirtuar los criterios, te diré que el negocio está creciendo por debajo de lo que crece el mercado al que yo voy, por debajo de la necesidad de la financiación alternativa.

"Para 2025, pensamos que podemos alcanzar entre 500 y 600 millones de euros"

P. Estaríamos hablando de 600 millones en proyectos crowdfunding en 2025.

D.B. Para 2025, pensamos que podemos hacer entre 500 y 600 millones de euros, dependiendo un poco de cómo se den los mercados nuevos en los que entremos, que al final eso nunca se sabe. Si tenemos en cuenta que en Portugal, en el primer mes de operación, hemos hecho casi 15 millones de euros, la expectativa una vez que estemos ya establecidos y en un mercado más grande, incluso como Italia o como Francia, es que podamos hacer volúmenes importantes.

P. ¿Os interesa algún otro país europeo?, ¿y fuera de Europa?

D.B. Los países nórdicos nos podrían interesar, son mercados más pequeñitos. Holanda o Bélgica podrían ser interesantes. Alemania no lo tenemos en el punto de mira. Es un mercado muy complicado por regulaciones muy complejas que hacen todo muy complicado y ahora mismo ni siquiera nos planteamos ver ese mercado. Pero es verdad que tenemos alemanes invirtiendo en proyectos nuestros. A un alemán no hay que convencerlo para que invierta en Mallorca. Por ahora Italia, Francia y Portugal son el reto. Y luego, de cara a la expansión fuera de Europa, que sería la expansión internacional real, Latam es el sospechoso habitual, pero a mí la verdad es que me apetecen tanto Reino Unido como Estados Unidos. Yo me crie en Estados Unidos y para mí es un mercado que no me da miedo. Al español le tiende a dar mucho miedo porque es un mercado como muy grande, muy agresivo. A mí me apetece, pero no tenemos planes muy a corto plazo de hacerlo.

P. 10.000 inversores, se dice pronto. ¿Repiten?

D.B. Tenemos más de 10.000 personas que se han registrado en Urbanitae. El número de inversiones es llamativo, así como la cantidad de veces que han repetido, es una pasada, muy elevado. De hecho, el cliente medio invierte muchas más veces de las que teníamos previsto. El cliente medio invierte unos 2.500-3.000 euros de media e invierte cinco o seis veces al año, cuando inicialmente pensábamos que iban a invertir dos veces al año.

"Pensarías que los jubilados no van a querer invertir, pero tenemos una base importante que invierte porque, al final, es ladrillo"

P. ¿Y el perfil del inversor?

D.B. Inicialmente, casi todos eran hombres. Ahora está más equilibrado. No tengo el dato exacto, pero será un 60%-65% hombres y el resto mujeres. Inicialmente, era mucho núcleo urbano, personas de entre 35 y 45 y ahora es muy homogéneo. Incluso tenemos jubilados que quieren invertir. Curiosamente, pensarías los jubilados son conservadores y no van a querer invertir en esto, pero tenemos una base de jubilados que invierten porque al final es ladrillo, insisto. Y luego tenemos chavales de 18 y 19 años y el típico profesional de veintipocos años que empieza a trabajar y lo que quiere es comprarse una casa. Están todos obsesionados con comprarse su primera casa. Y decimos, bueno, la inversión inmobiliaria no solo pasa por comprarte tu casa, empieza a ahorrar, tienes que ahorrar para poder hacerlo y puedes invertir en inmobiliario para ahorrar ese dinero.

P. ¿Dónde encajaría a Urbanitae, en el sector de las proptech o de las fintech?

D.B. Nosotros somos una empresa fintech porque al final somos una solución financiera, de inversión y de financiación de inversión para el inversor y de financiación para el promotor que está dentro del mundo proptech. Una compañía a medio camino entre las proptech y las fintech. ¿Por qué proptech? Porque al final, dentro del mundo del prop, es decir, el mundo inmobiliario, somos una tecnológica que lo que hace es cambiar un poco la manera de financiar los proyectos. Pero te diría que somos más fintech que proptech, porque lo nuestro es financiero.