"La financiación alternativa puede ser más eficiente con un interés inicial más alto"

"La financiación alternativa puede ser una manera muy eficiente de financiar una promoción inmobiliaria, dependiendo de la forma en que se disponga esa financiación. No es lo mismo que yo deje a un promotor, de inicio, un millón de euros en un proyecto de cuatro para empezar a construir y afrontar los costes iniciales de la obra, a que alguien que le deje los cuatro de inicio, porque de inicio, si te cobran un 12% de interés, va a estar pagando intereses sobre 4 millones, no sobre un millón. En nuestro caso, si cobramos un 13%, el promotor pagará un 13% de un millón y luego irá pagando en función de la disposición que corresponda a cada tramo. Si un mes, la obra que ha hecho son 100.000 euros, y le doy 100.000 euros, pagará intereses sobre 1,1 millones de euros. Por eso, muchos de nuestros clientes, pudiendo pasar en un momento dado de la promoción a la financiación bancaria, acaban quedándose con nosotros".

Con este ejemplo, Bernat Martínez, managing director de TQ Eurocredit, defiende cómo la financiación alternativa no solo ha permitido a una parte importante del sector promotor, especialmente a pequeñas y medianas empresas, sacar adelante proyectos para los que la financiación bancaria estaba cerrada, sino hacerlo a un coste muy competitivo respecto a aquélla. De hecho, reconoce que muchos de los promotores con los que trabajan, cuando pueden 'pasarse' a la financiación bancaria, prefieren quedarse con ellos.

La financiación alternativa ha permitido poner en marcha proyectos viables para los que la financiación bancaria estaba cerrada

"Que eso sea así, nos obliga a tener un departamento que haga seguimiento de cada disposición que se realiza al promotor que, junto con el project mopnitoring y con una tasadora homologada nos permite hacer disposiciones de capital en función de las necesidades del cliente. A veces, un precio un 20% inicialmente más caro, acaba siendo un 40% más barato cuando el cliente acaba la promoción, y es que no es tanto el precio de la operación, sino el coste real de una promoción y ambos pueden variar muchísimo dependiendo de cómo se hagan las disposiciones de capital", asegura a El Confidencial Bernat Martínez.

"Nosotros damos al promotor la parte inicial que sea necesaria y las aportaciones las hacemos por projetc monitoring, es decir, vemos qué gasto ha tenido el promotor en ese mes y se paga directamente ese gasto. Esto lo que hace es que el coste financiero para el promotor sea muy inferior, porque si tú le das todo el capital de inicio o le das disposiciones muy grandes en tramos muy cortos, su coste financiero es mucho más elevado".

TQ Eurocredit es una de esas compañías que ha asistido en primera persona al auge de la financiación alternativa en España. Y es, también, una de las más veteranas, ya que lleva casi veinte años dedicándose a ello, desde 2008 cuando "se paró la máquina". Una compañía que surgió de la necesidad cuando Toni Quintana, su fundador, y entonces vinculado al sector de los seguros -aunque también trabajó en el financiero-, empezó a observar que llegaban muy buenos clientes con muy buenas operaciones inmobiliarias a las oficinas de los bancos, pero la banca no les prestaba dinero.

TE PUEDE INTERESAR

"Los bancos no quieren financiar viviendas de lujo, pero nosotros sí"

E. Sanz Fotografías: Ana Beltrán

Aquella situación le llevó a hablar con capital privado -family office- y en un momento en el que la financiación bancaria al sector promotor se había cerrado a cal y canto, empezó a dar algo de oxígeno a pequeñas y medianas promotoras. Hoy, casi veinte años después, ese capital privado les sigue acompañando. Inversores que empezaron con ellos con 100.000 euros, pasaron a 500.000 y ahora tienen posiciones de varios millones de euros con ellos.

"Ése es uno valor diferencial, mientras la mayoría de plataformas de financiación alternativa acuden a grandes fondos de inversión, TQ Eurocredit ha encontrado el apoyo de family office, de clientes a nivel patrimonial de banca privada", destaca Bernat Martínez. De hecho, reconoce, que ésa es, precisamente, un aspecto diferencia de la compañía frente a otros players.

"Nuestro modelo de inversores es modelo family and friends son todos family office, clientes a nivel de patrimonial o a nivel de persona física con perfil más o menos banca privada. Gran parte de nuestra competencia actual ha llegado de la mano de grandes fondos, mientras que la parte de crowdfunding se está realizando con inversores más pequeños, aunque también están entrando con socios más grandes en algunas operaciones".

Un sector en pleno auge y con recorrido

TQ Eurocredit, como otras plataformas de financiación alternativa y crowdfunding, es pleno auge desde hace cinco años, han permitido sacar adelante proyectos en los cuales la banca no quiere entrar o entrará en un momento muy posterior. "Y no hay mayor coste que el coste de oportunidad de no poder realizar un proyecto que sea rentable y tenga viabilidad. Somos más caros que la banca, sí, pero como dice Warren Buffet, el precio es lo que pagas y el valor es lo que se aporta. Y el coste de oportunidad de no poder realizar un proyecto porque no tiene financiación es un coste muy elevado", asegura este experto quien reconoce que "últimamente nos han llegado proyectos que hace un año y medio la banca habría financiado claramente, pero ahora no han encontrado financiación. Proyectos no solo a futuro como coliving o residencias geriátricas, también alguna promoción muy clara, pero que la banca no ha financiado por tamaño, ya que los bancos están eligiendo promociones mucho más grandes, de promotoras consolidadas".

"Pasaremos de los 120 millones en un año, lo que supondrá doblar la cifra del año pasado"

Las cifras de TQ Eurocredit ponen de manifiesto el auge de la financiación alternativa en España. "En los últimos cinco años hemos hecho prácticamente 400 millones de euros, incluyendo dos años de pandemia, y este año haremos récord histórico. Nuestra previsión es que pasaremos ampliamente de los 120 millones en un año, lo que supondrá doblar la cifra del año pasado. El recorrido al alza es claro".

Y no es para menos si tenemos en cuenta que en España, la financiación alternativa apenas representa el 20% de la financiación total, frente a mercados como el de Estados Unidos donde mueve más millones que la financiación bancaria, en Reino Unido, donde se acerca al 50% o en Europa continental, donde está en el 30%. Además, está llamada a cubrir el hueco, cada vez mayor, que deja el sector financiero. Un dato, si en 2018 la banca estuvo en el mundo inmobiliario dando 20.000 millones de euros, este año, el objetivo está alrededor de la mitad, 10.000 millones. Y si además salen adelante fusiones como la del BBVA y Sabadell, la financiación a los promotores podría restringirse aún más.

El rango de inversiones de TQ Eurocredit es muy amplio y depende del tipo de proyecto. Desde 100.000 euros hasta 8 millones de euros, si bien, también han financiado operaciones de mayor volumen y, por qué no, competir con los pesos pesados del sector, para lo cual, la compañía está explorando caminos para participar en grandes operaciones con otros fondos de financiación alternativa, tanto de direct lending como de crowfunding.

TE PUEDE INTERESAR

"El préstamo promotor ha sido el activo tóxico en el sistema financiero español"

Ruth Ugalde Elena Sanz Fotografías: Sergio Beleña

"Estamos buscando alianzas para que cuando salga una operación muy grande, entre dos o tres fondos podamos acometer ese proyecto. Es un tema de sinergias. En la banca corporativa, por ejemplo, compartir es algo más natural, los llamados préstamos sindicados. Sin embargo, en el mundo retail o en el mundo de la banca de empresas, somos competencia pura y dura. Y en la financiación alternativa, a cuanto mayor ticket puedas llegar, más valor aportas a los clientes. De ahí que estemos buscando sinergias con otros fondos, incluso con fondos de inversión alternativa que estén bajo el paraguas de grandes bancos, que ya están montando sus propias plataformas porque ven que el mercado está en auge", destaca Bernat Martínez. "No hay nada peor que un cliente que no pueda desarrollar un proyecto que sea viable".

TQ Eurocredit no se centra solamente en el préstamo promotor, un negocio que supone el 50% de su producción anual. El otro 50% está en préstamos puente (bridge) destinado a otro tipo de proyectos empresariales o a situaciones distressed de empresas.

"Nosotros no somos un parche, somos una solución financiera temporal para una empresa y buscamos que a nuestra salida, la empresa tenga una solución financiera a largo plazo, que bien puede ser por bancarización o bien por repago con fondos propios de la empresa, por una venta ordenada de sus activos... Parches para una empresa que está en una situación compleja y que vemos que después de nuestra salida no va a ser estable, no nos interesa".

Como si de un banco se tratara, TQ Eurocredit cuenta con oficinas comerciales en cinco territorios, lo cual no suele ser habitual en la financiación alternativa. "Entendemos que si queremos hacer un traje a medida del cliente tenemos que conocerle de primera mano".

Financian cualquier proyecto que sea viable

Tampoco financian todos los proyectos. En suelo, por ejemplo no suelen entrar si bien, como explica Bernat Martínez, "lo más importante es que sea un proyecto viable, además el promotor debe hacer una aportación de equity, porque cualquier proyecto que empiece su andadura corto de equity, tiene muchas más posibilidades de desestabilizarse. No hay una aportación estándar, pero el promotor aporta algo. Lo razonable para que el proyecto sea más estable es de un 30%. ¿Hacemos proyectos con aportaciones inferiores? Sí. ¿Hacemos proyectos con aportaciones superiores? También. Nuestros criterios de prudencia son muy altos, porque tenemos que aportar valor a los proyectos que financiamos, pero también tenemos que preservar el capital de nuestros inversores".

"Además, tenemos algo bastante diferencial y es que dentro del grupo tenemos una rama promotora muy importante, de tal manera que aportamos bastante valor, porque analizamos operaciones desde el punto de vista financiero, pero también desde un punto de vista empresarial, como promotores. Además, a veces nos llegan proyectos que son realmente buenos, en los que la viabilidad es clarísima, pero la parte de equity que aporta el promotor es muy baja y hemos completado la parte de equity necesaria y después hemos financiado el proyecto con financiación alternativa".

"Siempre vamos a remuneración fija, estamos un poco descorrelacionados de las subidas y bajadas de los tipos de interés"

Sobre el impacto que ha tenido la subida de los tipos de interés sobre la financiación alternativa, asegura que "siempre vamos a remuneración fija y nuestro euríbor es el coste de inversor, con lo cual sí que estamos un poco descorrelacionados de las subidas y bajadas de los tipos de interés. Es cierto que en un entorno de subida de tipos es posible que el inversor te pida algo más de remuneración y en un entorno de bajadas seguramente te vaya a seguir pidiendo la misma remuneración, pero no está tan correlacionado con el euríbor como para la banca".

¿Qué interés cobran al cliente? "Depende mucho del proyecto, pero siempre doble dígito" ¿Y el retorno para sus inversores? "Siempre hemos sido bastante estables. Tenemos una cosa buena y es que cada año subimos el número de inversores y cada año suben las posiciones de nuestros inversores, lo cual implica que mimamos mucho al inversor y cuidamos mucho sus intereses. Además, si la experiencia es un grado, tener 18 años en el mercado nos ha hecho aprender mucho antes de los errores que otros players que han llegado más tarde".

En casi dos décadas, TQ Eurocredit ha financiado muchísimos proyectos. Uno de sus proyectos estrella fue la financiación de una promoción de 200 viviendas en Castellón. "Ayudamos a la empresa a refinanciar y a reestructurar toda su deuda y le ayudamos después en la salida. Ahora es una empresa centenaria. Posiblemente no sea la operación más grande que hayamos hecho, pero desde luego es en la que más valor hemos aportado a un cliente. También estamos financiando la remodelación integral de un edificio para un coliving en Barcelona a un grupo extranjero que tiene varios coliving a nivel europeo y la banca no les da financiación. Hasta que el edificio o el proyecto no está estabilizado por rentas a la banca le cuesta mucho entrar. La banca estudia muchas operaciones mirando mucho por el retrovisor. Mira proyectos, sí, pero para operaciones más retail. Y en proyectos como éste, no hay retrovisor, puedes mirar algún otro proyecto que haya hecho el cliente parecido, pero no sabes realmente cómo va a funcionar ese proyecto".