Por qué el 'build to rent' asequible puede ser una solución al problema de la vivienda en España

El problema del acceso a la vivienda es una realidad cada vez más patente en España. Falta oferta en todos los segmentos, incluido el alquiler, donde el desajuste existente respecto a la demanda ha desatado una fuerte escalada de los precios. En esta búsqueda de soluciones que puedan mejorar el acceso a vivienda asequible, los proyectos build to rent (BTR) se han posicionado como una alternativa al alza. Esta fórmula, que consiste en el desarrollo de promociones de vivienda destinadas al arrendamiento, aporta al usuario una mayor flexibilidad y una gestión más profesional.

Esta tendencia encaja con las nuevas expectativas y necesidades de los usuarios, como se puso de relieve en el encuentro organizado por El Confidencial y Grupo Avintia Real Estate bajo el título BTR asequible, una realidad para la crisis de la vivienda en España. La mesa redonda contó con la participación de Roberto Campos Gómez de Figueroa, director general del Grupo Avintia Real Estate; Manuel Ibáñez, Head de Real Estate de DWS; Juan Manuel Pardo, Head de Living Spain de JLL; Federico Bros Tejedor, Head de Investment y Asset Management en España y Portugal de M&G Real Estate; y Juan Carrero Callejas, director de Negocio Inmobiliario del Grupo Avintia Real Estate.

Si bien el mercado build to rent es relativamente reciente en España, la entrega de viviendas ha experimentado un boom en los últimos años. De apenas 500 en 2019 se ha pasado a las 3.917 entregadas en 2022 y las 9.361 de 2023, según datos de Atlas Real Estate. Este desarrollo viene impulsado por un creciente protagonismo en las carteras de inversión de los grandes fondos: este tipo de vivienda ha pasado de representar un 17% de la inversión en 2022 a elevarse hasta el 34% el año pasado, cuando se destinaron 270 millones de euros para adquirir unas 2.750 unidades.

El modelo de build to rent se alinea con el contexto de transformación que impone la evolución demográfica y las necesidades de vivienda a escala global. “El crecimiento tan rápido de la población, sobre todo en las grandes urbes, y los cambios en el comportamiento de la demanda –como la reducción en el tamaño de los hogares– abren una gran oportunidad para el inversor institucional”, apuntó Federico Bros Tejedor. Pese a que en España la práctica totalidad de la oferta residencial en alquiler se encuentra en manos de particulares, el responsable de M&G Real Estate explicó que “este segmento resulta especialmente atractivo para los inversores institucionales porque no está vinculado al ciclo económico y genera ingresos muy estables”. Así, el riesgo operacional ligado a la gestión de vivienda en alquiler “se minimiza por ese desajuste tan alto entre oferta y demanda”.

No obstante, aún queda mucho camino por recorrer. El porcentaje de población que vive en régimen de alquiler en España ronda el 24%, según los últimos datos del INE, mientras que los grandes inversores institucionales son dueños de 110.000 de las viviendas en este régimen, en torno al 5% del parque total de arrendamientos. “Estos datos reflejan la situación actual del sector en cuanto a madurez: no sólo tiene que ver con los propios activos, sino con la profesionalización de la operativa”, subrayó Juan Manuel Pardo. El head de Living Spain de JLL puntualizó que “estos actores ayudan a profesionalizar y generar economías de escala, algo que favorece al usuario”.

Un ejemplo de ello es la gestora alemana DWS, que en el año 2019 comenzó a fijarse en estos proyectos y ya ha alcanzado acuerdos por más de 3.400 viviendas –en torno a 1.600 de mercado libre y cerca de 1.800 del Plan Vive de la Comunidad de Madrid–. “Hemos apostado por ello debido a los fundamentales que tiene el residencial en alquiler en España: gran demanda e insuficiente oferta”, comentó Manuel Ibáñez. Esta confluencia de factores da lugar a incrementos en la renta, aunque existe el riesgo de que se tensione en exceso. Por esa razón, el representante de DWS señaló que “dividimos nuestro enfoque en BTR para mercado libre y, por otra parte, en el mercado asequible”.

Más allá de contribuir a paliar la crisis de acceso a vivienda, ¿cuáles son los principales beneficios que genera el build to rent? “Las ventajas que ofrece respecto al alquiler tradicional tienen que ver con la calidad de la vivienda, la sostenibilidad y la eficiencia energética”, aclaró Juan Carrero Callejas. Entre otros aspectos, la profesionalización de esta actividad conduce a la utilización de materiales que cumplen con los máximos estándares en términos de aislamiento térmico y acústico. Lograr un consumo energético más eficiente también se traduce en ahorros para el usuario. Asimismo, “el mantenimiento de este tipo de edificios es más sencillo”.

"Es fundamental proporcionar seguridad jurídica a los inversores, para que vean España como un país donde invertir" (Campos, Avintia Real Estate)

En el caso de Grupo Avintia Real Estate, el build to rent asequible ocupa el centro de la estrategia: supone más del 90% del negocio y prevé cerrar 2024 con más de 4.000 viviendas en cartera, tanto en las grandes capitales españolas como en ciudades más pequeñas con problemas de despoblación. “Aparte de la rentabilidad que deben llevar asociada estos proyectos, es fundamental proporcionar certidumbre y seguridad jurídica a los inversores para que vean España como un buen país donde invertir”, destacó Roberto Campos Gómez de Figueroa. En este sentido, el director general de la compañía incidió en la importancia de la colaboración entre la Administración Pública y el sector privado y destacó la necesidad de encontrar la vía presupuestaria adecuada para seguir invirtiendo en vivienda de alquiler asequible con ayudas en aquellas zonas donde la rentabilidad no sea la adecuada.

La colaboración, clave

El sector inmobiliario es uno de los que mejor viene resistiendo el clima de volatilidad imperante en los últimos años. En cualquier caso, sí se ha producido una corrección que ha provocado que algunos proyectos no sean viables. Especialmente en este contexto, Pardo afirmó que “el papel de las concesiones y los acuerdos público-privados se hace más necesario que nunca” para sacar adelante estas iniciativas.

Los grandes proyectos de colaboración público-privada, como el Plan Vive en Madrid, están desempeñando un papel clave para reforzar el parque de vivienda en renta en España. Así lo confirmó Ibañez, que agregó que “está claro que hay una necesidad, y la cuestión es lanzar proyectos que a los inversores les resulten atractivos”. De forma adicional, el responsable de DWS consideró que “es muy interesante tanto el perfil energético como el social”. Es decir, el objetivo ya no sólo es crear vehículos rentables desde el punto de vista económico para los inversores, sino que añadan un ángulo social como ocurre con el Plan Vive.

Por otra parte, la construcción industrializada se perfila como una solución esencial para dar respuesta a los principales desafíos del sector. Entre otras ventajas, facilita la integración de la sostenibilidad, optimiza el uso de los recursos y reduce costes y plazos de tiempo. “La industrialización no es una moda, sino algo necesario: los estándares de sostenibilidad obligan a reducir emisiones y, además, hay un problema de falta de mano de obra que probablemente no podrá reponerse con el tiempo”, advirtió Roberto Campos Gómez de Figueroa. De hecho, hace cuatro años que Grupo Avintia puso en marcha Ávita, empresa de construcción industrializada con una fábrica en la localidad burgalesa de Aranda de Duero.

En los últimos años, Grupo Avintia ha evolucionado de ser una compañía constructora a un grupo industrial donde se integran diferentes divisiones. “Nos centramos en adaptarnos a las situaciones cambiantes del mercado. Nuestra misión es ofrecer un producto inmobiliario para aquellos inquilinos que lo necesitan y también el producto financiero que requieren los inversores institucionales”, aseveró Carrero Callejas. De este modo, añadió que soluciones como las que promueve en el ámbito de la construcción industrializada se apoyan en alianzas con distintos actores del sector.

"Tenemos una gran oportunidad en España para construir a largo plazo algo que hoy no existe" (Bros Tejedor, M&G Real Estate)

En cuanto a la situación del mercado español respecto a otros países, Bros Tejedor afirmó que “no todos los mercados tienen la misma madurez y el mismo potencial: las circunstancias difieren en cada país”. Así, explicó que Alemania y Países Bajos destacan por una vivienda asequible muy consolidada, mientras que en Estados Unidos el peso de los inversores institucionales es mayoritario. En definitiva, el representante de M&G Real Estate concluyó que “tenemos una gran oportunidad en España para construir a largo plazo algo que hoy no existe. Para hacerlo, debe haber un gran pacto de Estado entre todos los agentes sociales con incentivos fiscales, colaboración público-privada y disponibilidad de suelo”.