Fernández Gallar, ex-CEO de OHL e Inmobiliaria Espacio, lanza su propia promotora residencial

Justo un año después de anunciar su renuncia al frente de OHL, José Antonio Fernández Gallar vuelve a la primera fila empresarial. Junto al empresario Gregorio Esteban ha lanzado la promotora Santa Ana, vehículo que nace con la vocación de desarrollar nuevos barrios en varias ciudades de Latinoamérica.

Cartagena de Indias (Colombia), Ciudad de Panamá y Santiago de Chile son los primeros destinos elegidos por la compañía, que ya tiene identificados los suelos donde aspira a promover un total de 4.400 viviendas en los próximos siete años, que sumarán más de mil millones de dólares en ventas acumuladas.

Pero estos números son solo la punta del iceberg. Con el respaldo del fondo GEM Capital, que tiene detrás a fortunas vascas, Fernández Gallar y Esteban prevén levantar 100 millones de euros con los que adquirir suelos donde desarrollar otros 10.000 hogares a lo largo de los próximos 15 años.

Un ambicioso proyecto donde la clave del éxito, según explican los dos socios, está en la falta de oferta que padecen estos países (según datos del BID Invest, la región tiene un déficit de 38 millones de viviendas) y en el crecimiento de la clase media, que en las últimas dos décadas han pasado de representar el 20% al 60%, según el Banco Interamericano de Desarrollo.

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Sobre estas dos premisas, la propuesta de negocio de Santa Ana se basa en desarrollar barrios enteros dirigidos a la clase media, pero con calidades de clase alta. Para conseguirlo, la clave está en controlar todos los eslabones de la cadena, desde la adquisición del terreno, pasando por el desarrollo urbanístico, hasta la construcción y venta de los hogares.

Este modelo requiere un enorme esfuerzo inversor, ya que exige millonarios desembolsos en la construcción de todas las infraestructuras y redes de suministros antes de vender una sola casa. Sin embargo, a diferencia de España, donde antes de meter las grúas es necesario tener todos estos trabajos completados, en los países donde prevé operar Santa Ana se permite ir desarrollando conforme se van entregando hogares.

De las primeras 4.000 viviendas que la promotora tiene en proyecto, las más avanzadas son las 1.800 unidades de Cartagena de Indias, donde ya está tramitando el equiparable a un plan parcial en España y confía en poder arrancar las obras en el primer trimestre de 2025, y terminarlas en 2027. En esta localidad colombiana, comparable a una Costa del Sol española, el proyecto va dirigido tanto a compradores de primera como de segunda residencia y vacacional.

En Santiago de Chile están proyectados 2.000 hogares, mientras que en Ciudad de Panamá el terreno identificado es para 600 hogares. En los dos casos, Santa Ana está cerrando acuerdos con los propietarios de suelo y empezando a negociar las licencias, con el objetivo de poder entregar los primeros hogares a finales de 2027.

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Actualmente, Fernández Gallar, que ocupa la presidencia, y Esteban, que tiene la presidencia, controlan la mayoría del capital de Santa Ana, pero su idea es ir diluyéndose con las ampliaciones de capital que prevén llevar a cabo para levantar los citados 100 millones de euros, dinero que quieren tener invertido en un plazo de tres años.

Además de los países donde ya está presente, Santa Ana también mira con interés otros mercados como República Dominicana y Paraguay. En todos los países donde opere, su idea es trabajar con socios locales, pero con un tipo de construcción y diseño que haga identificables claramente sus viviendas, como era en el pasado Espacio, Nuevo Mundo o Levitt.

Entre las señas de identidad que la nueva compañía quiere que definan a sus promociones están los estándares de las casas pasivas, que apenas requieren consumo de recursos energéticos.

Para intentar cubrirse del riesgo divisa, Fernández Gallar aboga más por comprar el suelo a buen precio, e intentar conseguir así márgenes de ebitda del 35% y 40%, que por recurrir a seguros y derivados, que tienen un importante coste financiero.

De hecho, Santa Ana nace sin deuda corporativa y todos los préstamos que firme irán ligados a cada una de las promociones que vaya desarrollando. Con esta fórmula, los dos socios buscan cubrirse de futuros problemas que pudieran surgir, al encapsular en cada proyecto sus riesgos correspondientes.

Durante los años que estuvo al frente de Inmobiliaria Espacio, Fernández Gallar tuvo experiencia en el desarrollo de nuevos barrios y, por ejemplo, fue vicepresidente de la Junta de Compensación de Valdebebas, espejo en el que ahora se mira en su nueva aventura americana.