Oficinas y 'retail' ven la luz al final del túnel: el ajuste de precios toca a su fin

Las correcciones en el sector inmobiliario de activos como oficinas, logística y el retal podrían estar a punto de tocar a su fin. Las caídas de las valoraciones en estos segmentos han perdido su intensidad en los primeros meses de 2024, mientras que suelo, hoteles y living siguen manteniendo la tendencia positiva al alza. La mayor estabilidad macroeconómica y la estabilización de los tipos de interés en Europa, con la primera rebaja por parte del BCE en casi una década, han aportado mayor certidumbre a un sector, el inmobiliario, cuyas valoraciones tienden hacia la estabilidad.

Así lo muestra el Índice_CBRE elaborado por el área de Valuation & Advisory Services de esta consultora, tras analizar la valoración y previsión sobre el rango de dispersión del valor tanto de sectores patrimonialistas tradicionales, como de activos operacionales o alternativos. "Nos encontramos ante un cambio de tendencia en las valoraciones de los activos inmobiliarios debido al escenario de mayor certidumbre y a que los tipos de interés se han estabilizado tras la subida de los últimos 24 meses. El primer semestre de 2024 ha estado marcado por una mayor estabilidad en los valores después de meses de correcciones a la baja", señalan desde CBRE.

La evolución de las valoraciones en este primer semestre ha sido positiva para la mayoría de los sectores analizados. De enero a junio, incrementan su valor el suelo residencial, los hoteles, el residencial en rentabilidad (PRS) y las residencias de estudiantes, mientras que los activos de oficinas y de logístico, a pesar de ajustar su valor, moderan la tendencia a la baja experimentada desde la segunda mitad de 2022.

"Todo apunta a que dejamos atrás la tendencia iniciada en la segunda mitad de 2022 y que continuó a lo largo de 2023 con importantes correcciones a la baja coincidiendo con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto que provocó ajustes al alza de las rentabilidades de todos los productos, con la consecuente corrección en valor", destaca Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España. En estos primeros meses del año, las valoraciones han seguido una tendencia positiva en sectores como el hotelero, el suelo residencial o segmentos del living como el residencial en rentabilidad o las residencias de estudiantes.

Suelo y hoteles lideran las revalorizaciones

La evolución del mercado del suelo residencial ha sido positiva en esta primera mitad del año. Las valoraciones han subido en los grandes mercados, con especial intensidad en Madrid (5%), Barcelona y Costa del Sol (4%), pero también en el Arco Cantábrico (3,5%) y en el Levante (2%). Además, el mercado registra importantes revalorizaciones desde el segundo semestre de 2022. En Costa del Sol, por ejemplo, el incremento es del 13%, mientras que en Madrid y Barcelona, el incremento se sitúa en el 7% y el 5,75%, respectivamente. El incremento acumulado en el Arco Cantábrico es del 5,5% y en Levante, del 4%.

“Tras las principales capitales cabe destacar la evolución del suelo residencial en la Costa del Sol, con una ganancia en valor en los últimos 24 meses del 13% debido principalmente a la alta demanda sostenida por inversor de perfil extranjero para desarrollos tipo residencial de lujo o branded residences”, destacan desde CBRE.

Este tipo de producto residencial de superlujo ha irrumpido con fuerza en dos mercados, fundamentalmente: Madrid y Marbella. En Marbella, por ejemplo, destacan media docena de proyectos de branded residences que han despertado un importante interés entre inversores y compradores finales. Epic Marbella by Fendi Casa, Marbella Design Hills by Dolce&Gabbana y Karl Lagerfeld Villas Marbella, todo ellos, proyectos de Sierra Blanca Real Estate; Marea by Missoni, una comunidad residencial de lujo en Finca Cortesín y Tierra Viva by Automobili Lamborghini, ambas, promovidas por DarGlobal o Elie Saab Marbella son algunos de los proyectos más importantes a la venta de en este segmento de gran lujo en una de las zonas más exclusivas de la Costa del Sol.

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E. Sanz

Otro de los activos que mejor comportamiento ha mostrado durante estos primeros meses del año ha sido el sector hotelero, que se revaloriza, de media, un 4,25%. El segmento vacacional incrementa su valor un 4,5% y el urbano un 4%. En el conjunto de 2023, los activos del sector hotelero registraron una corrección a la baja del 2,45%.

El boom turístico que vive España ha situado estos activos en el punto de mira. De hecho, en el primer trimestre ocupó el segundo puesto por volumen de inversión: 530 millones de euros sobre un total de 2.300 millones invertidos en inmobiliario en los tres primeros meses de 2024. Y la evolución del sector es positiva para los próximos meses, según CBRE, sobre la base de los buenos fundamentales turísticos. No en vano, España espera superar este año los 90 millones de turistas extranjeros y rozar los 100 millones en 2025, superando a Francia. Entre las operaciones del año destaca, por ejemplo, la adquisición de parte del portfolio de Meliá Hotels por parte de Banco Santander.

España espera superar este año los 90 millones de turistas extranjeros y rozar los 100 M en 2025

Según informó a la CNMV el grupo hotelero y avanzó El Confidencial, Santander desembolsará 300 millones de euros para la adquisición de esta participación en una empresa filial, en la que se englobarán los hoteles Me London (Londres), Gran Meliá Palacio de Isora (Tenerife) y Meliá Cala Galdana (Menorca).

Otro de los segmentos que arroja valoraciones positivas en los primeros seis meses de 2024 es el residencial en rentabilidad (PRS). La revalorización de enero a junio ha sido del 1,5%, si bien desde el segundo semestre de 2022 la corrección ha sido del 3,51%. "Por su carácter antiinflacionista, el producto residencial en alquiler consolida su protagonismo y muestra resiliencia y revalorización, empujado por el significativo aumento de las rentas", destacan desde CBRE.

Dentro del living, y atendiendo a los sectores alternativos, los activos de residencias de estudiantes han incrementado su valor un 3,8% mientras que el segmento de residencias de tercera edad se ha mantenido estable en este periodo. De media, ambos sectores corrigieron un 4,75% en 2023 y desde el segundo semestre de 2022 el ajuste es del 3,85%.

Los fundamentales de demanda soportan el crecimiento de ambos segmentos ante una oferta insuficiente, según la consultora. El living en su conjunto (residencial en alquiler, residencias de estudiantes, flex living y senior living), acaparó en el primer trimestre una inversión cercana a los 400 millones de euros. España ha liderado en los últimos años la inversión en residencias de estudiantes en Europa con volúmenes de inversión superiores a los de Francia o Italia.

Las oficinas sigue ajustando, pero menos

Por otro lado, activos muy castigados en los dos últimos años, tras la pandemia, como oficinas, logística o retail, comienzan a ver la luz al final del túnel. Las oficinas siguen sufriendo los efectos desatados a raíz de la pandemia y sigue siendo uno de los activos inmobiliarios más castigados con respecto a valoraciones. Durante el primer semestre ha continuado la corrección de las valoraciones "fruto del contexto macroeconómico". De enero a junio el ajuste es del 5,78%.

"El segmento que más sufre es el secundario periférico, tanto en Madrid como en Barcelona, con una corrección este año del 7,3%, seguido del central secundario, con una caída del 6,65%. Atendiendo a la evolución desde el segundo semestre de 2022, se observa una caída media del valor en el sector del 23,87%, que en el caso de la ubicación "secundario periférico" llega hasta el 30,35%", destacan desde CBRE. No obstante, desde la consultora han observado un buen inicio de año para el mercado de oficinas nacional, con gran dinamismo durante los primeros meses del año, "lo que reafirma el interés de las compañías por ubicarse en los mejores edificios y anticipa un ejercicio en el que se prevé mucha actividad", anunciaba la consultora hace unos meses.

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Ruth Ugalde

Un dato, la contratación en el primer trimestre de 2024 en Madrid y Barcelona, los dos principales mercados, es más de un 40% superior a la registrada en el mismo periodo de 2023 y se sitúa también un 23% por encima de la media del primer trimestre en los últimos 5 años, según datos de CBRE. Una operación que marca el indiscutible punto de inflexión es la mudanza de Garrigues a las emblemáticas Torres Colón. Además, los volúmenes de inversión en el primer trimestre del año superan los 460 millones de euros, cifra que podría sumarse ne los próximos meses la venta de la sede de WeWork en Chamberí, la primera gran operación de oficinas de 2024.

"La vuelta a los principales mercados de este tipo de operaciones es una muy buena señal del pulso del sector y de que el interés se focaliza en localizaciones céntricas y en los mejores edificios; aquellos adaptados a las necesidades de la demanda", destacaba recientemente Jose Mittelbrum, Senior Director A&T Oficinas CBRE España. En su opinión, "los buenos datos de Madrid y Barcelona, los dos principales mercados de oficinas, reflejan un cambio de tendencia en el sector".

CBRE destaca la elevada polarización que está marcando el comportamiento del mercado de oficinas, dando como resultado mayores rentas y ocupaciones en aquellos edificios que cumplen con los estándares que demandan los ocupantes de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG. Todo esto incrementa el valor de los edificios hasta un 20% y generan unas rentas un 30% superiores a la media del mercado, según datos del informe 'Impacto en valor de los Smart Buildings' elaborado por la consultora.

Estabilización para los sectores logístico y retail

Por su parte, el sector logístico ha tenido un comportamiento estable en la primera mitad de 2024 con una corrección media en el valor de sus activos del 0,65%, incluyendo las ciudades de Madrid, Barcelona, Valencia y Zaragoza. Para que nos hagamos una idea de este cambio de tendencia, desde el segundo semestre de 2022, el sector logístico corrige su valor un 16,12%, mientras que en 2023, la corrección media fue del 6,56%.

En cuanto al sector retail, CBRE destaca la estabilización en las caídas de los valores que venían registrando desde los últimos años. Los centros comerciales y parques de medianas han ajustado de media su valor un 0,38%, después de corregir un 4,35% en 2023. Este mejor comportamiento está directamente relacionado con las ventas y afluencias de los centros comerciales, que han aumentado un 3,2% y un 3,7%, respectivamente, en los primeros cuatro meses del año, en comparación con el mismo periodo del año anterior, según el Retail Index elaborado por CBRE. En abril, la ocupación de los activos alcanzó el 89,9%.

De enero a marzo, el retail lideró la inversión con más de 630 millones, triplicando el volumen invertido en el mismo periodo de 2023.

Desde junio de 2022, la corrección es del 12,28%, siendo los de ubicación secundaria los que mayor ajuste presentan en este periodo, con una caída del 14,54%. Por su parte, las valoraciones de los activos de high street se han mantenido estables. Desde la segunda parte de 2022, la corrección en valor ha sido del 11,59%.

Si se analizan los volúmenes de inversión por tipología de producto, en el primer trimestre del año el sector retail lideró la inversión inmobiliaria en España con más de 630 millones de euros y triplicando el volumen invertido en el mismo periodo del año anterior.

Por otro lado, a pesar del contexto macro, España destaca en el ranking de los diez países europeos más atractivos para los inversores en 2024, manteniéndose en cuarto lugar y solo por detrás de Reino Unido, Alemania y Polonia, según la European Investor Intentions Survey 2024 de CBRE. Además, es el único país que cuenta con dos ciudades en este ranking, demostrando las buenas previsiones del sector inmobiliario español: Madrid escala hasta el tercer puesto, mientras que Barcelona ocupa el séptimo lugar en el top 10 de ciudades europeas preferidas para invertir.