Pisos de 30 metros, 'dark kitchens' y trasteros: la segunda vida de los locales comerciales

Desde 2015, casi 4.000 locales comerciales se han transformado en pequeños pisos en alquiler. Y no son los únicos, otros muchos se han reconvertido trasteros, dark kitchens o supermercados fantasma. Son los nuevos usos con los que se están vistiendo los comercios a pie de calle, una segunda vida para espacios donde históricamente hubo una tienda de ropa, una mercería o una agencia de viajes.

El cambio en los hábitos de trabajo, ocio y consumo, el auge del comercio online, la dificultad para competir en precio frente a las grandes superficies o el cierre de cientos de oficinas bancarias han ido dejando un reguero de locales vacíos por toda España. En las grandes capitales, con Madrid a la cabeza, algunos inversores han visto una oportunidad de negocio en este necesario cambio de uso.

En esta transformación, la vivienda, sin duda, es el rey, el activo más rentable para los inversores en un momento de enormes problemas de acceso a la vivienda y en el que la demanda de alquiler no deja de crecer ante la imposibilidad de miles de familias de comprar una casa. El boom de los últimos años así lo pone de manifiesto. Desde 2015, 3.715 locales ha sido transformados en vivienda, con especial intensidad en 2019, 2020 y 2021 en zonas como Ciudad Lineal o Carabanchel, según datos del Ayuntamiento de Madrid.

Aunque el residencial es el rey, cada vez van apareciendo otros segundos usos cuya lógica está directamente relacionada con los nuevos hábitos de vida urbana. El auge de la comida a domicilio explica todos los formatos de delivery y cocinas fantasma que están conquistando nuestras calles, mientras las menores dimensiones de la viviendas ayudan a comprender desde el desarrollo de los trasteros al auge de las lavanderías.

TE PUEDE INTERESAR

¿Por qué hay gente viviendo en tu bar? La fiebre de los locales convertidos en vivienda

María Zuil Datos: Marta Ley

"Es cierto que ha habido un boom, pero también es cierto que sigue habiendo muchos locales vacíos en el centro de muchas ciudades pequeñas, de hasta 50.000 habitantes y, además, sigue habiendo mucha demanda de vivienda barata, tanto en compra, pero especialmente en alquiler y este tipo de locales reconvertidos a vivienda consiguen dar respuesta a esa demanda", asegura a El Confidencial Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Sin embargo, en 2022, los cambios de uso se han reducido prácticamente a la mitad que en los últimos tres años. Duque achaca este fuerte descenso al miedo y a las incertidumbres de los inversores en el momento actual, debido al cambio de escenario que ha traído consigo la política de subidas de tipos, no a que haya dejado de ser un producto atractivo en cuanto a rentabilidad.

"Estos activos no se han encarecido tanto como otros y se pueden seguir alquilando con facilidad, ya que se ofrecen, aproximadamente, entre un 10% y un 20% más baratos respecto a los alquileres tradicionales. Lo que sucede es que el inversor tiene miedo, y el miedo es malo, paraliza a la gente y, en este caso, a los inversores", asegura este experto, en cuya opinión, no se ha producido "ni un descenso de la oferta ni un descenso de la demanda, es una cuestión de expectativas".

"Nuestro negocio varía mucho por municipios. Madrid está siendo la ciudad más abierta para adaptar sus locales a los nuevos negocios y a los nuevos hábitos sociales. Barcelona, en cambio, es la que pone más trabas", explica Ana Espárrago, directora de Desarrollo Corporativo de Lift Asset Management. Esta gestora es la primera que ha lanzado en España una socimi de locales para dark kitchens. "A un local de este tipo se le puede sacar entre un 5% y un 5,5% de rentabilidad".

Factores de incertidumbre

Aunque la propia transformación de las ciudades ayuda a comprender la necesidad de adaptar los locales comerciales que van quedando vacíos a nuevos usos y realidades sociales, también es cierto que quedan muchos interrogantes por resolver. Entre los factores de incertidumbre más destacados está el endurecimiento de la financiación —más complicada para este tipo de operaciones—, el encarecimiento de los costes de construcción y falta de suministros —clave en un sector como el de las reformas—, pero también los cambios urbanísticos que tienen en vilo tanto a Madrid como a Barcelona.

En el caso de la capital, las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) que quiere sacar adelante el PP, pero que se han encontrado con el rechazo de la izquierda y de Vox, contemplaban un cambio que disparaba directamente contra la línea de flotación del cambio de locales a vivienda, ya que si en la actualidad la ley fija una superficie mínima de vivienda tipo estudio de 25 metros cuadrados, la nueva contempla que no se puedan construir viviendas con una superficie inferior a 40 metros cuadrados.

TE PUEDE INTERESAR

Los creadores de la socimi Almagro lanzan el primer vehículo para invertir en 'dark kitchens'

R. Ugalde

Un cambio que podía dar al traste con este tipo de transformaciones, según Jon Goitia de la Torre, arquitecto e inversor inmobiliario desde hace veinte años. "A pesar del auge de este tipo de transformaciones, comprar un local de 60 metros para hacer dos viviendas de 30 metros sigue siendo rentable. Sin embargo, hacer una sola vivienda de 60 metros, deja de serlo. De hecho, no vale cualquier local, a mí, personalmente, no me valdría uno de 48 metros porque no podría hacer dos viviendas de 25 metros, y una única vivienda de 48 metros sería demasiado grande y ya no sería rentable".

Desde 2003, Goitia se dedica a transformar locales comerciales que llevan años en desuso en viviendas. Para él ha supuesto un alivio que la aprobación de las normas urbanísticas no haya salido, de momento, adelante. "De haberse aprobado, habría tenido que tramitar en cuestión de semanas unas cuantas licencias de varios los proyectos en los que estoy trabajando", explica en conversación telefónica a El Confidencial.

En cambio, donde la amenaza es ya una realidad es en Barcelona. La Ciudad Condal ha endurecido todavía más la normativa que limita la implantación de cocinas y supermercados fantasma. En el caso de las primeras, se ha dado una vuelta de tuerca a la regulación aprobada hace un año, cuando se limitó la instalación de dark kitchens al polígono del Besós, al 22@ y a la Zona Franca. Ahora, solo se van a permitir en esta última.

Además, para evitar la implantación de cocinas fantasmas de manera ilegal, simulando ser restaurantes, todos los locales de restauración de Barcelona que quieran repartir a domicilio deberán demostrar que, al menos, el 40% de su actividad es en el local. Por lo que respecta a los supermercados fantasma, nombre con el que se conoce a supermercados que solo reparten a domicilio, la nueva normativa los prohibirá por completo.

El tamaño importa

El tamaño de este tipo de locales es uno de los elementos clave para determinar su uso y rentabilidad. De hecho, en el caso de las viviendas, es clave. "Una vivienda de 60 metros cuadrados la puedes alquilar por 1.000 euros, mientras que dos de 30, según mi experiencia, por unos 700-750 euros. Y, aunque la obra o reforma de dos viviendas resulta algo más cara, lo cierto es que con dos alquileres se divide el riesgo y permite recuperar la inversión en año y medio", explica Jon Goitia de la Torre.

La rentabilidad, asegura, no es el único motivo detrás de su modelo de negocio. El otro es hacer viviendas "para la demanda que veo insatisfecha, es decir, para los jóvenes que, actualmente, solo tienen tres opciones: seguir en casa de sus padres, compartir piso o irse a un estudio pequeño. Y eso es lo que eligen. ¿30 metros? Si ya les cuesta pagar 30 metros, imagínate lo que tienen que pagar por un piso de 60 metros. Los alquileres se van de 1.000 a 1.100 euros. Además, estamos hablando de pisos completamente reformados, a estrenar, amueblados, con electrodomésticos... para entrar a vivir".

En el caso de las dark kitchens "la demanda de espacio está entre 150 y 400 metros cuadrados, pero aquí la clave es que haya salida de humos", explica Juan Muñoz, director de la socimi Digital Kitchens. La reforma de las normas urbanísticas que ha intentado sacar adelante el Ayuntamiento de Madrid contempla limitar su superficie a un máximo de 350 metros cuadrados y exigir, entre otros aspectos, que la carga y descarga y el delivery se realicen en el interior del local.

Este tipo de cocinas se han concentrado en distritos como Tetuán, Chamartín, Centro, Ciudad Lineal y en Puente de Vallecas. Su uso ha proliferado desde la pandemia en zonas residenciales, cuando se disparó la demanda de comida a domicilio, creando en muchos casos tensiones vecinales por el tráfico constante de repartidores de Glovo, Deliveroo o Uber Eats.

Muñoz se muestra partidario de que haya una regulación que ponga orden en actividades que, por otra parte, lo que hacen es responder a las nuevas demandas de la población urbana. En las zonas más periféricas de las ciudades, los talleres son el negocio que suelen requerir un espacio similar al de una dark kitchen, mientras que en el centro de las ciudades, los principales competidores son las panaderías, como Masa Madre, que, además, cuentan con menos rechazo vecinal.

Todos los expertos consultados aseguran que el precio de los locales no está cayendo, a pesar del difícil contexto. E incluso, en el caso residencial, tanto Duque como Goitia reconocen que el precio de los locales destinados a convertirse en vivienda se ha revalorizado, pero no tanto como la subida de otros activos como, por ejemplo, los pisos. "Hay muchos locales vacíos en barrios de Madrid donde no hay interés comercial y el precio de esos locales baja mucho por esa falta de interés. Pero es que, además, la financiación para comprar este tipo de activos tampoco es atractiva, ya que la banca solo financia hasta el 60%, y nada de a 30 años, sino a 10".

Como se puede apreciar en el gráfico superior, los cambios de uso han sido más intensos en unos distritos que en otros. "Obviamente, la ubicación es siempre lo que marca el precio de un local comercial y donde hay demanda comercial nadie se plantea transformar un local en una vivienda. Pero en zonas donde no hay actividad comercial, en los cascos viejos de las ciudades y en barrios con bajo poder adquisitivo donde por cada tienda que abre cierran dos, ahí es donde han proliferado los cambios de uso a residencial", destaca Duque, en cuya opinión, para entender este fenómeno hay que ir al origen.

TE PUEDE INTERESAR

El último pelotazo de Glovo: consigue 450 millones para sus supermercados fantasma

M. Mcloughlin

"El problema arranca en la vivienda. No hay vivienda social ni una respuesta por parte de las instituciones públicas para dar respuesta a esos problemas. Y este tipo de viviendas suponen una solución para muchas personas. Y es cierto que son bajos y tienen ciertas limitaciones, pero también es cierto que están cubriendo una necesidad actual del mercado, la falta de vivienda". Carabanchel es, junto a Ciudad Lineal, uno de los distritos en el que más cambios de uso se han tramitado en los últimos siete años, unos 400.

Entre ellos, la antigua guardería del barrio Parque Eugenia de Montijo, que se transformó hace ya tres años en dos viviendas. Lo mismo sucedió con el bar adyacente, La Flor de Vanessa, o con el local que hace años, antes del boom digital, se dedicaba a revelar fotos. Todos estos locales, tras sucesivos intentos de que funcionara un negocio de barrio o tras años vacíos, han acabado sucumbiendo al cambio de uso.