Guerra de fondos para ganar la partida de los centros comerciales en el Corredor del Henares

Blackstone, Ares, Redevco y, ahora, Cale. En apenas ocho kilómetros de distancia, un puñado de grandes fondos internacionales se ha hecho con toda la oferta de centros comerciales que riega la orilla madrileña del Corredor del Henares, nombre con el que se conoce al eje que conecta a la capital con Castilla la Mancha en dirección Barcelona.

Esta zona es uno de los grandes polos industriales de la capital, una suerte de cinturón rojo con el signo diferencial de ubicarse en el área septentrional de Madrid, al discurrir a lo largo de la A2, la autovía del nordeste. Una estratégica ubicación que disparó la especulación inmobiliaria a principios de siglo, al calor de todo tipo de planes dirigidos a sacar jugo al único corredor del norte de la capital todavía por explotar.

El estallido de la burbuja inmobiliaria pinchó todos estos planes y también los nuevos centros comerciales que se habían proyectado para abastecer a toda la población que se esperaba que llegara. Y, como ocurrió con las viviendas y suelos residenciales, que mayoritariamente terminaron en manos de grandes fondos internacionales, estos escaparates han acabado en manos de gigantes de la inversión.

Como adelantó El Confidencial, Blackstone, a través de Aliseda, ejecutó un préstamo que tenía sobre la promotora Chervelton Properties y se adjudicó el complejo Camino Real Shopping and Leisure Resort, en San Fernando de Henares. Se trata de un gigante a medio desarrollar, ya que cuenta con más de 250.000 metros cuadrados frente al aeropuerto Madrid-Barajas, aunque solo tiene operativos los 25.000 metros cuadrados que el quebrado promotor pudo poner en marcha como parque de medianas.

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Desde su nacimiento, la joya de la corona de este complejo ha sido Decathlon, marca que las fuentes consultadas aseguran que podría ser tentada por otro gran vehículo de inversión, Cale Street, que acaba de hacerse con Oasiz, otro gigante ubicado en la vecina localidad de Torrejón de Ardoz, a apenas ocho kilómetros de distancia. El plan de reestructuración que ha acordado con Compañía de Phalsbourg incluye una inyección de 20 millones de euros que el fondo va a destinar a atraer grandes operadores.

Esta estrategia abre la puerta a realizar agresivas estrategias con tal de conseguir lo que se conoce como anclas, marcas de referencia que actúan como imán para atraer a más firmas y visitantes. Las fuentes consultadas aseguran que Cale tendría en el centro de su diana a Decathlon, que todavía tiene dos años y medio de contrato con Camino Real, y a Costco, gigante de la distribución, que abriría un nuevo centro en la bolsa de terreno que Compañía de Phalsbourg adquirió hace siete años a ING. El objetivo entonces era desarrollar un outlet que nunca llegó a construirse.

Cale prevé invertir 20M en relanzar Oasiz y, para conseguirlo, estaría interesado en intentar arrebatar Decathlon a Camino Real (Blackstone)

Algo parecido le ocurrió a Camino Real. Justo antes del estallido de la burbuja, sus planes pasaban por desarrollar un conjunto comercial de 110.000 metros, formado por una gran tienda Ikea, un mall de dos plantas y una zona de paseo comercial abierta; además de un outlet de 15.000 metros cuadrados, un gran lago rodeado de restaurantes y diferentes propuestas de ocio, y 90.000 metros cuadrados de zonas verdes para deportes y actividades al aire libre.

Pero todos estos planes empezaron a venirse cuando el grupo sueco, llamado a ser el operador ancla con una inversión de 60 millones de euros, se levantó de la mesa. La tardanza del Ministerio de Transportes en autorizar un acceso desde la A-2 a la futura tienda fue considerada Ikea motivo suficiente para romper la baraja justo cuando acababa de estallar la crisis subprime. Chervelton peleó en los tribunales, llegó hasta el Supremo y ganó. Pero, para entonces, el daño ya estaba hecho y el fabricante de muebles acató la sentencia, pero nunca levantó una de sus tiendas.

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Quien aprovechó este río revuelto fue Parque Corredor, el decano de los centros comerciales de esta zona, que se encuentra a medio camino entre Camino Real y Oasiz. Tras sobrevivir al revés que supuso que Inditex decidiera, unilateralmente, cerrar todas sus tiendas en 2013, en los peores momentos de la crisis, empezó a ver la luz en la primavera de 2017. Entonces, su principal accionista, Sareb, consiguió unir intereses con Perella, Alcampo y El Corte Inglés para traspasar el centro a la suma de fuerzas formada por Redevco y Ares.

Estos valoraron el centro en unos 200 millones de euros y, como ahora Cale, apostaron por invertir en renovar el centro y en atraer grandes operadores, como Inditex, que volvió con Bershka, Stradivarius, Pull & Bear y, desde octubre de 2020, con una megatienda Zara de 4.000 metros cuadrados. Tras años después, Ikea puso el broche a esta estrategia con la apertura de su esperada tienda en la A2.

Ares y Redevco pusieron el broche a su inversión en Parque Corredor con la llegada de Ikea. Ahora empiezan a pensar en vender el centro

Tras completar su plan de reposicionamiento, Ares está pensando ya en vender el centro, aunque las fuentes consultadas aseguran que esperará a que los tipos bajen un poco más. Sus planes coinciden con los perseguidos por Blackstone y Cale, cuyos desembarcos en Camino Real y Oasiz tienen una rápida fecha de caducidad.

En el caso de Aliseda, las fuentes consultadas aseguran que su interés se limita a conseguir la total ocupación de los 25.000 metros cuadrados que tiene operativos y vender, pero en ningún caso desarrollar el resto del terreno. Cale, por su parte, ha firmado dentro del acuerdo de refinanciación organizar un proceso de venta que deberá estar completado en dos años, para poder así él recuperar los 125 millones de euros que llevará invertidos.

La coincidencia de todos los procesos de venta en el tiempo, será aprovechada por los potenciales compradores para intentar presionar a la baja y tensionar así más esta particular guerra de fondos que apenas acaba de arrancar.