Kennedy Wilson cierra ciclo: vende Moraleja Green a ex-Blackstone y clientes vip del Santander

Un jugador se despide del tablero inmobiliario español. Se trata Kennedy Wilson, que ha decidido cerrar ciclo y bajar la persiana de su actividad en Madrid tras encarrilar la venta del último gran activo que le queda en nuestro país: el centro comercial Moraleja Green.

La gestora estadounidense puso a la venta este inmueble en octubre de 2022 y a punto estuvo de adquirirlo Indotek el pasado verano. Pero las negociaciones se rompieron en el último momento, cuando el inversor húngaro se descolgó con un agresivo descuento.

Año y medio después, el caballero blanco que ha encontrado Kennedy es Rivoli Asset Management, firma fundada por el ex-Blackstone Ignacio Fonseca que, junto a altos patrimonios clientes de Banco Santander, han constituido un nuevo vehículo para comprar el centro comercial, operación que todavía no está cerrada, pero que se da por segura. Ninguna de las partes afectadas ha querido hacer comentarios.

Las fuentes consultadas aseguran que Rivoli ha puesto sobre la mesa una oferta de 70 millones de euros, donde se incluyen los 37 millones de deuda que tiene asociada el centro. Banco Santander está jugando un papel que técnicamente se conoce como referenciador, al acercar esta oportunidad de inversión a sus clientes, pero sin participar directamente en ella.

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La mayoría del capital estará en manos de la sociedad capitaneada por Rivoli, mientras que los clientes de Santander, organizados en una especia de club deal, serán el socio minoritario de una inversión que les permite tomar posiciones en centros comerciales, un sector que en el último año ha pasado de ser patito feo del mercado al cisne.

La banca está siendo una figura clave en este renovado apetito por el retail, nombre con el que se conoce a este negocio en la jerga del sector. La crisis de las oficinas, el activo estrella hasta el covid, les ha obligado a girar la vista hacia otras oportunidades que poder financiar, y los centros comerciales han emergido con fuerza por dos razones.

La primera es que llevan años demostrando su fortaleza, a pesar de todos los mensajes apocalípticos con los que llevan conviviendo años. La segunda es que, en el contexto actual, están demostrando ser capaces de pasar la inflación a los contratos de los comerciantes sin excesivos problemas.

A esto se une que el disparado incremento tanto de los costes de construcción y como de los financieros ha restado mucho atractivo a las nuevas promociones de centros comerciales, lo que ha jugado en beneficio de los centros ya operativos, donde se está concentrando todo el interés comprador.

"Rivoli ha puesto sobre la mesa una oferta de 70 millones, donde se incluyen los 37 millones de deuda que tiene asociada el centro"

Kennedy Wilson adquirió Moraleja Green al banco holandés ING en 2015 por un importe similar al que ahora quiere venderlo. Cuatro años después, lo sometió a una reforma integral, que le supuso un desembolso de 12 millones de euros, con el objetivo de convertirlo en el centro de compras y restauración de referencia del norte de Madrid.

Ubicado en Alcobendas (Madrid), cerca de la elitista urbanización residencial que le da nombre y del cuartel general de Telefónica, Moraleja Green dispone de una superficie de unos 30.200 metros cuadrados y 1.300 plazas de aparcamiento.

Formado por dos inmuebles: el edificio norte y el sur, que se abrieron con siete años de diferencia, cuenta con ochenta establecimientos de moda de marcas como Massimo Dutti, Renatta&go, Mango, Zara, Scalpers, H&M o Cortefiel. Además, dispone de 10 restaurantes en torno a un jardín exterior que con cuenta con 3.000 metros cuadrados de superficie.

Fin de ciclo

Tras esta venta, Kennedy habrá prácticamente liquidado todas sus posiciones en España, ya que solo le quedará una pequeña cartera de naves logísticas. Un fin de ciclo marcado por todos los problemas que tuvo para conseguir la licencia del que estaba llamado a ser su proyecto estrella: el número 9 de la Puerta del Sol.

El fondo oportunista fue de los primeros en apostar por la recuperación del sector inmobiliario español tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la grave crisis financiera que terminó derivando en el rescate del sector bancario y la resolución del Banco Popular. Precisamente, con esta entidad hizo Kennedy su primera gran operación en España.

Junto a Värde, compró la inmobiliaria Aliseda, que cuatro años después, tras la resolución y venta del banco a Santander, recompró la entidad presidida por Ana Botín. Fue precisamente su relación estratégica con Popular la que abrió a Kennedy Wilson las puertas de Sol 9, ya que el fondo hizo valer su condición de socio del primer acreedor de Restaura, entonces propietaria del icónico inmueble, para aterrizar en el cotizado kilómetro cero.

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Pero, lo que prometía ser una operación redonda, terminó convirtiéndose en una auténtica pesadilla. Los interminables retrasos en la concesión de la licencia echaron por tierra los planes del fondo de crear el espacio comercial más relevante del centro de Madrid. Una década después, cuando al fin consiguió los permisos que necesitaba, el ciclo había cambiado y el apetito de Kennedy por España, también. Empezó el toque de retirada.

En octubre de 2022 puso a la venta Moraleja Green; dos meses después traspasó a Ibervallés la sede de Wizink, el banco de Värde en España; un año después, el director de inversiones, Augusto Zunzunegui, fichó por Elix; y en las cuentas de Kennedy, que cotiza en Estados Unidos, las inversiones en España pasaron a contabilizarse como activos para la venta.

Una historia que, a la espera de conocer los números definitivos en el que se cierran la venta del centro comercial, el fondo ha contabilizado en sus cuentas con un deterioro de 14,3 millones de dólares (13,3 millones de euros), cantidad imputable tanto a Moraleja Green como a un edificio de oficinas en Reino Unido.