Grupo Lar y el fondo Hines lanzan una opa sobre la socimi Lar y dan la vuelta al plan de Vukile

Grupo Lar ha unido fuerzas con Hines para lanzar una opa sobre el 100% de las acciones de Lar España, socimi de centros comerciales donde la inmobiliaria controlada por la familia Pereda ya posee el 10,15% del capital. Para hacer frente a esta operación, han creado un consorcio donde el fondo estadounidense controla el 62,5% del capital y la compañía española, el 37,5%.

La oferta propuesta consiste en un pago efectivo de 8,10 euros por acción, lo que supone valorar la totalidad de Lar España en 678 millones de euros, aunque el desembolso efectivo será como máximo de 609 millones al quedar fuera la participación de Grupo Lar y los Pereda. Morgan Stanley y AZ Capital actúan como asesores financieros de Hines y Grupo Lar; mientras que Freshfields Bruckhaus Deringer y Garrigues son los asesores legales.

La oferta se ha comunicado antes de la apertura de mercado y, nada más comenzar la sesión bursátil de este viernes, las acciones de la compañía se dispararon más de un 16% y terminaron cerraron con un alza de 17,74%, por lo que ya se han situado por encima del precio ofrecido en la opa. El consejo de administración de la socimi ha designado a JP Morgan y Lazard como asesores financieros y a Uría Menéndez como asesor legal para que le asistan en la operación.

El precio de la opa implica una prima del 16% sobre el cierre de ayer, del 17% sobre el precio medio ponderado del último mes y del 25% sobre el ajustado por dividendo de los últimos seis meses. Si se pone en relación con el NAV (Valor Neto de Activos), la propuesta de Hines y Lar supone un descuento del 20%, frente al descuento del 31% con el que cotizaba hasta ayer la socimi en el Continuo.

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Con este movimiento, Lar y Hines dan la vuelta a los planes del grupo surafricano Vukile, que lleva años en la retaguardia de la socimi, con la Espada de Damocles de querer lanzar una opa que nunca termina de llegar. A principios de 2022, a través de su socimi Castellana Properties, llegó a un acuerdo con Pimco, por entonces primer accionista de Lar España, para adquirirle el 21,7% que poseía en la compañía de centros comerciales, primer paso al que nunca terminó de seguir un segundo.

La opa de Hines y Lar se dirige al 89,85% de la socimi, ya que los títulos en manos de la promotora y de su presidente, Miguel Pereda, se aportarán a la sociedad conjunta que han creado una vez se complete y liquide toda la opa. Además, dos accionistas se han comprometido ya a aceptar la oferta: Eurosazor, que posee el 0,67%, y Brandes Investment Partners, que controla el 10,8%.

En función de si la CNMV -Comisión Nacional del Mercado de Valores- terminada declarando el precio de la opa equitativo o no, los ofertantes necesitarán la aceptación del 50% o del 56,38% del capital, excluyendo el 11% en manos de Grupo Lar.

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La oferta está condicionada a "alcanzar un nivel mínimo de aceptación que otorgue control al oferente, a que el perímetro de activos permanezca inalterado y a que no se produzcan cambios materiales en la posición de deuda neta/efectivo si se toma como referencia la última información publicada al cierre del primer trimestre de 2024", han explicado los ofertantes en un comunicado.

Para financiar la adquisición, Hines y Lar prevén recurrir a financiación bancaria, ya que su objetivo pasa por elevar el endeudamiento de la compañía (loan to value o LTV) hasta el 60%. Los dos ofertantes son grandes especialistas del segmento de los centros comerciales, un tipo de activo que, tras años de interrogantes, figura ahora en las primeras posiciones del apetito inversor inmobiliario.

De hecho, en medio de la sequía de operaciones que vive el sector desde que los bancos centrales empezaron a subir los tipos de interés, este tipo de activos ha disparado su número de compraventas gracias a que sus valoraciones están más ajustadas. De hecho, todas las operaciones que se están viendo en el mercado se mueven en rentabilidades (yields) del entorno del 8%.

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El consorcio está convencido de que las acciones de Lar España se perciben ahora como menos atractivas para los inversores de bolsa que cuando Lar España salió a bolsa en 2014 por varias razones: se ha quedado como una compañía pequeña o mediana dentro del Continuo, a pesar de ser el mayor operador de centros comerciales de España, y apenas tiene liquidez ni volumen de negociación.

"La operación permitirá a los accionistas de Lar España beneficiarse de una prima significativa que no estaría disponible en el mercado en condiciones normales" han señalado Hines y Lar, quienes también han asegurado que la prima ofrecida está en línea con los precedentes de opas en el sector inmobiliario en Europa en los últimos doce meses, que han ofrecido una prima media del 18% sobre el precio de la acción".