Jubilarte con tus amigos, la cooperativa que marca el camino en el 'senior cohousing'

Jubilarse junto a tus amigos. O, al menos, junto a gente que comparte una manera de entender la vida y unos valores muy similares a los tuyos. Tras toda una vida trabajando y ahorrando para tener una recta final de la existencia lo más digna y tranquila posible, son muchos los que, una vez jubilados o a punto de hacerlo, no se conforman con terminar aparcados en una residencia, ni se resignan a, una vez allí, esperar como agua de mayo la visita diaria o semanal de sus seres queridos o a contemplar los días pasar a través de una ventana o sentados en un banco.

El mercado residencial lleva años preocupado por las dificultades de acceso a una vivienda de los más jóvenes y al calor de sus necesidades se han puesto en marcha cientos de viviendas en alquiler en España y soluciones habitacionales pensadas para ellos. Han irrumpido los proyectos de coliving, se ha dado la vuelta a los modelos de las residencias de estudiantes tan obsoletas en España... Pero ¿qué pasa con los más mayores?

En los próximos 15 años, España necesitará más de 200.000 nuevas plazas para afrontar el envejecimiento de la población

En 2050, la población española de más de 65 años supondrá el 37% del total, un significativo incremento que, sin duda, impulsará la inversión en nuevos modelos de activos inmobiliarios destinados a los mayores como, de hecho, comienza a suceder. Según un informe reciente de Colliers, solo en los próximos 15 años, España necesitará más de 200.000 nuevas plazas para afrontar el envejecimiento de la población. La fuerte demanda demográfica y la oferta limitada de producto para los futuros clientes son las dos claves del impulso inversor en este sector.

Según datos de esta consultora, en España existen actualmente 381.923 camas y 5.301 centros para personas mayores. Los principales operadores en nuestro país son DomusVi, Vitalia, Orpea, Ballesol, Colisée, Sanitas, Amavir, Clece y Caser, si bien la lista no para de crecer.

En los últimos días, por ejemplo, se ha conocido que el fondo holandés APG y Renta Coporación han lanzado una socimi para invertir 250 millones en residencias de la tercera edad, mientras que hace más de un año debutaba en el BME Growth Adriano Care, otra socimi (de Azora) orientada a residencias de ancianos. ¿Estamos ante la punta del iceberg?

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Tradicionalmente, lo único que existía en España para atender a los mayores eran las residencias de ancianos, pero al calor del cambio en las perspectivas demográficas, también se han modificado las necesidades de los mayores, que buscan otro tipo de lugares donde pasar la recta final de su vida.

Sin embargo, dentro del segmento senior living, no hay un modelo único. La consultora Savills Aguirre Newman, por ejemplo, diferencia cuatro formatos distintos:

1.- Senior coliving: viviendas de alquiler o compra que cuentan con zonas comunes para el disfrute de todos los que residan allí.

2.- Senior resort: urbanizaciones ubicadas en su mayoría en la costa construidas especialmente para los mayores extranjeros.

3.- Apartamentos medicalizados: viviendas para el público sénior con servicios medicalizados básicos incluidos.

4.- Senior cohousing, un modelo en el que personas con intereses comunes promueven el proyecto residencial en el que van a vivir bajo la fórmula de cooperativa.

Modelos, todos ellos, orientados a una demanda específica, e impulsados por distintos actores. El último de ellos, el senior cohousing, empieza a coger forma en Madrid, en concreto en Torrelodones, y será una realidad en cuestión de meses. Un proyecto al margen de grandes inversores, nacionales e internacionales, y que, al igual que ha sucedido en el mercado residencial, se inspira en modelos cooperativos enfocados a un tipo de proyectos inmobiliarios y de vida muy concretos.

Jubilar Villa Rosita, una cooperativa de jubilados

En este municipio madrileño, una cooperativa, formada por un grupo de jubilados y personas cuya jubilación está a la vuelta de la esquina, ha comprado un solar de unos 15.000 metros cuadrados rodeado de árboles, donde levantarán su futuro hogar.

Un hogar pensado para pasar la última etapa de su vida, en compañía, un lugar accesible, cómodo y fácil para vivir, un lugar en el que compartir el día a día con otros iguales, aparcando la soledad y, ya de paso, dejando un legado a quienes vienen detrás. Es decir, un proyecto sostenible y respetuoso con el medio ambiente.

Un proyecto pionero por ser uno de los primeros senior coliving de España, por ser un proyecto sostenible, industrializado y por ser el primero en el que todos los actores que intervienen en el proyecto -la cooperativa, la constructora ACR, los estudios de arquitectura MMN y Morar Arquitectura y Zerocity-, colaboran desde el pirmer momento, compartiendo riesgos, responsabilidades y beneficios. Lo que en la jerga del sector se conoce como integrated project delivery (IPD).

"Somos un grupo autogestionado de personas mayores que hemos decidido vivir, colaborar y compartir nuestro futuro en un mismo espacio, apostando por una forma diferente de envejecer juntos". Así se definen en Jubilar Villa Rosita, como ha sido bautizada la cooperativa, que en cuestión de meses tendrá uno de los primeros proyecto de senior cohousing de España. Un proyecto social, sin ánimo de lucro, de carácter privado y en régimen de cesión de uso, que albergará 29 viviendas o apartamentos, completamente accesibles, sostenibles, dignos y confortables.

Jubilar Villa Rosita se construirá sobre una parcela de casi 15.000 metros cuadrados de superficie forestal ajardinada, con 150 árboles. En total, serán 3.000 metros cuadrados construidos sobre una finca cuyo origen data de principios del siglo XX con una casa y unos espacios naturales que actualmente están protegidos como singulares e históricos.

Casi una treintena de unidades residenciales de unos 59 metros cuadrados, agrupadas en seis bloques y adaptadas para personas dependientes, con salón comedor y cocina integrada, con dos dormitorios, dos terrazas y un cuarto de baño adaptado.

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Pero también con amplias zonas comunes de convivencia e instalaciones como un comedor, una cocina, una sala de estar, de descanso o un espacio multiusos en el que poder llevar a cabo una vida activa, además de servicios técnicos y sanitarios auxiliares para satisfacer las necesidades de una población que calculan alcanzará las 50 personas.

"Todas las unidades residenciales tienen vistas hacia las zonas comunes, pero también cuentan con un espacio exterior privado. Además, todas ellas disponen de doble orientación. Por otro lado, la zona de área multiusos, junto al acceso principal, está pensada para el desarrollo de actividades propias, pero también actividades abiertas al vecindario", explica a El Confidencial Miguel Ángel Piquet, socio de MMN arquitectos, encargados del diseño.

"Todo el complejo es accesible tanto en exteriores como en interiores, pero huyendo de una apariencia “institucional”. Hemos diseñado una arquitectura funcional, versátil y flexible, acogedora y accesible, a medida de las necesidades de las personas presentes, pero también futuras. No debemos olvidar que son un “hogar para toda la vida”, destaca este arquitecto al tiempo que asegura que "con este proyecto hemos descubierto que aunque lo arquitectónico tiene su trascendencia, lo importante es el grupo de personas detrás de él, el diseño al servicio del proyecto".

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Las obras de este proyecto arrancarán a principios del año que viene. Sin embargo, llegar hasta aquí, no ha sido fácil. Y muchos cooperativistas se han bajado del proyecto por el camino.

"Jubilar Villa Rosita lleva mucho tiempo de recorrido. De hecho, el embrión de la cooperativa surge hace siete años, cuando un grupo de personas mayores empieza a reunirse con la idea de crear la cooperativa", recuerda Javier Martín Sancho, uno de los cooperativistas.

"Se necesita una buena pensión o vender la casa. Hablamos de unos 300.000 euros por socio"

"Posteriormente, empezaron a buscar parcelas, lo que no fue fácil hasta que dieron con un terreno de un cónsul alemán que estuvo en la Guerra Civil. Él había muerto y la parcela pertenecía a los herederos que vivían en el extranjero y a quienes tuvieron que convencer para que les vendieran el suelo. Un proceso muy largo. Cuando ya fueron propietarias, al mover papeles se encontraron con que la parcela estaba sujeta a un plan especial de la Comunidad de Madrid que hubo que tramitar y no ha sido hasta este año cuando se ha aprobado el planeamiento que nos permitirá comenzar las obras a principios del año que viene".

Un desembolso económico muy importante

No todos los que impulsaron la cooperativa siguen hoy en ella. "En todos estos años ha habido diferencias de criterio de los socios. Algunos se dieron de baja y han entrado socios nuevos. De hecho, actualmente, tenemos algunas plazas libres", apunta Martín Sancho, quien reconoce que este tipo de proyectos no está al alcance de todo el mundo.

"No puede acceder cualquiera. Se necesita una buena pensión o vender la casa en la que se vive para poder afrontar el coste de este tipo de viviendas. Además, uno de los problemas que hemos tenido, y que ha provocado que muchos socios se dieran de baja, han sido los elevados costes de construcción. Empezamos con un presupuesto que se ha incrementado bastante, se ha duplicado. Ahora, estamos hablando de 300.000 euros por socio. De esta cantidad, tendremos que poner el 50% cada socio y el resto, lo financiará el banco. En estos momentos estamos hablando con dos entidades dedicadas a las cooperativas y a la banca ética, para conseguir financiación".

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El factor económico, sin duda, es clave en este tipo de proyectos. Según datos de Savills Aguirre Newman, la localización, la calidad y los servicios del proyecto marcan el precio final de los alojamientos. Un informe de esta consultora sobre el sector, determina que, en el caso del alquiler, "la renta oscila en el rango de entre los 1.600 euros y los 2.000 euros al mes, si bien, hay propiedades que pueden bajar hasta los 700 euros al mes y otras de muy alta calidad cercanas a los 5.000 euros mensuales".

En los proyectos destinados a venta, por su parte, los más exclusivos van de los 200.000 euros hasta superar en muchos casos los 500.000 euros, "aunque hay opciones por 50.000 euros en cooperativas situadas en áreas rurales. Además del precio por compra o alquiler, los residentes deben pagar también una cuota mensual en concepto de los servicios ofrecidos y las zonas comunitarias", destaca el informe de esta consultora.

A sus 66 años, Javier Martín Sancho, gestor informático de profesión y responsable de la comisión de comunicación y de la web, de la cooperativa, así como de las redes sociales, ve su sueño cada vez más cerca.

El camino no ha sido fácil. Desde la compra del solar, la gestión urbanística del mismo, pasando por el diseño del proyecto.

"Todos los socios nos conocemos y nos reunimos periódicamente, cada 15 días, para hacer actividades, asambleas y talleres. Hemos realizado varios talleres en los que hemos decidido qué tipo de edificio queríamos construir, cómo queremos convivir, cómo nos vamos a organizar internamente, quién van a querer comer en el comedor y quién en su apartamento... Si vamos a contratar un cocinero o una empresa de limpieza. Todo lo votamos y para tomar este tipo de decisiones debemos conocernos todos en profundidad", explica Martín Sancho.

Algunos de los socios de la cooperativa son de Torrelodones, pero el grueso de ellos procede de Madrid. Todos se conocieron a través de la Asociación Jubilares, que está moviendo otros cohousing en otras zonas de España y que está en contacto con otras asociaciones como la Fundación Pilares, que está poniendo en marcha un proyecto en Rivas Vaciamadrid. Movimientos, todos ellos, de gente mayor, con las mismas ideas respecto a cómo quieren vivir una vez jubilados.

Los socios tendrán la cesión de uso de esas viviendas, pero no serán sus propietarios

"Los que nos mueve a todos es que queremos tener un envejecimiento activo, viviendo con otras personas. No queremos ser institucionalizados, no queremos terminar en una residencia de ancianos. Queremos tener una vida activa para que si llega la dependencia, llegue lo más tarde posible", añade Martín Sancho.

Derecho de uso vitalicio

Una de las características de Jubilar Villa Rosita, a diferencia de lo que sucede en las cooperativas residenciales al uso, es que los socios tendrán la cesión de uso de esas viviendas, pero no serán sus propietarios.

"Tenemos derecho de uso vitalicio. Esto significa que cuando dejemos la cooperativa, se queda una plaza vacante y se busca otro socio para cubrirla. Y el socio que deja la cooperativa recupera la inversión. Pero la propietaria de todo el complejo es siempre es la cooperativa, no hay división horizontal, no se puede especular con los apartamentos".

No es la única característica de este particular coliving. Éste será un proyecto pionero al tratarse del primer IPD formalizado para desarrollar un senior cohousing, también uno de los primeros IPD que se firman en España. Pero ¿qué significa esto exactamente?

Todos los actores intervienen en el proyecto desde el principio hasta su ejecución

Un IPD supone llevar la colaboración entre todos los actores que intervienen en la construcción de un proyecto, a su máximo exponente, desde el principio del mismo, es decir, desde su diseño, hasta su ejecución. Un proceso y un contrato multiparte desarrollado y gestionado por la compañía Zerocity, en el que los distintos intervinientes en el proyecto —la cooperativa, la constructora ACR, los estudios de arquitectura MMN y Morar Arquitectura y Zerocity— comparten riesgos, responsabilidades y beneficios.

"Nuestro proyecto se basa en un proceso colaborativo en el que los principales agentes se incorporan desde el primer momento. Nosotros, los cooperativistas, como promotora, el arquitecto (MMN arquitectos), el aparejador (Morar Arquitectura), el gestor (Zerocity) y constructora (ACR). Desde la fase de diseño y preparación de la obra. Una metodología innovadora de construcción que supone la cooperación mutua entre todos los agentes para optimizar el desarrollo del proyecto, reduciendo los riesgos, sobrecostes, deficiencias y maximizando la eficiencia en todas las fases del proceso constructivo", explica Martín Sancho.

Para ACR, por ejemplo, éste no es el primer proceso colaborativo, ni mucho menos. Quizá por ello, fue la constructora elegida entre un total de ocho posibles candidatos para su construcción.

"En este proyecto vamos un paso más allá. Además de establecer un precio objetivo, todos los agentes compartimos riesgos y beneficios. Se crea una especie de bolsa en la que se aporta el beneficio esperado y si durante el desarrollo del proyecto o la obra surgen imprevistos, se tira del dinero de esa bolsa, mientras que si hay optimizaciones y ahorros, ese dinero se aporta a la bolsa y al final del proyecto, el margen resultante se distribuye según lo pactado al inicio del contrato entre las partes", explica a El Confidencial Guillermo Jiménez, director General de ACR.

"De esta manera, el proceso es totalmente transparente, lo que permite que los intereses de todos los intervinientes estén mucho más alineados. Es un proceso muy eficiente. Eso sí, hay que hacer un ejercicio de transparencia y de colaboración y quien no está acostumbrado a ello, le cuesta más. En nuestro caso, por ejemplo, estamos en seis procesos colaborativos en ejecución y en siete, en estudio".

"El contrato IPD articula un comité directivo en el que estamos todos los agentes principales. Todas las decisiones son consensuadas y el objetivo es tener siempre un ambiente de confianza extrema. Tan es así que tenemos el 100% de nuestro beneficio industrial supeditado al éxito del proyecto. Cubrimos gastos si sale mal y ganamos si sale bien. De tal manera que la implicación es máxima", añade Ismael Martínez fundador y socio de Zerocity, gestor del proyecto.

Jubilar Villa Rosita también ha sido un reto para los arquitectos. "Para el estudio ha sido nuestro primer proyecto de senior cohousing. Además, el desarrollo de este trabajo supone un punto de referencia en el mapa del cohousing que viene dibujándose en España en los últimos tiempos", señala Miguel Ángel Piquet.

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"Implica contar con una forma de trabajo técnico que facilite procesos de diseño colaborativo, algo que no es habitual en nuestro país. En el caso de Villa Rosita, dadas las condiciones de la parcela, el proyecto ha supuesto un proceso complejo, que ha requerido de mucho esfuerzo, muchos años de trabajo e investigación, ya que hemos tenido que bucear en los países nórdicos donde hay mucha tradición, pero al mismo tiempo está siendo muy enriquecedor”, destaca Piquet.

Del proyecto de ejecución se encarga Diego Moreno, de Morar Arquitectura, para quien trabajar con un proceso colaborativo también ha sido una experiencia nueva, y positiva. "Frente al sistema tradicional, lo novedoso es el proceso colaborativo desde el diseño del proyecto, lo que reduce significativamente que durante la obra surjan discrepancias, por ejemplo, con la constructora. Además, aunque alarga el desarrollo del proyecto, ofrece ventajas notables en el transcurso de la obra ya que casi toda la problemática que pueda surgir en el día a día de la obra está solventada. En definitiva, minimiza las incertidumbres"

Un proyecto sostenible e industrializado

Se trata, además, de un proyecto que ha apostado por la sostenibilidad y que se desarrollará con un sistema de construcción industrializada, en lugar de uno tradicional. En concreto, todas las unidades residenciales se realizarán en steel framing, un sistema que consiste en el montaje de paneles de acero galvanizado ligero, lo que permite reducir de forma significativa la huella de carbono y acortar el plazo de ejecución.

"La construcción industrializada es mucho más sostenible que la tradicional. En el plano ambiental, destaca el menor consumo de materiales, la reducción y gestión de los residuos generados (economía circular) y un menor impacto en el entorno de la obra. En el plano social, es más inclusiva, las condiciones para las personas que trabajan en obra mejoran sustancialmente tanto en medidas de seguridad y salud como en el mayor confort, ya que la mayor parte de los componentes del proyecto, como estructura, fachadas, baños, etc., se desarrollan en fábricas, fuera de la obra. Finalmente, en el plano económico, ofrece unos mejores estándares de calidad, mayor control de costes y plazos así como reducción de los imprevistos", destaca Guillermo Jiménez.

Jubilar Villa Rosita ya tiene licencia de obras, pero actualmente está trabajando en el proyecto de ejecución, que estará listo antes de que termine el año. A partir de ese momento, podrán entrar las primeras excavadoras y en aproximadamente 18 meses, el sueño de este grupo de jubilados podría ser una realidad.

Experiencias como las Jubilar Villa Rosita, las joint ventures o las socimis creadas para invertir en el sector apuntan hacia un futuro crecimiento dentro del inmobiliario que, en los últimos años, ha centrado su foco en los jóvenes. Sin embargo, algún día, esos jóvenes querrán jubilarse y querrán contar con espacios con las mejores prestaciones.

Y, como viene sucediendo con el alquiler de viviendas en manos de profesionales o las residencias de estudiantes, existe un gran desequilibrio entre la oferta y la demanda de los nuevos modelos en el sector. Un desequilibrio que, durante los próximos años, esperan corregir residenciales especializados, ya sean senior resorts, residenciales con atención médica especializada comunidades de jubilados como esta cooperativa que, por el momento, es solo una gota en el océano. Un grupo de amigos que ha decidido planificar sus años de jubilación juntos.