Los fondos inmobiliarios se abstraen del 23-J: apuestan por España al margen de la política

El peor resultado posible. Un Parlamento partido por la mitad. La perspectiva de un Gobierno Frankenstein, tanto a la izquierda como a la derecha, dependiente de su muleta por los extremos y condicionado por partidos regionalistas, nacionalistas e independentistas. Un desastre abocado a nuevas elecciones, ya sea ahora o en unos pocos años.

Españoles de uno y otro signo coinciden en análisis cómo los anteriores cuando, café o caña mediante, arrancan un debate sobre la resaca de los comicios generales del pasado 23 de julio. Una intensidad que en nada comparten los grandes fondos internacionales presentes en el mercado inmobiliario español.

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"Ningún inversor internacional nos ha manifestado preocupación por el resultado electoral. Su preocupación por la política nada tiene que ver con la visión que podamos tener nosotros como ciudadanos", reconoce Ignacio Pareja, CEO de Momentum, firma que trabaja para grandes fondos internacionales en diferentes puntos de España.

Su visión es compartida por Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora y de la patronal del sector APCE (Asociación de Promotores y Constructores de España). "Los fondos analizan desde un punto de vista más global y siguen invirtiendo, porque ven un negocio de largo recorrido. Yo sigo percibiendo interés y apetito", asegura.

Esa visión global explica que el verdadero punto de inflexión para estos inversores esté en los bancos centrales y en la confianza, cada día mayor, de que la subida de los tipos de interés esté llegando a su fin. De confirmarse, los grandes fondos habrán podido despejar la equis de la ecuación que ha mantenido seco el mercado durante los últimos 12 meses y, lejos de dejar de invertir, pisarán el acelerador, sea cual sea el futuro inquilino de la Moncloa.

Un dato que ilustra el impacto que ha tenido la subida de tipos en la actividad del sector son los 5.300 millones de inversión registrados en el segundo trimestre de este año, cifra que supone un desplome del 45% respecto al mismo periodo de 2022 y del 30% en comparación con el primer trimestre del año, según datos del algoritmo DAO de Addmeet, que detecta todas las operaciones de real estate profesional que se cierran en España.

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Si tras el verano se confirma que han terminado las subidas, el posible efecto champán tendría mucha más fuerza que lo que se derive de cuál termine siendo el próximo Ejecutivo. El cual, además, estará condicionado por las directrices que marque Europa de control del déficit y de la deuda. Razón de más para entender el razonamiento de los fondos de que, para sus intereses, es más importante lo que se decide en Bruselas o Fráncfort que en Madrid o Barcelona.

Otro elemento que juega en contra de mensajes apocalípticos por el 23-J es que la vivienda es una competencia cedida y en mayo ya hubo unas elecciones municipales y autonómicas que dejaron bastante claras las reglas del juego en gran parte de la piel de toro. Sobre todo, en lo que respecta a una de las normas que más incertidumbre despertaron entre los inversores: la ley de vivienda.

Esta apenas tiene alcance nacional, excepto en lo que afecta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), al haber limitado el incremento anual de las rentas al 2% este año y al 3% el próximo, nivel que, salvo sorpresa, estará ya muy próximo al IPC estimado (3,9% según Funcas). A partir de 2025, la gran incógnita es cuál va a ser el nuevo indicador que va a elaborar el INE (Instituto Nacional de Estadística), tal y como dicta la ley de vivienda.

También son de alcance nacional los cambios normativos que ha habido respecto a la okupación y los pasos que deben darse antes de desahuciar a personas vulnerables, pero el grueso de la norma, especialmente todo lo que respecta a la declaración de zonas tensionadas y control de rentas, es de ámbito regional y municipal.

La vivienda es una competencia cedida, lo que ahora ayuda a dar estabilidad, tras los resultados electorales del pasado 28-M

El 28-M tiñó de azul el mapa de España y, sobre todo, en las zonas que más están atrayendo a los inversores inmobiliarios: Madrid, Costa del Sol, Baleares y Levante. En todas estas regiones gobierna o ultima acuerdos de gobierno el PP en solitario o con el apoyo de Vox, lo que presupone una estabilidad inimaginable para el próximo Gobierno central.

Ya sea el líder socialista, Pedro Sánchez, o el popular, Alberto Núñez Feijóo, el próximo presidente español va a necesitar el apoyo de un mínimo de cuatro partidos, aunque sea disfrazado de abstención, para poder gobernar. Todo un desafío para los inversores, ya que el dinero tiende a huir de escenarios inciertos.

"Contar con una estabilidad a nivel de gobernabilidad es, sin duda, clave para tener un entorno favorable a la hora de desarrollar la actividad de un país, por lo que eliminar incertidumbres debería ser una prioridad para las formaciones políticas", reflexionaba recientemente Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda-Anticipa.

En España, en cambio, hace cinco años que el Ejecutivo se sostiene sobre un complejo juego de equilibrios con numerosas formaciones políticas que han mantenido a Sánchez en la Moncloa desde que triunfó la moción de censura contra Mariano Rajoy, en un ya lejano año 2018.

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Un pasado que ayuda a espantar fantasmas entre los inversores, que no solo han estado invirtiendo en este tiempo, sino que, de cara a futuro, ven que los fundamentales del negocio siguen invitando ello, aunque sea con estrategias menos oportunistas.

Un ejemplo de este razonamiento se está viendo en el creciente interés por construir grandes plataformas de pisos en alquiler, mercado en el que están volcados grandes fondos internacionales como Cerberus, Tikehau o Aviva, a pesar de todo el ruido político generado con la ley de vivienda.

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Otro es el creciente apetito por participar en los planes de colaboración público-privada de promoción de vivienda para alquiler sostenible, proyectos que cuentan con el respaldo de los fondos procedentes de Europa y con la ventaja de depender de los ejecutivos regionales y municipales, no de quien termine haciéndose con el central.

Donde sí coinciden en lamentarse todos los expertos es en el negativo impacto que el 23-J tiene en la esperada ley de anulabilidad jurídica en el urbanismo. "La gran ley que queda pendiente de aprobación, con independencia de quién gobierne", señala Gómez Pintado, para quien esta norma es crítica si se quiere desarrollar suelo finalista. El punto positivo es que tanto PP como PSOE la apoyan. Ahora solo falta saber con quién deberá negociarse.