Merlin salva el primer 'match-ball' de las valoraciones con mejoras operativas y de ingresos

Merlin Properties, la mayor socimi de la bolsa española, ha conseguido salvar la primera bola del partido de ajustes en las valoraciones de las inmobiliarios con un leve recorte del 1,5% en términos comparables (descontando la cartera de oficinas de BBVA que vendió al banco). Este pequeño recorte ha permitido a la compañía dirigida por Ismael Clemente cerrar el ejercicio 2022 con un valor bruto de activos (GAV) de 11.317 millones de euros, mientras que en términos netos (NAV) el ajuste ha sido de sólo el 2,7%, hasta 7.363 millones.

El mercado está muy pendiente de las valoraciones que van arrojando todas las inmobiliarias, ya que la subida de tipos de interés afecta directamente a estos números por su impacto en la rentabilidad de los proyectos. En el caso de Merlin, y siempre a perímetro comparable, los centros comerciales son los principales responsables de este pequeño ajuste de valoración (-3,5%), seguidos de las oficinas (-1,9%); mientras que la logística se ha mantenido prácticamente plana (0,6%).

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No obstante, de cara a este 2023, la compañía cree que seguirá habiendo ajustes, ya que lejos de apostar por una relajación de la política monetaria, Clemente pronostica otros 50 puntos básicos de subida de los tipos de interés. "Ha comenzado la caída de valoraciones y estaremos encantados de reflejarla cuanto antes en nuestras cuentas", ha señalado el consejero delegado de Merlin con motivo de la presentación de resultados.

El directivo ha destacado la capacidad del equipo de la socimi de compensar con mejoras operativas este aumento de las tasas de capitalización, esfuerzo que permitirá a la socimi volver a los mismos niveles de generación de caja que tenía antes de la venta de las oficinas de BBVA el año que viene, gracias a la entrada en funcionamiento de tres proyectos estrella: el edificio Ruiz Picasso, en Madrid, que aportará unos 12 millones en 2024, diversos activos logísticos que sumarán otros 10 millones y los data center, que ya en 2024 inyectarán otros 7 millones.

En concreto, la socimi ha cerrado 2022 con unos ingresos totales de 460,7 millones, un 8% más; de los que 452,8 millones corresponden a rentas (-7,9%). El ebitda o beneficio bruto operativo se ha disparado un 14,7%, hasta 334,7 millones, mientras que el beneficio operativo (FFO), principal referente para medir la salud del negocio, ha crecido un 6,4%, hasta 290,5 millones o 62 céntimos por acción. El beneficio neto ha caído un 48%, hasta los 263 millones, tras la venta de la cartera de BBVA.

Esta operación ha sido crítica en el juego de equilibrios que ha llevado a cabo la socimi para digerir el alza de tipos y dejar lista la empresa para el nuevo entorno. Gracias a que se acordó justo antes del cambio de ciclo, Merlin pudo vender en los 2.000 millones que estimaba, dinero que fue dirigido a reducir deuda y mejorar la salud financiera del grupo para salvaguardar la caja y su capacidad de generación de la misma.

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Tras este ejercicio, el nivel de endeudamiento (LTV) se ha situado en el 32,7% (frente al 39,2% en 2021), con una posición de liquidez de 1.856 millones y un vencimiento medio de la deuda en 4,9 años. Además, el 100% de los bonos existentes se han convertido en bonos verdes y la emisión de 743 millones que vence en abril del 2023 se ha refinanciado, alargando el vencimiento medio de la deuda a 5,8 años, con lo que la socimi no tiene ningún vencimiento relevante hasta mayo de 2025, cuando deberá afrontar 600 millones.

De cara a 2023, Clemente ha preferido mostrarse cauto y ha evitado hacer previsiones, ya que "nos da miedo fallarlas" y hay demasiadas incertidumbres. "Vivimos un día a día en el que no tenemos muy claro qué va a pasar", ha subrayado el directivo, quien ha reconocido que en un entorno normal, a 1 de enero tiene más o menos claras sus proyecciones del año, pero ahora es difícil.

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Este contexto hace que la compañía considera que 2023 no va a ser un año para llevar a cabo desinversiones. En cambio, todo apunta a que será el ejercicio en que arranque definitivamente Operación Chamartín, ya que en noviembre la compañía confían en que pueda llevarse a cabo la compra definitiva de los terrenos a Adif, operación que le supondrá un desembolso de algo más de 30 millones de euros.

Respecto Aena, Clemente ha dicho que su oferta para crear una sociedad conjunta con el gestor aeroportuario y desarrollar el plan logístico de Barajas asciende a 177 millones. Aunque Merlin quedó en cuarta posición en el concurso público que organizó la compañía, la renuncia de los tres anteriores (Segro, Logicor y P3) hacen que ahora la compañía pública deba notificarle que es el candidato a adjudicarse el proyecto. No obstante, cualquier posible desembolso por parte de la socimi se dilataría hasta 2025.