"Hoy por hoy, los tipos de interés son negativos. Nos asustaremos, pero esa es la realidad"

Alfredo Muñoz lleva tres años al frente de Mapfre Inmuebles, probablemente, la mayor patrimonialista española en el mercado internacional, solo por detrás de Pontegadea. Una idiosincrasia que le hace analizar el mercado con una visión diferente, donde los fundamentales son línea roja y la reputación, la máxima que siempre debe salvaguardarse, aunque eso suponga perder oportunidades o puntos de rentabilidad. Ya llegarán otras.

Convencido de que las crisis ayudan a sanear el sistema y de que todos los ciclos tienen un principio y un fin, este financiero de los inmuebles cree que la nueva normalidad puede ser un mercado con tipos al 4% o 5%, pero antes se necesita controlar la inflación. Hasta entonces, aboga por pisar sobre seguro, ajustar precios y abrirse a cerrar operaciones solo con capital, sin apalancamiento. Al menos, hasta que se despeje el horizonte

PREGUNTA. Mapfre Inmuebles es uno de los mayores propietarios de oficinas de España y un relevante jugador internacional, algo poco común entre las patrimonialistas españolas. ¿Cómo se definiría usted?

RESPUESTA. Somos un jugador normalmente conservador, prudente hasta cierto punto, de largo plazo, que prima mucho todos los factores reputacionales y de prestigio en un sector mucho más allá de la rentabilidad. Yo creo que, para nosotros, la marca es tan importante que no nos meteríamos en una operación, aunque nos dé un rendimiento teórico muy elevado, si creemos que no es lo que debemos hacer.

P. Eso les diferencia de gran parte del mercado.

R. Sí, sí, indudablemente. Nosotros, los que estamos en Mapfre, parece que vemos muy claro cuál es el objetivo de nuestra compañía y cuáles son los principios fundacionales. Pero cuando viene uno de fuera dice: estos son un poquito particulares. La marca es fundamental, el prestigio, la confianza. Entonces, queremos evitar la polémica, queremos trabajar consistentemente para nuestros asegurados. Lógicamente, tenemos que dar una rentabilidad, pero dentro de ciertos parámetros.

P. Lleva 25 años en el grupo, los últimos tres al frente de inmuebles, donde llegó tras ocho años de carrera internacional dentro de Mapfre. Una trayectoria que le ha permitido conocer diferentes ciclos en distintos mercados. Desde esta experiencia, ¿dónde diría que estamos ahora?

R. Estamos en un momento complicado, pero posiblemente menos de los que aventurábamos hace seis o siete meses, cuando las perspectivas eran más negras, lo cual no significa que no haya desequilibrios preocupantes en la economía. Me preocupa la inflación, la evolución de la productividad y del modelo productivo de nuestras sociedades. Lo que necesitamos, al final, es un crecimiento que afecte, por lo menos, a la mayoría de las capas sociales, en España y en el resto del mundo occidental

"La marca es tan importante que no haríamos una operación, aunque dé un rendimiento teórico elevado, si creemos que no debemos"

P. Pero considera que estamos ante un cambio de ciclo, una crisis, una recesión...

R. Por lo menos, en el mundo inmobiliario hay una sensación de cambio de ciclo, el ciclo alcista parece que ha llegado a su fin y toca otra cosa. Pero hay que verlo con naturalidad. En la vida económica, estamos acostumbrados a que haya altos y bajos y mientras no sean catastróficos, lo que hacen estos ciclos es que introducen un punto de serenidad y racionalidad. De vez en cuando, conviene aterrizar y el sistema puede ser a veces un poco injusto, pero, al final, te hace volver a los fundamentales, sanea el sistema. La forma de reaccionar depende de cada uno de los mercados: hay mercados que corrigen muy rápido y a continuación empiezan su mejora de la misma manera; y otros donde los operadores se resisten hasta el último momento a dar su brazo a torcer y tardan más en corregir. Yo preferiría a los primeros.

P. Pues el inmobiliario español no se caracteriza por corregir rápido.

R. No, es cierto. Siempre decimos que nuestra situación es más favorable, más saludable, que no tenemos por qué corregir, cuando estamos viendo que economías importantes han sido mucho más drásticas en sus planteamientos. Mira, toca corregir. Alemania o Inglaterra son típicos casos donde hemos hecho operaciones recientemente y hemos encontrado activos bajo los nuevos parámetros, los que son aplicables a día de hoy. En España seguimos diciendo que bueno, que hay una serie de circunstancias que son positivas. Yo creo que es más honesto reconocer lo que ocurre y tomar medidas que resistirse a tomarlas.

"En el mundo inmobiliario hay una sensación de cambio de ciclo, de que toca otra cosa. Pero hay que verlo con naturalidad"

P. Ha dicho volver a los fundamentales, ¿cuáles son en este negocio?

R. Hay muchos submercados dentro del inmobiliario. Nosotros estamos centrados en oficinas. En España, y en general en Europa, están cambiando los métodos de trabajo, las formas de asistir a la oficina, parecía que el teletrabajo iba a ser una gran eclosión y, sin embargo, según la tipología de compañías, se está teniendo más o menos aceptación. Está cambiando rápidamente el tipo de activos que tenemos, hay un problema de obsolescencia, de falta de mantenimiento de activos, particularmente en España. Hay pocos edificios clase A. Entonces, el que se ha adelantado a esta tendencia y tiene buenos edificios, bien situados y con servicios, porque el cliente está pidiendo servicios, no solo ubicación, es el ganador. En cambio, el que tiene un edificio mal situado, desactualizado, etc. tiene unas perspectivas bastante mediocres.

P. ¿A qué ajuste cree que se enfrenta el sector?

R. Esa es una pregunta bastante compleja, pero no sería descartable que los ajustes en precios puedan ser en algunos mercados entre el 15% y el 20%. ¿Cuánto están subiendo los tipos comparado a la situación en que estábamos? Si simplemente haces la regla de tres con los tipos, algunos activos tienen que sufrir sustancialmente. Claro, que unos van a sufrir más que otros. El mercado de alquileres, de momento, se mantiene razonablemente bien. No es una situación en que puedas hablar de efervescencia, pero no hay un hundimiento para nada de los de los alquileres. Mientras eso funcione, el ajuste será más financiero.

"Toca corregir. Yo creo que es más honesto reconocer lo que ocurre y tomar medidas que resistirse a tomarlas"

P. ¿Cuál va a ser la nueva normalidad de los tipos de interés?

R. Es que nos hemos acostumbrado a que los tipos al 0% era la situación normal, pero yo creo que no es lo normal. Un 4% o 5% tipos de intereses es lo más natural en economías consolidadas antes de que se viniera la barra libre del dinero barato. Puede ser que lo que siga siendo norma a futuro, una vez la inflación esté más o menos bajo control. Hoy por hoy, los tipos de interés son negativos. Nos asustaremos, pero esa es la realidad.

P. ¿Negativos?

R. Los tipos de interés reales, porque la inflación es superior a las tasas de interés. Entonces, los tipos de interés reales todavía no han crecido. Pero bueno, esperemos que la inflación se domine, que eso es otra cuestión, y por lo menos lleguemos a una cierta estabilidad. Pero no sé si vamos a tener un entorno muy estable. Es que aquí ocurre cualquier cosa en Seúl y el terremoto llega a Cancún. Tenemos que estar acostumbrados a esto. La economía no es una ciencia exacta, ni matemática, es una ciencia social y depende no solo de los de los datos puros y fríos, sino de la reacción de los agentes sociales y económicos a esos mismos datos.

P. Ha dicho que los ajustes dependerán mucho del tipo de activo. ¿Cuál cree que es el más sensible al contexto actual?, ¿oficinas?

R. Las oficinas de calidad creo que son relativamente estables, pero van a sufrir, indudablemente, ya están sufriendo. En el residencial va a haber un frenazo, pero hay mercados donde la oferta es muy baja. Entonces, ¿podemos realmente aventurar que vaya a haber una bajada muy fuerte? Pues a lo mejor no, a lo mejor no la hay.

P. O a lo mejor sí.

R. O a lo mejor sí. No lo sabemos. No es mi mercado, no mi especialización, pero hoy por hoy, parece que no tiene nada que ver la situación con la gran crisis financiera. Ahí había un exceso de oferta. Ahora no lo hay. El retail tiene una tendencia de fondo que es que las nuevas generaciones no van a comprar a la tienda de la esquina, no solo es una cuestión financiera, es otra cosa distinta. El hotelero ha sufrido durante la pandemia, pero tampoco eso significa que vaya a haber barra libre de hoteles por toda la vida. Y el logístico ha tenido un auge muy grande, pero ya las tasas de desocupación empiezan a ser un poquito más elevadas.

"No sería descartable que los ajustes puedan ser en algunos mercados entre el 15% y el 20%"

P. ¿Es mejor momento para operaciones oportunistas o para adquirir activos trofeo?

R. Nosotros queremos mantener nuestra línea de buscar activos core. Estamos en una situación relativamente favorable, porque somos una compañía con una sólida capitalización, que no necesitamos la deuda. Podemos invertir equity y eso nos puede permitir asumir algunas posiciones y comprar algunos activos que hace un par de años hubieran sido impensables. Pero tampoco vamos a entrar en una expansión sin límites, porque no es nuestra ambición. Nosotros tenemos una cartera, unas directrices de hasta dónde podemos llegar y no nos vamos a pasar. No tiene sentido cambiar el rumbo simplemente porque el mercado ha cambiado.

P. ¿Se plantea hacer operaciones solo con capital?

R. Sí, puede ser.

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P. ¿Hasta qué importe?

R. Tenemos varios compromisos ahora con socios internacionales. Estamos entrando en nuevas inversiones que no estaban planificadas e incluso en algunos momentos hemos hablado de apalancar parcialmente operaciones. Pero, dada la coyuntura de tipos, en algún caso, con algún socio, hemos dicho: ahora no podemos esperar, vamos a hacer la inversión que teníamos comprometida, pero con equity, y luego, cuando la situación se tranquilice y ya veamos cuáles son los rendimientos del activo y el coste de los fondos, podemos entrar en apalancar moderadamente para el capex o para un nuevo activo o, incluso, para reembolsar equity.

P. ¿Qué quiere decir con apalancar moderadamente?

R. En fondos, nuestra política, generalmente, es apalancar entre un 30% o 35% del valor de los activos, pero coyunturalmente podemos decir: ahora no y luego ya veré si tengo una posibilidad mejor de apalancar en ocho o 10 o 12 meses. A largo plazo, deberíamos mantener la directriz, pero puntualmente, dada la volatilidad que han tenido los swaps en algunos momentos, dices: es que el momento en que decida hacer la operación a lo mejor estoy 30 o 40 puntos básicos peor que ahora y no me puedo meter.

"Dada la coyuntura de tipos, en algún caso, hemos dicho: ahora no podemos esperar, vamos a hacer la inversión pero con 'equity"

P. Eso es una ventaja frente a otros competidores.

R. Eso sí. Y no tenemos mucha prisa por vender, la verdad.

P. ¿No, por qué?

R. En general, no. Vendemos activos, claro. Hemos vendido en los últimos tres años 600 millones en activos que no eran estratégicos, que habían completado su ciclo de maduración. El volumen total de nuestra cartera no está variando sustancialmente en los últimos años. Estamos ahí entre 3.200 y 3.400 millones de euros. Y no está cambiando. Lo que varía es la composición. Teníamos mucha exposición al mercado español, donde teníamos un 75% de nuestra cartera, y ahora es apenas el 60%.

"Teníamos mucha exposición al mercado español, que era el 75% de nuestra cartera, y ahora es apenas el 60%"

P. De cara al futuro, ¿se plantea compras en España?

R. Evidentemente, hay poco, pero puede haber oportunidades más adelante. Si surgiesen, por supuesto, seguiremos mirando España. El verano pasado, incorporamos la antigua sede de la Federación Española de Fútbol en la calle Alberto Bosch, que era de El Corte Inglés. Como eso puede haber más, pero siempre que las tasas lo justifiquen. Nosotros no vamos a entrar en operaciones al tres y medio en Madrid ahora mismo, tendremos que buscar algo empezando por cuatro y para arriba.

P. Recientemente Mapfre ha cerrado tres operaciones en Berlín, Londres y París. ¿Ha mantenido la regla del 30% de apalancamiento o lo ha abordado solo con equity?

R. En general, hasta ahora, hemos operado con apalancamiento, pero en estas tres operaciones, hemos decidido no apalancar nada. De momento, no vamos a apalancar.

P. ¿No es esto el claro ejemplo de que el mercado está cambiando?

R. El mercado está cambiando, sí, pero vamos, a medio plazo seguiremos con la política de apalancamiento.

"En las compras de Berlín, París y Londres hemos decidido no apalancar nada. De momento, no vamos a apalancar"

P. Cuando se estabilice, entiendo.

R. Cuando veamos que hay un fondo más o menos razonable, que no sé cuándo es todavía, pero bueno, el Banco Central Europeo sabrá un poquito más. Hay que estar atento a lo que ocurre en cada momento. El inmobiliario necesita un poquito de tiempo, en general, una operación no se hace en tres semanas, ni la financiación la haces en el día, ni nada por el estilo. El horizonte de nuestros fondos es largo, de diez y hasta 15 años. Entonces, esperamos que haya una revalorización. El inmobiliario ha sido un activo defensa frente a la inflación históricamente, esperemos que lo siga siendo y que, además, podamos elegir el momento de salirnos. Esa es la clave. Si te aprieta el zapato, te obligan a vender, pero si no tienes prisa, puedes esperar a que se den las condiciones adecuadas.

P. ¿Qué límite de asignación [allocation] a inmobiliario tiene Mapfre?

R. Nuestro rango ordinario estaría alrededor del 5% y 6% sobre el total de la cartera de inversión. Coyunturalmente puede ser un poco más, porque al final las directrices son suficientemente flexibles como para que entre inmobiliarios y alternativos se exceda el 10%. La cartera global de Mapfre de inversión está en torno a 55.000 millones. Ahora mismo tenemos 3.000 millones en inmobiliario, 3.300 aproximadamente.

P. ¿Qué engloba alternativos?

R. Las renovables, private equities, otros activos... Hay cierta flexibilidad en la casa.

P. ¿Cómo condiciona ahora la salida el hecho de haber sido siempre más conservadores?

R. Bueno, sabemos que habrá activos que hemos comprado con rentabilidades del 3% bajo y a lo mejor ahora los podríamos haber logrado con una rentabilidad más alta, pero lo hecho, hecho está. No tenemos por qué vender con una minusvalía para comprar otro. Tal y como están de momento los mercados de alquiler, las subidas de rentas por inflación, mientras se mantengan, nos van a dar un poquito de rentabilidad diferencial para, por lo menos, competir con las que se están dando ahora en el mercado, si estamos hablando del cuatro del cuatro y pico por ciento. Luego ya veremos. Creo que tenemos una buena calidad de activos y que al final las valoraciones subirán y el día en que vendamos, aunque hayamos tenido menos rentabilidad explícita vía dividendos, lograremos una plusvalía que lo compense más.

"Tenemos una buena calidad de activos, y al final las valoraciones subirán y cuando vendamos, lograremos una plusvalía que compense"

P. Mapfre tomó la decisión estratégica de crear vehículos. ¿A qué responde esa decisión?

R. Primero, queremos diversificar, entrar en mercados centrales de la Unión Europea, donde no tenemos el expertise directamente. Entonces, tenemos que buscar un socio, ir juntos y que haya un compromiso mutuo de las dos partes. Por eso hemos llegado a acuerdos con Swiss Life, con GLL, que ahora es parte del grupo Macquarie, con Munich Re recientemente. Son partners de primer nivel, es un win win. Nosotros les damos más capacidad de generar negocio, sobre todo con las operaciones con el grupo GLL-Macquarie, nosotros invertimos junto con varias entidades españolas, también del sector asegurador en esos fondos.

P. ¿Quiénes más están?

R. Catalana Occidente, la Hermandad de Arquitectos y la Mutualidad de la Abogacía. Tenemos alguna otra con menos participaciones. Podemos ser competidores, pero tenemos una comunidad de intereses y queríamos invertir fuera de España. Nosotros tenemos un papel un poco más importante en cuanto a asesor de inversiones, pero somos también inversores. Lo que pasa es que en magnitud absoluta somos el principal inversor de esos fondos.

"Invertimos junto con varias entidades españolas, también del sector asegurador, como Catalana Occidente o Mutualidad de la Abogacía"

P. ¿Buscan más socios, ese modelo va a crecer?

R. Probablemente crecerá. A corto plazo ya tenemos bastante con los compromisos que tenemos adquiridos, pero seguro que a futuro seguiremos haciendo más cosas. No veo por qué no, siempre que nos mantengamos dentro de las directrices de nuestra cartera. Si deshacemos por otro lado activos, nos quedará más capacidad remanente para invertir en los nuevos.

P. Pero está diciendo que no ve que en el corto vaya a vender activos.

R. Bueno, pero para alguna cosa. No lo que hemos tenido en los dos últimos años, que hemos vendido muchas cosas, desde 2020, 600 millones.

P. ¿E invertido?

R. Una cantidad muy parecida, porque los 800 millones que hemos invertido empezaron en el año 2019, prácticamente lo comido por lo servido, en cifras absolutas.

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P. Y entre todos los fondos, ¿qué volumen de inversión suman y cuánto queda por invertir?

R. Casi 200 millones. Con Macquarie y con Munich Re todavía no hemos cubierto todo el fondo. Entre esos dos socios nos quedarán unos 150 o 180 millones aproximadamente todavía para invertir.

P. ¿Sumando endeudamiento?

R. No, en principio equity. Pero no se trata de correr, porque lo que queremos en estos tiempos, es ofrecer algo consistente y que tenga buenas perspectivas. Si hay que esperar, pues esperamos. En los últimos meses del año pasado no cerramos ninguna operación, porque estaba muy revuelto el mercado y esperamos. Algunas de las que hemos cerrado ahora llevaban meses gestándose. Pero hay que esperar al momento adecuado, que lo hay.

"En los últimos meses del año pasado no cerramos ninguna operación, porque estaba muy revuelto el mercado y esperamos"

P. En estos fondos, ¿cómo se reparte el poder?

R. Normalmente, la gestión del fondo se le encomienda a un tercero, lo que es la formalidad, y nosotros gestionamos solo los activos que haya en España y Portugal, los que están fuera, los gestionan los socios. Nosotros sí podemos tener en algún caso un papel de asesor de inversiones, con lo cual compartimos las decisiones de inversión, aunque no seamos el gestor del fondo.

P. ¿Se plantea volver a invertir de manera directa?

R. No es un tabú.

P. ¿Pero está encima de la mesa?

R. Dependerá mucho de la estrategia de las carteras de inversión que manejan nuestras gestoras, Mapfre Inversión o Mapfre Vida. Puede ser que en un momento dado, en lugar de crear participaciones de fondos, por las razones que sea, tengan una necesidad de colocar dinero a largo plazo y nos digan, acuérdate de mi patrimonio. En mi cartera patrimonial también quiero invertir en un activo específico que sea nuestro, por qué no, eso se puede hacer. Hasta ahora hemos estado muy cómodos invirtiendo con fondos los últimos años, pero estamos cerrando una operación para una de nuestras filiales, para su propia cartera. Para uso propio, normalmente, no iríamos a comprar con un fondo de inversión donde lo que estamos haciendo es gestionar alquileres de terceros.

"Los últimos años hemos estado muy cómodos invirtiendo con fondos, pero estamos cerrando una operación para una filial para su cartera"

P. Entonces, nunca Mapfre ha dejado de invertir de manera directa.

R. No. También de vez en cuando construimos. Acabamos de construir una sede nueva para nuestra compañía en Perú. Es atípico. Sí. Lo vamos a hacer de forma recurrente, no. Pero puede si se dan las circunstancias.

P. Pero, a priori, las operaciones directas son para uso propio o para adquirir activos únicos que interesan a una cartera

R. O que el socio no quiera entrar en esas operaciones y nosotros las vemos muy claras.

"Hoy por hoy, nuestro objetivo es oficinas, aunque el mercado sea un poco estrecho y esté la amenaza esa de qué va a ocurrir con las oficinas"

P. ¿Se plantea salir de oficinas?

R. En principio no, aunque parezca mentira, porque el mercado es un poco estrecho y siempre está la amenaza esa de qué va a ocurrir con las oficinas. Pero, hoy por hoy, nuestro objetivo es oficinas.

P. Y nuevas tendencias como Life Sciences, que son oficinas, pero también un laboratorio, ¿cómo las ve?

R: Puede ser, ha sido una ola muy buena, pero nosotros no hemos entrado en eso porque lo vemos un poquito de nicho. Preferimos estar en un negocio más generalista, más amplio, donde sepamos que no estamos dependiendo de una, dos o cinco operaciones en un mercado. Las oficinas suponemos que siempre van a estar ahí y que con más o menos afluencia, van a hacer falta.

P. ¿Centros de datos?

R. Nosotros no nos dedicamos a ello. Creo que eso es una inversión más para un especialista. Nosotros no somos especialistas.

P. Y si el mundo de las oficinas gira hacia el mundo flexible, ¿cómo lo quiere abordar Mapfre?

R. Estamos abiertos a estudiar el mundo flexible. Tenemos alguna operación en estudio ya, gestionada por un tercero, pero sobre un edificio nuestro. Desde hace bastantes años tenemos alquileres de oficinas con operadores flex, pero un alquiler tradicional. Ahora, lo que estamos pensando es entrar a ser un propietario que está trabajando con un operador que gestiona, pero que no alquila sino que estamos nosotros asumiendo el riesgo de inversión. En España, Londres o Milán tenemos edificios alquilados a operadores flex, que están pagando una tasa fija, como cualquier otro inquilino, y si luego logran un diferencial del equis por 100, eso es para ellos. Nosotros estamos analizando una operación para que un operador flex nos la gestione. Ellos se llevan sus fees por la gestión, al final, el que va a soportar el éxito o el fracaso de la operación seremos nosotros. No es un importe fijo de alquiler.

P. Alquila Mapfre y el operador flex gestiona, ¿por qué este cambio?

R: Porque el flex, si siguen las cosas como están, acabará teniendo el 10%, el 15% o el 20% de los espacios de oficinas. Entonces, no queremos estar fuera de ese mercado. Queremos conocerlo, entenderlo y rentabilizarlo en la medida en que sea posible.

"El 'flex', si siguen las cosas como están, acabará teniendo el 10%, el 15% o el 20% de las oficinas"

P. ¿Le interesan los edificios mixtos que combinan residencial y oficinas?

R. En nuestros fondos hay algún caso, sobre todo en el mercado de París, donde es muy frecuente que haya, por regulaciones previas, una parte del edificio dedicada a residencial, generalmente marginal, por lo mismo que puede haber un retail en la planta de abajo.

P. Pero se espera que en el futuro haya grandes torres que combinen residencial y oficinas.

R. El residencial ahora mismo, en plan masivo, no nos atrae demasiado, además hay que ser especialista, pero que puntualmente haya espacios residenciales en un edificio de oficinas, pues sí.

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P. Mapfre está ahora mismo construyendo una gran sede en Las Tablas. ¿Me puede explicar un poco el plan de este cambio?

R. Teníamos grupos de empleados, fundamentalmente de funciones de backoffice, que estaban distribuidos en cuatro edificios diferentes en Madrid. El plan era llevarlos a Las Tablas para tenerlos todos juntos. No es que sea directamente una operación que busque mejoras de bajada de costes, sino sobre todo una eficiencia organizativa y una capacidad de gestión conjunta de todos esos equipos. Es una especie de pequeño campus, porque son tres edificios, tienen 24.000 metros cuadrados de oficinas, y hemos llevado allí a casi 2.000 empleados.

P. ¿Qué edificios han dejado?

R. Hemos dejado espacios que teníamos en Sor Ángela de la Cruz 6, un complejo que tenemos en las calles Llodio y Orduña, en Fuencarral, un espacio en Doctor Esquerdo 138, y se ha marchado también algún equipo que estaba aquí, en la sede. Llodio-Orduña está ahora mismo en venta. Estamos recibiendo ofertas por ese edificio. Ahí es donde tenemos más empleos de los que han ido a María Tubau.

"El residencial, en plan masivo, no nos atrae, hay que ser especialista, pero que haya espacios residenciales en un edificio de oficinas, sí"

P. ¿Cuál cree que serán las grandes tendencias que determinarán la inversión inmobiliaria en los próximos años?

R. En lo que a nosotros nos afecta es la búsqueda de la calidad y del servicio al cliente. Cada vez más, los clientes que alquilan un espacio van a querer que sus empleados tengan distintos servicios, actividades, terrazas, gimnasio, vestuarios, parkings de bicicletas... Vamos a que el que dicte mucho sea el empleado. Por supuesto, la sostenibilidad está en todo y para todos. Desde luego, las compañías punteras, cuando hacen una selección de un edificio potencial, es uno de los criterios que está en lo alto de la lista. Si no eres sostenible, te pueden descartar en las primeras de cambio.

P. ¿Hay algún mercado europeo donde a Mapfre le gustaría entrar?

R. En general, los principales mercados donde queremos estar, estamos ya. Si me preguntas, ¿estamos en Alemania? Sí, estamos. ¿Estamos en todas las grandes ciudades de Alemania? Pues no, en todas no. En Alemania se habla habitualmente de las ocho grandes, y nosotros estamos ahora mismo en cuatro de ellas. Benelux es un mercado que no es tan amplio, pero también podría tener algo. Estamos en Bélgica y en Luxemburgo. En Holanda no tenemos nada.

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P. Pues hay alguno buscando sede.

R. Pues depende. Si la ocasión lo merece, podríamos hacer algo. En Francia, sin embargo, estamos muy polarizados en París y en Inglaterra, a pesar de que tenemos un problema de tipo de cambio, estamos muy centrados en Londres. Londres es un mercado paradigmático para el inversor inmobiliario, porque hay una liquidez, una información, una transparencia que es enorme. Y eso al inversor le da mucha tranquilidad.

P. Y por último, el centro comercial Moda Shopping. ¿Puede darnos algún detalle sobre cómo es la transformación que tienen en mente?

R. Se va a hacer un espacio de coworking con servicios, pero todavía se están perfilando los detalles.