Merlin abre la veda para convertir oficinas en viviendas en el municipio más rico de España

El Parque Empresarial Ática XIX es uno de los muchos complejos de oficinas que riegan Pozuelo de Alarcón, el municipio más rico de España, con una renta media por habitante de 26.009 euros. Además de acoger elitistas urbanizaciones como La Finca o Somosaguas, este Ayuntamiento cuenta con numerosos cuarteles generales, precisamente, porque muchos altos directivos y empresarios viven en esta localidad, o en otras próximas como Majadahonda y Las Rozas. Y son los primeros espadas de las compañías los que terminan decidiendo la ubicación del despacho.

Si a este factor se unen otros como un menor precio y un mayor espacio, resulta fácil comprender el desarrollo de las oficinas vivido en este mercado. Hasta que la pandemia lo cambió todo. El auge del teletrabajo y la amenaza de la inteligencia artificial para miles de perfiles laborales están llevando a las compañías a replantearse sus necesidades, y las oficinas han pasado de ser el activo estrella de la inversión inmobiliaria a correr el riesgo de estrellarse.

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R. Ugalde

En este contexto, la socimi Merlin ha decidido mover ficha y ha empezado a escuchar ofertas por uno de los cuatro edificios que conforman el Parque Empresarial Ática XIX. Una operación donde la clave del negocio está en que se puede transformar este inmueble a residencial, gracias a que todo este complejo de oficinas tiene uso principal terciario, pero compatible con residencial, lo que abre la puerta a poder convertirlo en viviendas.

El edificio que Merlin estudia vender era propiedad de la fallida promotora Reyal Urbis, que, antes de colapsar, puso los cimientos y la base del edificio, obras que se quedaron a medio terminar cuando la compañía se fue a concurso. Hace algo más de tres años, Merlin Properties presentó a la administración concursal una propuesta para hacerse con el inmueble, el único que le faltaba para controlar todo el parque, y consiguió adjudicárselo.

Esta parcela cuenta con una edificabilidad de más de 5.000 metros cuadrados, dimensiones que, en función del tipo de proyecto que se plantee, permiten levantar unas 40-45 viviendas en un municipio de gran demanda y donde todas las grandes promotoras del país están intentando ganar posiciones. El ejemplo más claro del interés que existe por promover en Pozuelo es ARPO (Área de Reparto Pozuelo Oeste), una gran bolsa de suelo aún por desarrollar donde están presentes, entre otras, Culmia, Pryconsa, Metrovacesa, Vía Célere o Acciona Inmobiliaria.

Esta última también aprovechó hace dos años el concurso de Reyal para hacerse con 12 parcelas valoradas en 10,7 millones de euros, con una edificabilidad de 21.800 metros, sobre los que podrán construir unas 200 viviendas. Ya entonces, los promotores presentes en ARPO aseguraban contar con listas de espera de miles de compradores y reservas por el 70%, clara muestra de la elevada demanda que tiene Pozuelo.

Aunque Merlin circunscribe a esta parcela la puerta que ha abierto a la transformación de oficinas en pisos, las fuentes consultadas aseguran que la socimi está inmersa en un profundo análisis de su cartera de oficinas, especialmente de aquellas que están fuera de los distritos financieros, para valorar en cada caso cuál es su mejor puesta en valor ante el nuevo entorno.

En este sentido, la compañía ha dado un fuerte empuje a su filial de espacios flexibles Loom, que el año pasado aumentó más de un 50% su huella en Madrid y Barcelona, y está valorando opciones de coliving y residencial para activos terciarios que ganan así atractivo para su venta, ya que Merlin siempre ha insistido en el mensaje de que no quiere estar en vivienda.

Dentro de este movimiento se enmarca también el proceso de venta que la socimi tiene en marcha sobre una parcela de casi 9.000 metros cuadrados de superficie y 26.000 de edificabilidad en Valdebebas, un solar ubicado muy cerca de la Ciudad Deportiva del Real Madrid y frente al puente que une este desarrollo con el aeropuerto.

Las diferentes normativas que existen en cada municipio hacen que deba abordarse bajo diferentes prismas una operación en Madrid o en Pozuelo. En el primero, la inminente aprobación de las nuevas normas urbanísticas, que darán cobertura legal al desarrollo de los coliving sobre suelos inicialmente diseñados para oficinas, invita a plantear la desinversión como apartamentos temporales.

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Ruth Ugalde

En cambio, en Pozuelo, los parques como Ática XIX tienen como uso compatible el residencial, lo que encarrila la ofertas hacia la promoción tradicional de vivienda, la capa más lucrativa del negocio. Si a esto se unen las dudas respecto al futuro de las oficinas, resulta lógico pensar que el proceso de venta de esta parcela sea solo la punta del iceberg de un movimiento que podría llegar a ser mucho mayor.

El precio medio por metro cuadrado de una vivienda en la zona de la avenida de Europa, donde se encuentra este complejo de oficinas, supera los 4.000 euros por metro cuadrado, según datos de portal Idealista, que cifra en un 2,6% la caída sufrida en el último año y del 3,2% frente a los máximos vistos en esta zona.

En esta zona, Merlin posee un conjunto empresarial formado por dos parques, ubicado cada uno a un lado de la avenida. Ática XIX, formado por tres activos que suman 15.400 metros cuadros de superficie bruta alquilable, además del cuarto que se transformará en viviendas, y Ática, complejo de ocho edificios que suman casi 57.000 metros cuadrados de superficie.