Ardian saca a bolsa su inmobiliaria española con más compras en el punto de mira

Dos años después de haber entrado en el mercado inmobiliario español, el gigante francés Ardian ha dado otro paso adelante y ha sacado a bolsa los edificios que ha ido comprando en este tiempo. Lo ha hecho a través de Astickso XXI, la socimi (sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria) que ha creado ad hoc para aglutinar sus inversiones inmobiliarias en nuestro país y que acaba de estrenarse en el parqué parisino de Euronext, asesorada por Armanext, que ha dirigido todo el proceso,

El patrimonio inicial de este vehículo son los dos edificios de oficinas que Ardian ha adquirido en nuestro país desde 2021: el ubicado en los números 32 y 34 de la calle Lérida, junto al paseo de la Castellana, un inmueble de cinco plantas y 160 plazas de aparcamiento alquilado a la Agencia Tributaria hasta enero de 2032, y Retama 3, activo de 15 plantas y 225 parkings en la zona de Méndez Álvaro.

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R. Ugalde

El valor de mercado de estos activos con los que Astickso XXI sale a bolsa asciende a 110 millones de euros: 62,17 millones por Retama y 47,8 millones por Lérida, aunque la hoja de ruta diseñada por Ardian pasa por ir ganando tamaño mediante nuevas adquisiciones. De hecho, tiene toda la estructura lista para acoger un nuevo edificio en su seno.

Como muchas socimis, Astickso organiza su patrimonio a través de subsocimis: Castondo, dueña de Lérida 32-34, y Jaesure, propietaria de Retama. Pero, además, desde el pasado otoño, también tiene acogida al régimen socimi la sociedad Freiserar, vehículo listo para ser la cabecera de nuevas adquisiciones que Ardian tiene en el punto de mira, operaciones que estudia lleno de munición.

El año pasado, la firma de capital riesgo lanzó el fondo inmobiliario Areef II con un capital de 1.200 millones de euros que, sumado a su capacidad de apalancamiento, le confiere un poder inversor de 2.400 millones. Este vehículo es el que está detrás de Astickso y tiene como objetivo destinar en torno al 10% de su fuerza de disparo a España, lo que significa que prevé realizar operaciones por un monto total de 240 millones.

Para abordar sus dos primeras adquisiciones, Ardian ha contado con préstamos de Crédit Agricole y SMBC Bank, financiaciones que vencen en 2025 y que elevan a 63,4 millones de euros la deuda financiera neta de la socimi. Con estos números, se ha fijado en 49,5 millones de euros la capitalización de Astickso y en 9,85 euros el valor de cada una de sus acciones.

Planes de crecimiento

El modelo de negocio de Ardian en este vehículo consiste en invertir en activos inmobiliarios, rehabilitarlos para adaptarlos a los máximos requisitos de calidad y sostenibilidad actual, sellar alquileres a largo plazo y, una vez estabilizados, venderlos. Desde el punto de vista de la cuenta de resultados, la socimi prevé cerrar este ejercicio con unos ingresos de 2,33 millones de euros y triplicarlos, hasta 7,4 millones, al cierre de 2025, primer ejercicio completo tras completar las reformas de Lérida y Retama.

Bajo este prisma, Ardian está llevando a cabo una profunda obra en Lérida 32-34, edificio que sumaba tres décadas sin ninguna actualización. Estos trabajos requieren una inversión de seis millones de euros y prevén terminarse en septiembre de 2024. En Retama, el objetivo del fondo francés es convertirlo en un edificio cero emisiones, para lo cual, tiene previstas inversiones de 26 millones de euros, que también esperan concluirse en otoño del año que viene.

Ardian prevé que su socimi cierre este ejercicio con unos ingresos de 2,33 millones y triplicarlos hasta 7,4 millones en 2025

Aunque Ardian ha centrado hasta ahora sus inversiones inmobiliarias en España en el mercado de oficinas, es previsible que gire hacia el residencial, tras cerrar hace pocas semanas en Italia su primera operación en esta clase de activo. En concreto, se hizo con un inmueble histórico en el distrito Magenta de Milán, un edificio de 4.000 metros cuadrados situado en la Via Giuseppe Revere 3 de la ciudad transalpina.

"Vemos oportunidades de inversión interesantes y atractivas en el mercado inmobiliario residencial europeo", dijo entonces Rodolfo Petrosino, responsable de Ardian Real Estate para el sur de Europa. "Hay muchas oportunidades de creación de valor en proyectos de regeneración urbana multifuncionales que incluyen una mezcla de uso residencial, de oficinas y comercial. Este es especialmente el caso de los proyectos centrados en alcanzar nuevos objetivos de sostenibilidad, por ejemplo, en torno a la mejora del consumo energético y el impacto social", señaló.