La morosidad inmobiliaria marca en EEUU récord de 10 años con Europa en alerta

La bola de nieve que lleva un año deslizándose por la ladera de la montaña del mercado inmobiliario empieza a coger un peligroso tamaño. Si hace un año la atención estaba en la suspensión de los reembolsos de megafondos como Breit (Blackstone Real Estate Income Trust) o SREIT (Starwood Real Estate Income Trust), ahora el foco son los niveles de impago que están empezando a registrarse.

Como siempre en estos casos, las primeras alertas han saltado al otro lado del Atlántico, en Estados Unidos, donde las cifras de morosidad están en máximos de una década en lo que se conoce como commercial real estate (oficinas, activos comerciales y hoteles, fundamentalmente), lo que en castellano sería el mercado terciario en renta.

Según los datos recogidos hace tres semanas por Financial Times, el volumen de préstamos vencidos ligados a estos inmuebles en los que se ha incumplido algún pago se disparó un 30% en el tercer trimestre del año. En números fríos, son 4.000 millones de dólares más en rojo, hasta sumar una montaña de 17.700 millones de dólares. Si se compara con hace un año, el volumen de préstamos con impagos ha crecido en 10.000 millones de dólares en un año.

En este lado del océano, el Banco Central Europeo (BCE) también ha llamado a la cautela en su último informe de estabilidad financiera, en el que pone el foco en el impacto que la subida de tipos tiene sobre el mercado inmobiliario, al que ha añadido una indudable presión, cuyas consecuencias todavía se desconocen, pero que la entidad está monitorizando de cerca.

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"Desde los supervisores, estamos prestando atención al sector inmobiliario (commercial real estate), especialmente de oficinas y locales, ya tensionado en algunos países europeos. La rentabilidad de alguno de estos proyectos podría verse afectada y, con ello, cabría esperar deterioros adicionales. Hay que tener en cuenta que el peso de este sector en la zona euro casi supone un 26% del riesgo a empresas del sector no financiero, del que un 32% corresponde a oficinas y locales", señala la institución presidida por Christine Lagarde.

Los expertos del BCE sostienen que "esta situación podría extrapolarse de una manera u otra al conjunto de la cartera, en un entorno en el que la renta disponible de familias y empresas podría verse afectada por la subida de tipos y, a su vez, su capacidad de repago. Sin duda, todo ello se verá muy condicionado por la evolución de la economía en general y del mercado de trabajo en particular".

En medio de estos avisos, la suspensión de pagos de WeWork es un aviso a navegantes de que la marea viene revuelta y conviene ser cautos. Sobre todo, cuando se cruzan estas informaciones con la estimación de que en los próximos doce meses, en Europa, vencerán cientos de miles de millones de euros de deuda ligada a activos inmobiliarios. Si estos, por efecto matemático de la subida de tipos, valen más y la financiación es más cara, sus dueños necesitan irremediablemente capital para compensar esa pérdida.

Aquí está el epicentro del problema. Más allá de la solidez de los balances de las entidades financieras y del menor endeudamiento que han asumido las inmobiliarias en el ciclo posburbuja que ahora acaba, la preocupación radica en la gran ola de vencimientos de deuda que se avecina, con unos tipos de interés que han pasado del 0% al 4,5% en apenas un año, todo un desafío a la capacidad de repago, que se suma a la caída del valor de los edificios y a las menores ocupaciones derivadas del auge del teletrabajo.

"El riesgo está en que hay mucha deuda del conjunto de compañías inmobiliarias europeas que vence en los próximos dos años", advierte Francisco López Posadas, consejero delegado y fundador de Lift Asset Management, quien pronostica que "va a haber muchas extensiones", solución con la que financiadores y deudores van a intentar ganar algo de tiempo para evitar que caigan en la consideración de préstamo fallido y, al mismo tiempo, que no se desate una oleada de ventas a derribo, que tiraría abajo los precios y, por tanto, el valor de las garantías de estas mismas financiaciones.

Para entender bien la encrucijada en la que se encuentra el mercado inmobiliario es importante comprender la particular naturaleza de sus estructuras financieras, que rara vez se construyen con la idea de repagar la totalidad del préstamo. La mayoría se diseñan con la idea de ir pagando el principal con los alquileres que se cobran y, a vencimiento, refinanciar, amortizando o no una parte con la venta de algunos activos.

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"En el negocio inmobiliario, con la excepción de las hipotecas de los particulares, el grueso de las financiaciones son bonos o préstamos con una pequeña parte amortizable y otra a vencimiento (lo que se conoce como tramo bullet). Se estructura así porque el retorno neto de las rentas sirve para pagar intereses, pero rara vez para amortizar. Ahora, a esto se une a que el mercado de financiación se está cerrando significativamente en toda Europa, el de bonos todavía más, y los prestamistas deben decidir entre vender activos o refinanciar. Como refinanciar, en muchos casos, no se está pudiendo, se están pidiendo extensiones, porque es más fácil que buscar nuevos inversores", explica López Posadas.

La tercera opción es vender, pero siendo muchos quienes se encuentran en la misma situación, la presión vendedora hace que el precio de los activos tienda a bajar, caída que se suma a la derivada del alza de tipos, que tiene un impacto directo en las valoraciones. Estas correcciones llevan evidenciándose en norte y centro Europa durante el último año. En España, en cambio, la resistencia a cristalizar esta caída es el principal motivo del freno de operaciones sufrido en este 2023.

El grueso de las financiaciones son bonos o préstamos con una pequeña parte amortizable y otra a vencimiento

Pero, tarde o temprano, deberá llegar. Al menos, esta es la visión del fundador y consejero delegado de Blackstone Stephen A. Schwarzman, que este mismo lunes, en declaraciones a Bloomberg, advirtió de que "el mercado inmobiliario europeo está bajo una gran presión" derivada del alza de tipos, que ha disparado hasta el entorno del 6% el interés al que las compañías van a tener que refinanciar sus préstamos, lo que va a forzarlas a vender activos.

Para el gigante estadounidense, este escenario es una gran oportunidad de compra para aquellos inversores que, como Blackstone, tienen liquidez para adquirir todo ese producto que, se espera, deberá salir al mercado en los próximos dos años.