La subida de la vivienda pierde fuelle en la primera mitad del año, pero se resiste a caer

Caen las compraventas de viviendas, cae la concesión de hipotecas, también lo hacen el número de viviendas que se inician cada año y, por ende, las que se terminan, y también caen el número de licencias que los promotores piden para construir casas, los llamados visados. Caen prácticamente todas las variables relacionadas con el mercado residencial, menos la que más esperan miles de compradores: el precio.

El precio de la vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano, sigue resistiendo la embestidura del cambio de ciclo, aunque las subidas, eso sí, pierden intensidad. Así lo muestran los datos que corresponden al último análisis sobre la situación actual del mercado residencial en España durante el primer semestre del año de Sociedad de Tasación.

Según los datos de la tasadora, la vivienda nueva sigue reflejando presiones al alza en su precio más pronunciadas que la segunda mano, debido a la escasez de oferta frente a la demanda; siendo esta tendencia más acentuada en casos como el de Madrid, polos de atracción a nivel nacional, en términos de actividad económica, turística y de población.

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E. Sanz

Sin embargo, a pesar de que en términos interanuales el precio se ha incrementado un 6,4%, en términos semestrales, es decir, de enero a junio, la subida es prácticamente la mitad, del 2,8%. Y lo mismo sucede con la segunda mano. La vivienda usada, que representa la mayoría de las compraventas y también de la oferta disponible, presenta una menor presión en los precios, "determinados por mayores negociaciones entre comprador y vendedor y un incremento de los tiempos de venta", según Sociedad de Tasación.

Así, por ejemplo, en términos interanuales el incremento en la segunda mano fue el 4,1%, mientras que, en los primeros seis meses del año, la subida ha sido del 2,1% semestral.

"La vivienda de segunda mano es mucho más elástica al precio que la obra nueva. En el momento actual, las negociaciones entre comprador y vendedor tienen que llegar a un punto de encuentro y ese proceso, hasta que se cierra la compra, está ralentizando el tiempo que se tarda en vender una vivienda", ha explicado Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación.

Los porcentajes de incrementos de obra nueva y segunda mano durante el primer semestre podrían estar indicando que los precios han tocado o están próximos a tocar techo.

"La segunda parte del año no se muestra tan favorable en cuanto a venta de casas, pero la caída no será dramática, ni mucho menos"

Respecto a los precios, la directiva de Sociedad de Tasación incide en que, "con esta infraoferta de vivienda nueva, la tensión de precios sigue existiendo, por lo que seguirán subiendo, pero de manera más moderada, mientras que en el mercado de segunda mano, tanto inversor como comprador de reposición o demanda natural, deberán encontrar el punto de encuentro para que se cierren las compraventas. No obstante, con el nivel de incertidumbre que hay y con una nueva subida de tipos a la vista, es imposible hacer previsiones. Estos seguirán subiendo, pero el incremento será, cada vez, más pequeño. No obstante, dependiendo de la ubicación y el tipo de producto, pueden producirse ajustes, pero no caídas importantes de precios".

Por otro lado, respecto a la fuerte presencia de inversores en el mercado residencial (algo más del 30% de las compraventas se cierran sin necesidad de financiación hipotecaria), Villanueva considera que "el riesgo del mercado es que el inversor ponga sus ojos en otro activo más rentable. Si se retiran los inversores o la demanda de reposición, retirarías demanda del mercado, que se quedaría en un tema de accesibilidad, puesto que se retiraría toda la demanda que puede acceder a una vivienda, bien porque no necesita préstamo hipotecario o porque puede acceder a una hipoteca, y se quedaría una demanda con un poder adquisitivo menor, lo que podría acabar afectando al mercado de segunda mano".

Por lo que se refiere a las transacciones, desde Sociedad de Tasación insisten en el año excepcionalmente bueno que supuso 2022. "El primer semestre de 2022 estuvo marcado por una sobreaceleración de la demanda, fue un semestre inesperadamente bueno, con incrementos interanuales en la compraventa de viviendas y en la concesión de hipotecas que se situaron en un 30%-40%, según el INE. Después, durante la segunda mitad de 2022, la intensidad de estos crecimientos se ralentizó, hasta situarse en torno al 15% al cierre del ejercicio, y este año partimos de esa ralentización que ha continuado durante la primera mitad de 2023, con la comparativa respecto a un año excelente en cuanto a resultados, con casi 650.000 viviendas vendidas en todo el año", ha recordado Villanueva.

"En abril, el descenso de las transacciones fue del 3,3%, pero no hay que olvidar que venimos de un primer semestre de 2022 excelente. La segunda parte del año no se muestra tan favorable, debido a la incertidumbre y a la posible nueva subida de los tipos de interés, pero la caída no será dramática, ni mucho menos", según Villanueva.

Los costes de construcción siguen subiendo

A favor del sector, según Sociedad de Tasación, juegan las buenas previsiones macro. "Vemos una tendencia positiva en más de 200 indicadores macro, una ralentización de la actividad inmobiliaria (lo que implica que la mayoría de indicadores registra incrementos, pero menores que a cierre de 2022) y favorable para los precios de la vivienda", destaca Leticia Sánchez Franco, analista estratégico de Mercado en la compañía. "A diferencia hace seis meses, cuando había miedo a una recesión técnica, ahora la tendencia es neutra".

"Los organismos nacionales e internacionales han elevado ligeramente sus previsiones de crecimiento del PIB de España y de contención de la inflación para el 2023, debido, entre otros, a la mejora de los indicadores de confianza, tanto a nivel de consumidor como empresarial, por las expectativas de mejora de la economía y la estabilidad en los datos de empleo; al sector servicios como palanca de la economía española, impulsada por un aumento del volumen de exportaciones y una demanda externa en auge, sostenidas por la robustez de la actividad turística, pero también de los servicios no turísticos, y gracias a la fortaleza del mercado laboral, que es clave, además, para sostener la actividad del mercado inmobiliario", ha destacado Sánchez Franco.

La piedra en el camino, sin embargo, sigue siendo la inflación, ya que, según Villanueva, "a pesar de las últimas correcciones por parte de los organismos oficiales, principal motivo de la mejora de las perspectivas económicas, se continúa en un entorno de volatilidad con riesgos que podrían llevar aparejados nuevos repuntes (la evolución del conflicto en Ucrania, la sequía, la evolución de salarios y márgenes empresariales o la desaparición de las ayudas gubernamentales a hogares y empresas para afrontar la inflación)".

"Como medida correctora de la inflación", asegura Villanueva, "el BCE continúa con una política monetaria restrictiva que tiene impacto directo en la actividad del mercado inmobiliario. Y, dado que las presiones inflacionistas en Europa siguen siendo una amenaza para la estabilidad macrofinanciera del conjunto de la UE, es esperable que los tipos de interés se mantengan en niveles elevados, al menos, durante la segunda mitad del ejercicio de 2023, lo que podría llevar aparejados nuevos impactos a la baja tanto por el lado de las compraventas como por el de la concesión de hipotecas de vivienda".

La demanda está posponiendo para más adelante sus decisiones de compra

Respecto al sector promotor, en su contra siguen jugando factores como los costes de construcción que continúan con su tendencia al alza. Según los últimos datos publicados por ST Consultores, este indicador se situó en junio de 2023 en 1.201 euros por metro cuadrado, lo que representa un incremento interanual del 8%. Si se analiza la evolución del coste de construcción durante los últimos años, este ha experimentado un crecimiento del 26,7% desde los meses previos al estallido de la pandemia (948 euros el metro cuadrado en diciembre de 2019).

En contra de la demanda, el encarecimiento de la financiación bancaria tras las continuas subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE). "En la actualidad, el comprador de vivienda responde a un perfil solvente, que destina un mayor porcentaje de sus ahorros en el pago de la vivienda en detrimento de la financiación bancaria. La disminución de las transacciones inmobiliarias vendría determinada, por una parte, de la demanda que estaría posponiendo para más adelante sus decisiones de compra y, por otro segmento de la población, cuya accesibilidad se habría visto limitada, bien por el endurecimiento de las condiciones financieras o bien por el encarecimiento de la financiación", destacan desde Sociedad de Tasación.