Blackstone cerrará en octubre la mayor refinanciación de pisos de España

Blackstone enfila la recta final de la refinanciación de Testa, la mayor socimi de viviendas de España. Tras meses de negociaciones, el fondo trabaja con la vista puesta en cerrar un nuevo acuerdo con su banca acreedora el próximo mes de octubre, cuatro meses antes de que venza el préstamo sindicado de 1.735 millones de euros que tiene.

Será el tercer acuerdo que sella el gigante estadounidense este ejercicio sobre sus filiales inmobiliarias españolas, tras haber completado en el primer trimestre el de su plataforma hotelera HIP, por importe de 650 millones, y a finales de abril el de su otra socimi de viviendas en alquiler, Fidere, que ascendió a 440 millones de euros.

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Pero el plato fuerte es Testa. El origen de esta deuda se remonta a cinco años atrás, cuando la socimi suscribió un préstamo de 1.943 millones, dirigido a cancelar sus anteriores financiaciones. Inicialmente, este sindicado se dividía en dos tramos, el principal (term facility), de 1.835 millones, y otro de menor cuantía (capex facility), de 107,8 millones euros. Los dos, a euríbor más 250 puntos básicos.

Tras diversas novaciones, el grueso actual de la deuda está a euríbor más 200 puntos básicos, referencia sobre la que se están terminando de definir las nuevas condiciones, que podrían volver a situarse en los 250 puntos iniciales. AXA, Santander, GIC, Société Générale y BofA son las entidades con las que Testa ultima las nuevas condiciones, pero no se descarta que puedan incorporarse alguna más.

Para hacerse una idea del impacto que cada décima puede llegar a tener en una refinanciación de este tipo, basta recordar que en diciembre de 2018, cuando se firmó el sindicado actual, el euríbor estaba en el -0,13%, frente al 4,1% en que se mueve actualmente. Una diferencia de más de 70 millones de euros cuando se aplica al pago anual de la deuda.

Frente al último año de intensas y aceleradas subidas, lo previsible es que el Banco Central Europeo (BCE) termine con esta política en otoño, tras aplicar todavía una o incluso dos alzas de tipos más que, salvo sorpresa, supondrán encarecer el precio actual del dinero en un 0,25% o 0,5%. Pero los grandes números, el gran vuelco, ya se han dado.

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Precisamente, cuando las institución dirigida por Christine Lagarde decida echar el freno, Blackstone tendrá todo listo para acomodar por otros cinco años su filial de vivienda en alquiler. Si se siguen los pasos ya vistos en Fidere, las entidades exigirán a la socimi hipotecar sus viviendas, una cartera que acaba de ser valorada por Savills en 2.875 millones de euros.

Con una ocupación del 97%, Testa está también a punto de completar el plan de mejora de sus edificios, un programa dirigido a elevar la calidad de sus viviendas y, así, poder elevar también los nuevos alquileres y su base de ingresos. El pasado ejercicio, la compañía ingresó 90 millones de euros y tuvo un beneficio de 11,9 millones.

Próximos pasos

Aunque son dos sociedades diferentes, operativamente, Testa y Fidere están plenamente integradas bajo la marca Testa Home. Desde hace varios años, el fondo está en posición de salida en ambas, al haberse cumplido el ciclo que marca siempre la pauta de este tipo de vehículos, pero la crisis del covid, primero, y el giro del mercado, después, han impedido a Blackstone poder seguir este guion.

Para ir adaptándose a los tiempos, y mientras sigue buscando una gran operación en bloque, el fondo ha ido realizando diversas ventas de carteras seleccionadas de pisos, como la venta de un lote de 740 pisos a AXA y otros 250 hogares a Allianz, además de estar vendiendo a particulares viviendas que tiene diseminadas en edificios que no controla en su totalidad.

Lo previsible es que ahora, con las dos sociedades ya refinanciadas y unas 8.000 viviendas renovadas, cifra que representa algo más de la mitad de su cartera conjunta y que ha supuesto un desembolso de 240 millones, Blackstone pise el acelerador en sus planes vendedores en cuanto se reactive un poco el mercado. El primer requisito que debe darse para que esto ocurra es conocer hasta dónde va a llevar el BCE los tipos. Y todo apunta a que el horizonte empieza a despejarse.