Adiós a los minipisos de 40 metros en Madrid y bienvenidas de nuevo las terrazas

Madrid no podrá construir pisos de menos de 40 metros cuadrados. Los minipisos que han proliferado en los últimos años, fundamentalmente, al calor del boom de la transformación de cientos de locales comerciales en viviendas, tienen los días contados.

El pleno del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado provisionalmente este lunes la modificación de las normas urbanísticas bloqueadas por Vox durante la pasada legislatura. Las normas urbanísticas se habían convertido en una prioridad para el alcalde, José Luis Martínez-Almeida. El texto ha sido aprobado hoy solo con los votos del PP, que cuenta con mayoría absoluta para hacerlo. Sin embargo, aún no entrará en vigor, ya que se remitirá esta semana a la Comunidad de Madrid para que obtenga la luz verde definitiva del Consejo de Gobierno en un plazo máximo de cuatro meses.

Las nuevas viviendas en la capital no podrán ser inferiores a 40 metros cuadrados

Estas normas urbanísticas, impulsadas por el anterior concejal de urbanismo, Mariano Fuentes, de Ciudadanos, tendrán un importante impacto sobre las futuras viviendas de la ciudad. Por ejemplo, según la modificación aprobada hoy, las nuevas viviendas en la capital no podrán ser inferiores a 40 metros cuadrados. Una modificación que podría frenar en seco la intensa transformación a viviendas de cientos de locales comerciales en desuso en el centro de la ciudad.

"Se incorpora un programa mínimo de vivienda para adecuarla a la realidad actual, suponiendo un importante progreso en la calidad, ya que establece unas condiciones mínimas más adecuadas y contemporáneas, desplazando a la Orden Ministerial de 1944 de aplicación hasta el momento", recogen las normas urbanísticas.

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En la actualidad, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) de 1997 fija una superficie mínima de vivienda tipo estudio de 25 metros cuadrados. Un cambio que podía dar al traste con este tipo de transformaciones, ya que, según varios expertos consultados, estas operaciones dejarían de tener atractivo desde el punto de vista del inversor.

"A pesar del auge de este tipo de transformaciones, comprar un local de 60 metros para hacer dos viviendas de 30 metros sigue siendo rentable. Sin embargo, hacer una sola vivienda de 60 metros deja de serlo", aseguraba a El Confidencial hace unos meses Jon Goitia de la Torre, arquitecto e inversor inmobiliario desde hace 20 años en este tipo de activos.

No obstante, las normas sí favorecerán el cambio de uso de locales abandonados en viviendas. "Otra de las cuestiones que regulan las nuevas normas urbanísticas y que no se contemplaba de manera expresa en la normativa actual es la transformación de local a vivienda para facilitar el empleo de locales abandonados y garantizar que las viviendas resultantes respeten las condiciones de habitabilidad, confort, seguridad, accesibilidad y salubridad exigibles a las viviendas de nueva construcción", señalan desde el Ayuntamiento de Madrid.

Regresan las terrazas a la ciudad

Y, mientras los minipisos están abocados a desaparecer, la ciudad dará de nuevo la bienvenida a las terrazas, que en las dos últimas décadas prácticamente han desaparecido del paisaje residencial de la ciudad.

"Las principales mejoras se harán efectivas con medidas como que las terrazas y los cuartos de instalaciones en plantas de piso no computen a efectos de edificabilidad, potenciando los balcones y balconadas tanto en las construcciones nuevas como en las existentes", destaca el nuevo consejero Borja Carabante. "Se mejora, asimismo, la regulación de las zonas comunitarias y los tendederos, así como de los trasteros que tampoco computarán a efectos de edificabilidad. No será necesaria la separación física entre cocina y tendedero respetando las superficies mínimas de ambas".

Las terrazas y los cuartos de instalaciones no computarán a efectos de edificabilidad

De hecho, han sido muchos los promotores que contaban con la aprobación definitiva de las normas urbanísticas hace unos meses, y la gran mayoría de sus proyectos y promociones futuras en la ciudad ya contemplaban que las terrazas no computasen en edificabilidad. Muchos de estos proyectos habían quedado en stand by a la espera de su aprobación inicial tras la mayoría del Partido Popular en el Ayuntamiento de Madrid tras las elecciones municipales, como así ha sido.

Asimismo, con la nueva normativa, también se permitirán los miradores con persiana. Y, al no contar en edificabilidad los cuartos de instalaciones, se liberan de las azoteas de los edificios, para que sean transitables y utilizables.

"Estas medidas suponen un importante avance en la consecución de objetivos de mejora ambiental y puesta en marcha de mecanismos para la renovación y rehabilitación de las edificaciones", según destacan desde la consejería de Urbanismo

Precisamente, Carabante ha recalcado que esta modernización de la normativa es “necesaria, imprescindible y urgente. Tras 26 años de vigencia del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, esta adaptación puntual permite actualizar la normativa a los cambios producidos, tanto sociales y económicos como legislativos y tecnológicos. Se trata de una normativa transitoria que nos va a permitir trabajar en un nuevo plan general para cimentar el urbanismo futuro y supondrá una palanca de crecimiento de la actividad económica y del desarrollo de nuestra ciudad”, ha dicho.

Las polémicas cocinas fantasma

En cuanto a las cocinas agrupadas, las famosas dark kitchens, se prioriza su implantación en polígonos industriales y se limita su actividad en zonas residenciales, al igual que ocurre con el uso almacenaje con reparto a domicilio y la logística, marcando un criterio claro en cuanto a su posible impacto en el entorno. La falta de una regulación específica en torno a este tipo de actividades había provocado, especialmente durante la pandemia, la proliferación de cocinas fantasmas y un gran malestar vecinal.

Con las normas urbanísticas se limitará su implantación en ámbitos residenciales a locales de uso industrial con un máximo de 350 metros cuadrados, con la obligación de que tengan en el interior del establecimiento las zonas de espera, carga y descarga y estancia de los transportistas. El máximo de cocinas permitidas será de ocho. Además, se exigirá un estudio de movilidad para conocer el impacto que tendrá en la zona.

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El avance de modificación de las normas urbanísticas se aprobó inicialmente el 29 de julio de 2021 para someterse a información pública. El anuncio del acuerdo se publicó en el BOCM el 16 de agosto de ese año. Desde entonces, se suspendieron las licencias para la realización de actos de uso del suelo, construcción y edificación y la implantación de actividades de cocinas agrupadas y de almacenaje con reparto a domicilio y logístico.

Respecto a la posibilidad de que se produzca un vacío legal una vez que el 5 de agosto finalice la moratoria de las cocinas fantasma que adoptó el Ayuntamiento de Madrid en agosto de 2021, según la cual dejaba de otorgar licencia a este tipo de negocios, desde el Consistorio no esperan tal vacío legal porque, recuerdan, desde que se pide una licencia de este tipo hasta que se otorga, el Consistorio tiene tres meses para evaluar si procede concederla. De tal manera que, si en ese periodo llega la aprobación de la comunidad al nuevo reglamento, se aplicaría de forma inmediata.

Regulación del coliving y el cohousing

Por otra parte, las nuevas normas urbanísticas permitirán regular nuevos tipos de alojamientos que han surgido en los últimos años como el coliving o el cohousing. Hasta la fecha, Madrid solo regulaba dos tipos de vivienda: la colectiva y la unifamiliar, pero, gracias a la modificación de las normas urbanísticas, la capital introduce la regulación de estos dos nuevos modelos residenciales emergentes.

Por un lado, se integran en la nueva categoría la clase de residencia compartida o coliving, donde a los residentes no necesariamente les unen vínculos sociales, religiosos o similares. Para esta tipología se crean las condiciones para la convivencia entre los residentes mediante una importante dotación de espacios comunes, con la correlativa reducción de las unidades de alojamiento privativas de las viviendas. Estas no podrán ser inferiores a 15 metros para una persona, ni a 10 metros por persona cuando esté prevista para más de una persona.

Además, se regulan las viviendas colectivas tipo 2 o cohousing, donde prima la convivencia y relación entre los residentes, para la que los espacios comunes aumentan hasta abarcar todas las zonas de estancia y ocio. La superficie mínima de la vivienda será en este caso de 30 metros cuadrados, compensando el resto hasta los 40 metros con las zonas comunitarias.