Saltan los plomos de la promoción estrella de Greystar y Acciona Inmobiliaria en Madrid

El alza de los tipos de interés ha cogido con el pie cambiado a una de las promociones de vivienda en alquiler más relevantes del momento. Se trata del futuro edificio de 13 plantas y 455 apartamentos que Acciona Inmobiliaria está levantando en Méndez Álvaro, en el distrito de Arganzuela, a 15 minutos andando de la estación de Atocha, donde tienen sus cuarteles generales empresas como Amazon o Repsol.

El grupo de la familia Entrecanales llegó a un acuerdo hace dos años con Greystar, gigante estadounidense del residencial en alquiler, para traspasarle el complejo cuando estuviera completada la obra, acuerdo que se conoce en la jerga del sector como llave en mano. Entonces, en septiembre de 2021, el precio del dinero estaba al 0%; ahora se sitúa en el 4,5%.

Este giro en las políticas de los bancos centrales ha hecho que el euríbor, referente de los préstamos en el Viejo Continente, haya pasado en este mismo periodo de tiempo del 0,49% al 4,16%, lo que está rompiendo las costuras de muchos proyectos, al ser más cara la financiación que la rentabilidad de proyecto. Y esto es, exactamente, lo que ha ocurrido en la promoción de Méndez Álvaro.

Las fuentes consultadas aseguran que, cuando Greystar selló el acuerdo con Acciona, lo hizo estimando una yield o rentabilidad ligeramente por encima del 3%, lo que hace que ahora no le salgan los números. En este contexto, la firma estadounidense ha decidido sacar al mercado la promoción para intentar encontrar un comprador que asuma su posición, ya que el contrato con la promotora es firme y no puede retirarse, salvo a riesgo de abrir una batalla judicial. Desde Greystar, han declinado realizar comentarios.

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Acciona está levantando este edificio sobre un solar que el operador público ferroviario Adif sacó a subasta en la primavera de 2021 por 54,4 millones de euros, y que el grupo de la familia Entrecanales se adjudicó con una oferta de 67,3 millones de euros. Posteriormente, la venta a Greystar se acordó en 120 millones de euros, según confirmaron fuentes consultadas por El Confidencial.

La carta que está intentando jugar Greystar es encontrar un inversor de perfil conservador y con visión a largo plazo, que viera más allá del momento actual de cambio de ciclo para entrar en uno de rentabilidades conservadoras, pero donde la clave está en la elevada demanda que se le proyecta y la calidad del activo, principal garantía de cara a la futura venta del complejo.

La carta que está intentando jugar Greystar es encontrar un inversor de perfil conservador y con visión a largo plazo

El futuro complejo residencial contará con apartamentos de uno y dos dormitorios e incluirá un amplio vestíbulo, gimnasio, sala de cine, piscina y terraza comunitaria, además de espacios de coworking, zonas de juegos infantiles y comedores para los residentes. También dispondrá de aparcamiento. Cuando Greystar lo adquirió, lo hizo con la vista puesta en convertirlo en el referente de su nueva marca de vivienda flexible, BeCasa.

En total, en nuestro país, la firma estadounidense cuenta con 3.500 apartamentos repartidos en once activos de diferentes ciudades españolas. Su apuesta por la vivienda en el alquiler en España le llevó el año pasado a formar una joint venture o sociedad conjunta con Vía Célere para adquirir 2.425 viviendas en alquiler, que ahora operan bajo la marca BeCasa Essential.

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La zona de Méndez Álvaro es una de las áreas de Madrid que más se ha transformado en los últimos años. Durante el siglo XIX y buena parte del XX, fue una boyante zona industrial, gracias a que en aquellos tiempos el sector secundario se arremolinaba en torno a las estaciones ferroviarias para dar salida a su mercancía. Sin embargo, a lo largo de la década de los setenta, y especialmente a partir de la crisis de 1975, la industria abandonó sus edificios, en favor de otros situados en el extrarradio.

Al abandono empresarial le siguió una colonización de prostitutas, drogadictos e inmigrantes que no tenían para costearse una vivienda. El ayuntamiento intentó frenar la degradación derribando los edificios abandonados, una idea que solo sirvió para empeorar las condiciones de los pobladores de Méndez Álvaro, que pasaron a vivir en carpas, tiendas de campaña y estructuras de cartón y madera. Hasta que a principios de los años noventa se decidió iniciar la recuperación de la zona con la apertura de un centro de El Corte Inglés, el mismo que ahora el Ayuntamiento de Madrid ha acordado derribar.

Tres décadas después, Méndez Álvaro es una de las zonas donde más ha subido el precio del suelo. El valor del metro cuadrado se duplicó entre 2002 y 2009 y volvió a hacerlo en 2021. Por la amplia avenida central, no hace tanto plagada de heroinómanos, hoy acoge las sedes de Repsol, Amazon, Mahou, Adif, CHL o Ericsson y en pocos años, cuando se terminen de construir los solares disponibles, será la zona con mayor concentración de oficinas de la ciudad, solo por detrás de la Operación Chamartín en el norte.