Más rivalidad para la banca: Terrano Capital entra a competir en préstamo promotor

Nuevo mordisco de la financiación alternativa al negocio bancario. Terrano Capital, gestora que lanzó a principios de año el exconsejero delegado de Vía Célere, José Ignacio Morales, entra a competir en el segmento del préstamo promotor y la construcción industrializada.

Tras estrenarse con un primer vehículo bautizado como Terrano Iberian Opportunity Fund, centrado en la adquisición de suelos para promoción de viviendas, está trabajando en el lanzamiento de un segundo fondo que se centrará en financiar lo que se conoce en la jerga del sector como 'el vuelo', es decir, la construcción del inmueble.

“Para combatir el problema de acceso a la vivienda, necesitamos duplicar el número de hogares que se está construyendo actualmente. Pero, para poder hacerlo, en España faltan entre 10.000 y 12.000 millones de euros de financiación, adicionales a los que se están concediendo ahora”, explica Morales.

Esta es la oportunidad que el directivo quiere aprovechar con Terrano Iberian Construction Fund, vehículo que echará a rodar a final de año y que, al igual que su hermano mayor, aspira a alcanzar los 1.000 millones de euros de proyectos financiados.

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En esa necesidad de financiar el vuelo también entra en juego la construcción industrializada que, además de sufrir el cierre del grifo crediticio por el endurecimiento de los requisitos de capital a la banca, tampoco puede financiar el grueso de sus necesidades con el clásico préstamo promotor clásico.

El motivo es que este tradicional sistema de financiación se basa en ir firmando certificados de obra conforme avanzan los trabajos y, con cada nuevo certificado, la entidad financiera va liberando fondos para continuar con la construcción.

El problema es que, con la construcción industrializada, el grueso del trabajo se hace en una fábrica y solo se lleva a la obra cuando está terminado, para montar. Por ejemplo, en una promoción de 15 chalets, los baños pueden hacerse en serie en fábrica y, cuando están terminados, se llevan a la obra y se instalan en dos días.

Hasta que no llega ese momento, el banco no puede dar el certificado de obra, lo que convierte este tipo de proyectos en terreno abonado para que entren a competir las firma de deuda alternativa, como quiere hacer ahora Terrano Capital. Eso sí, a unos intereses superiores, entre el 12% y el 16%.

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Sin embargo, aunque la financiación alternativa ha llegado a nuestro país a comerse parte de la tarta tradicional de los bancos, tanto Morales como su socia, Isabel Moro, se ven más un complemento que como un rival. De hecho, el grueso de los proyectos que les llegan vienen derivados de entidades que dan su referencia.

“Nunca financiaríamos un proyecto que a la banca no le gustara”, asegura el exconsejero delegado de Vía Célere. El problema es que el mundo ha cambiado, la supervisión bancaria se ha endurecido y los bancos está teniendo que replegarse para concentrarse solo en las promociones más seguras.

Este movimiento ha dejado a las cooperativas como un cliente natural de las firmas de deuda alternativa, ya que las entidades suelen ser muy exigentes en los requisitos que les piden. Sin embargo, la visión de Terrano es que se trata de un colectivo muy fiable, "porque solo tiene un proyecto y siempre trata de ajustar las desviaciones, con lo que es más seguro el repago", explica Moro.

Primeros frutos

Con su primer fondo, esta gestora ha cerrado operaciones de adquisición de suelo por 70 millones de euros, solares donde se van a levar 600 nuevos hogares, todas en régimen de cooperativa y todas en Madrid. En concreto, 500 viviendas estarán en los desarrollos del sureste y otras 100 en el barrio de Aluche.

Además, Terrano tiene actualmente en estudio operaciones de suelo para más de 2.000 hogares y su objetivo es concluir el ejercicio con entre 20 y 30 operaciones que sumen las 3.000 viviendas. Para financiarlo, prevé levantar otros 150 millones de euros a lo largo de este ejercicio.

El 80% de los suelos que tienen en su primer fondo está en última fase de tramitación, mientras que el otro 20% es finalista. Aunque por el momento ha centrado todas sus operaciones en Madrid, está mirando también Málaga, Valencia, Sevilla y Bilbao. El retorno esperado del primer fondo se mueve entre el 8% y el 12%, mientras que el segundo se moverá más en el 8%. En los dos casos, los inversores son institucionales y family offices, tanto nacionales como extranjeros.