"Que no dé al estadio y con garaje". Vender piso frente al nuevo Bernabéu, casi imposible

"Imprescindible que no dé directamente hacia el estadio y que haya plaza de garaje en la finca con acceso directo a la vivienda. Si no, no se compra". Con esta frase resume un inversor especializado en la compra y venta de viviendas de lujo en el centro de Madrid, el efecto que ha tenido la remodelación del Santiago Bernabéu en el mercado residencial, especialmente en las viviendas a la venta en las zonas más cercanas al estadio de fútbol.

Si bien tener vistas al estadio de uno de los grandes del fútbol a nivel mundial puede ser el sueño de muchos forofos de este deporte, lo cierto es que cuesta vender en las calles más cercanas al Bernabéu y tampoco se vende a cualquier precio. De hecho, lejos de jugar a favor de las propiedades, los problemas derivados de los macro eventos que allí se celebran podrían incluso ser un lastre para los precios.

"Hay un límite psicológico muy claro en la zona que son los 8.000 euros el metro cuadrado"

Desde 2019, año en el que arrancaron las obras de remodelación del Santiago Bernabéu, el precio de la vivienda en el barrio ha subido de la misma manera que lo ha hecho en toda la ciudad, incluso con menos intensidad. Según datos de Colliers y Fotocasa -que en su caso son asking price, es decir, precios de oferta y no de cierre de operaciones-, el incremento en estos en casi cinco años habría sido entre el 20% y el 30%. Sin embargo, en este periodo, el estadio se ha convertido en un vecino muy incómodo para muchos residentes, algunos de los cuales, especialmente quienes viven justo frente al estadio, han comenzado a plantearse incluso la venta de su vivienda.

Gonzalo Robles, CEO de Uxban, lleva una década comprando, reformando y vendiendo viviendas en las zonas más céntricas de Madrid. También en Chamartín y también junto al Bernabéu. Su primera adquisición fue en 2018, a ella le siguieron otras tres más en 2020, 2021 y 2022. Y lo tiene claro. "Hasta el segundo semestre de 2021, el mercado residencial en la zona ha estado muy plano, con precios de compra razonables entre 4.000 y 4.500 euros el metro cuadrado y precios de venta entre 6.500 y 6.900 euros. A partir del segundo semestre de 2021 hasta ahora, el precio de venta ya reformado ha aumentado un 14% y hasta los 7.500 euros. Hay un límite psicológico muy claro en la zona que son los 8.000 euros".

Un precio, en opinión de Robles, que solo son capaces de alcanzar propiedades que, al menos, reúnan tres características: piso alto, vistas despejadas y garaje en la finca. "El Edificio Feygon I, por ejemplo, aunque es muy feo, es una torre muy alta, con pisos con vistas y plazas de garaje. Un piso en este edificio sí podría alcanzar los 8.000 euros, pero no en muchos sitios más. Además, son muy pocas las viviendas que salen a la venta, y cuando sale alguna hay mucha competencia por comprar, especialmente con el resto de vecinos, ya que tiene plazas de garaje muy buenas, y suelen querer esas viviendas para ellos o sus hijos".

En enero de 2022, se firmó en dicho edificio una de las mayores compraventas del barrio. El ex CEO de La Casa de las Carcasas, Ismael Villalobos, compró un ático de 1.200 metros cuadrados por unos 7,5 millones de euros, en torno a 6.250 euros el metro cuadrado. Ahora, ese activo es una de las propiedades que, una vez reformado, podría alcanzar los 8.000 euros el metro cuadrado, porque reúne los tres must que destaca Robles: altura, vistas despejadas y plaza de garaje.

Por el contrario, el CEO de Uxban reconoce que hay calles en las que ni siquiera se molesta en mirar si hay producto a la venta. "Marceliano Santamaría o Concha Espina, hacia donde da el fondo sur del estadio. Es una zona que ni considero, porque está lleno de gente haciendo botellón y es una zona donde hay muchas peleas. En esta zona, el precio de repercusión de venta es más bajo, pero, como te digo, como comprador, ni las considero. En cambio, en Rafael Salgado, hacia donde da el fondo norte, tiene mejor prensa. Sin embargo, el problema es que los edificios no cuentan con garaje en la finca".

Vender a 8.000€/m2, misión imposible

Chamartín y, en concreto, la zona colindante con el Santiago Bernabéu nada tiene que ver con los barrios más prime de Madrid, en donde comprar a 10.000 euros el metro cuadrado está a la orden del día. Llegar a 8.000 junto al estadio de fútbol es, prácticamente, misión imposible.

"Hay una resistencia muy fuerte a superar esos precios, principalmente, porque el comprador de la zona es muy nacional. El cliente internacional se resiste a comprar aquí, de tal manera que vender por encima de 7.400 euros el metro cuadrado resulta muy complicado. Otra cosa son los precios de oferta. Las expectativas de venta de quienes venden, los llamados asking price, se han inflado muchísimo, en torno a un 30%. Pero no son transacciones reales. La realidad, con operaciones reales, es que el incremento desde 2021 es del 14%, nada que ver, por ejemplo, con el 30% del barrio de Salamanca, Almagro, Trafalgar...".

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E. Sanz

Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select reconoce el incremento de precios de la zona, pero rechaza que tenga que ver con el Santiago Bernabéu. "Los precios han subido, pero como en todo Madrid, no como consecuencia de la remodelación del estadio. Y no todo se vende, algunas propiedades tardan meses en venderse". Y pone varios ejemplos.

"En la calle Segre 27, cerca de la Plaza de los Sagrados Corazones tuvimos un piso a la venta por 1,4 millones, una vivienda de casi 200 metros, una sexta planta, con terraza y se nos cayó la venta por las obras del Bernabéu. ¿Cómo voy a salir a esta terraza con este ruido? Nos dijo uno de los interesados", recuerda Jori. Lo mismo le sucedió con una propiedad a la venta en Castellana con Rafael Salgado. "Tuvimos mil visitas, pero no se vende". En su opinión, como en la de otros expertos, hay calles que van a sufrir directamente las molestias ocasionadas por el nuevo Bernabéu. "En zonas como Concha Espina o la calle Santiago Bernabéu, la vivienda no se va a revalorizar".

No todo se vende y, mucho menos, a cualquier precio

De hecho, en un momento claramente alcista de los precios, especialmente en el centro de Madrid, lo cierto es que no todo vale. Basta echar un vistazo a los portales inmobiliarios para observar algunos ajustes de precios. En idealista, por ejemplo, Sotheby's anuncia una propiedad de 250 metros situada escasos metros del Santiago Bernabéu cuyo precio se ha visto rebajado un 16%, de 1,7 a 1,42 millones de euros. Un 10% es la rebaja que presenta otra vivienda de 280 metros, de 1,85 a 1,75 millones, también junto al estadio.

"El Bernabéu es como un imán, un polo atracción que o bien te atrae o te rechaza"

Expertos como Germán Siri, CEO de Grupo VOHome, también descartan un impacto positivo y directo de la remodelación del Bernabéu en el incremento de precios de las viviendas que se venden en su entorno. "Entre 2019 y 2024, el incremento de precios en la zona del Santiago Bernabéu ha sido del orden del 20%, y en Madrid capital, solo el crecimiento orgánico ha sido casi el 16% en promedio, por lo que solo un 4% podría ser atribuible al efecto nuevo Bernabéu. Ahora, este crecimiento es similar al registrado en zonas limítrofes, como Emilio Castelar, por lo que el efecto podría ser más bien bajo", señala Siri.

Por su parte, Nicolás López, director de la zona de Chamartín de Engel & Völkers, coincide con el resto de expertos en que "los precios han subido en la media de los demás zonas del centro de la capital" y considera que "el Santiago Bernabéu es como un imán, un polo atracción que o bien te atrae o te rechaza, como está sucediendo con las familias que ya se están planteando vender sus casas".

Las obras de remodelación del estadio arrancaron en 2019 y se prolongaron durante cinco años, hasta 2024, provocando numerosas molestias a los vecinos, empresas y trabajadores de la zona. Sin embargo, han sido dos los puntos que han puesto en pie de guerra a los vecinos.

Por un lado, la concesión que hizo el Ayuntamiento de Madrid al Real Madrid para construir y explotar los aparcamientos del Paseo de la Castellana-Bernabéu y de la calle Padre Damián, una infraestructura que forma parte de toda la transformación del Santiago Bernabéu y que permitirá al club merengue alcanzar una facturación de hasta 350 millones de euros al año. Dicha concesión acaba de ser anulada por la Justicia.

Por otro lado, están los más de 200 eventos que están previstos en el estadio anualmente. Los primeros conciertos que se han celebrado --el más reciente el de Taylor Swift-- han desatado la ira de los vecinos por superar todos los límites de ruido permitidos por la ordenanza municipal. Y es que, aunque todos esos eventos -tanto los conciertos como los partidos de fútbol-, generan una enorme riqueza a la ciudad a nivel turístico, están acarreando enormes problemas a quienes viven en su entorno, no solo de ruidos, sino también por los innumerables problemas logísticos y cortes de tráfico asociados a los mismos en el entorno del estadio, fundamentalmente.

Solo para el primer concierto de Taylor Swift en Madrid entraron un centenar de camiones, parte de los cuales aparcaron en las inmediaciones del estadio, donde habitualmente aparcan los vecinos, y se cortaron más de media docena de calles.

Algunos vecinos se plantean vender e irse

"Muchas familias con niños y personas mayores, especialmente los que viven más cerca del Santiago Bernabéu, se están planteando alquilar o vender e irse más lejos del estadio. Familias que ven cómo de manera recurrente se les corta el tráfico. Antes, dichos cortes se debían a los partidos de fútbol y así lo asumían, pero con las obras del parking y sobre todo ahora, con los eventos, la situación ha empeorado", explica Nicolás López, quien reconoce que a raíz de las obras y de los primeros eventos, hay "más ambiente vendedor".

En su opinión, las propiedades más afectadas son las que se encuentran pegadas al estadio. "Calles como Doctor Fleming o Paseo de la Habana hasta Concha Espina tienen mucho tirón. No son tan caras como El Viso y no están enfrentadas al Bernabéu. El problema es la acera de en frente al estadio, Concha Espina 6, 8 y 10, están muy pegados. Nosotros, por ejemplo, en Doctor Fleming hemos vendido dos pisos del tirón en los últimos dos meses, pisos de un millón de euros".

El piso más demandado en la zona, casi siempre por cliente nacional y, generalmente, con hijos, es de unos 120 metros, tres dormitorios, dos baños, terraza y garaje. Propiedades cuyo valor de mercado se mueve en torno al millón de euros, entre 7.000 y 8.000 euros el metro cuadrado reformado. Pero, al igual que sucede en otras ubicaciones en el centro de Madrid, hay mucha demanda y poca oferta, de ahí que "el producto bueno, y en precio, que sale al mercado dura poco", reconoce el experto de Engel & Völkers. Si bien, como insiste Robles, "las expectativas de algunos vendedores está muy infladas y hay barreras psicológicas que no se superan. Esto no es el barrio de Salamanca".

Alquileres turísticos, plazas de garaje y locales, en auge

El mercado de alquiler, especialmente el turístico, puede ser uno de los grandes beneficiados por la remodelación del Bernabéu y la frenética actividad de conciertos que se espera que tengan lugar cada año. Fotocasa calcula que, en cuatro años, los alquileres en la zona se han disparado un 30%.

"Se ha producido una “tormenta perfecta” para una subida mayor de precios: el gran número de eventos, deportivos o de otro orden, que se concita en el estadio, perfectamente calendarizados, permite planificar la fuerte demanda de alquiler vacacional, hasta el punto de que muchos vecinos de la zona cambian de emplazamiento buscando tranquilidad y, o bien alquilan, o bien venden incluso a inversores para dar uso de alquiler vacacional", asegura Germán Siri. "Está por ver, en todo caso, cómo influye en esa dinámica el cerrojazo a la concesión de licencias para explotación de inmuebles en régimen de alquiler vacacional".

Por lo pronto, el Santiago Bernabéu se encuentra en un barrio eminentemente residencial. No ha sucedido, como en otras zonas de la capital, un boom de pisos turísticos. De hecho, apenas hay un centenar de alojamientos con licencia concedida por parte del Ayuntamiento de Madrid, algo más de 300 anunciados en Airbnb.

Otros activos que pueden verse beneficiados por los conciertos y los múltiples eventos deportivos y culturales que tiene previsto acoger el Santiago Bernabéu son las plazas de garaje y los locales comerciales. Sobre los primeros, los árboles junto al Santiago Bernabéu y los coches aparcados en la calle están llenos de carteles con anuncios sobre el alquiler de plazas de garaje: "110 euros para acercarse al concierto de Taylor Swift".

Sobre los segundos, Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo, asegura tener "clientes buscando como locos para invertir en locales".

Apetito que constatan desde JLL. "Tras el proceso de reforma del estadio Santiago Bernabéu se ha producido un crecimiento considerable de la demanda de locales comerciales en la zona, lo que, a su vez, ha hecho disminuir la oferta. El perfil de inquilino interesado por instalarse en locales de esta zona se corresponde con empresas de restauración y, en mucha menor medida, por retailers de moda", destaca Adriana Gorri, directora de Markets de JLL España.

Según datos de la consultora, en la zona de Paseo de la Habana, Avenida de Concha Espina y Rafael Salgado la ocupación es casi del 100%: tan solo se encuentra disponible un local en Paseo de la Habana, 28 con una superficie de cerca de 150 metros en planta calle y una renta de aproximadamente 9.500 euros al mes. Este activo está en el mercado desde hace escasos días.

Sobre las nuevas aperturas, desde la consultora destacan Santiago (Plaza Sagrado Corazones), La Chalana (calle de Santo Domingo de Silos 6), Gallofa (Paseo de la Habana 19), Season By Maclaba (Paseo de la Habana 42), Olsen (Paseo de la Habana 50) y Balbisiana (Concha Espina 14).