Cerberus engorda al gigante: inyecta a su socimi de viviendas los pisos que compró a BBVA

Cerberus vuelve a mover ficha en el mercado residencial español. El fondo estadounidense ha decidido inyectar a la socimi Macc 1x1, su buque insignia dentro del mercado de alquiler patrio, los pisos de la antigua Divarian Propiedad, sociedad que compró a BBVA.

Según ha comunicado el propio Cerberus a Euronext Lisboa, parqué donde cotiza su socimi, el pasado 31 de mayo, esta sociedad adquirió la totalidad de las acciones de otra entidad controlada por el fondo estadounidense: Macc Marina RE

Esta última es dueña de cerca de 400 inmuebles de Divarian Propiedad, la sociedad conjunta que BBVA y Cerberus crearon en 2018, cuando la primera vendió a la segunda activos inmobiliarios tóxicos con un valor bruto de 13.000 millones, que en términos netos quedaron reducidos a 5.000 millones.

Entonces, la entidad presidida por Carlos Torres se quedó con una participación del 20% que terminó vendiendo en 2021. A partir de ese momento, el fondo tuvo vía libre para integrar esta filial en alguna de sus otras sociedades y la elegida para quedar con una importante porción de pisos en alquiler fue Macc Marina RE.

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En junio de 2022, esta sociedad y Divarian elevaron a público un acuerdo por el cual la primera adquirió a la segunda 387 activos a un precio de 48,3 millones de euros, pacto que posteriormente ha sufrido varias modificaciones como, por ejemplo, dejar fuera del perímetro las viviendas de Cataluña, Valencia y Baleares sujetas al derecho de tanteo y retracto.

Desde que Cerberus compró a BBVA su ladrillo tóxico, fue liquidando el grueso de la cartera a través del 'servicer' Haya, que el año pasado vendió a Intrum. En 2017, también compró la inmobiliaria Inmoglaciar, que estaba llamada a ser la joya de la corona, y a desarrollar los mejores suelos que identificara el fondo entre las numerosas carteras que estaba comprando.

Sin embargo, todo el plan se vino abajo y la empresa terminó siendo reducida a su mínima expresión, mientras en paralelo fue ganando enteros la idea de crear una gran empresa de pisos en alquiler granular.

Gasolina para crecer

En julio del año pasado, la gestora estadounidense decidió pisar el acelerador en Macc y, para financiar sus planes de expansión, amplió de 100 a 300 millones el acuerdo de financiación que selló con Morgan Stanley en diciembre de 2021, donde el fondo actúa como garante.

Además, suscribió una nueva prórroga del préstamo participativo concedido por su matriz irlandesa, que en última instancia es la propia Cerberus, y aumentó su límite en 130 millones hasta 250 millones, con fecha de vencimiento el 20 de diciembre de 2027.

Macc nació en 2020 con la ambición de convertirse en una gran socimi de carteras granulares, es decir, de viviendas repartidas en diferentes edificios, un modelo mucho más difícil de gestionar que la tenencia de edificios completos, donde todas las viviendas son del mismo dueño.

Inicialmente, Cerberus dotó a Macc 1x1 de los inmuebles que compró a Banco Sabadell (carteras Colliseum y Challenger), fundamentalmente, junto a algún portfolio más de otras entidades como Santander, y la sacó a cotizar en Portugal con cerca de 1.000 viviendas.

Cerberus creó Macc 1x1 con la ambición de convertirla en la mayor socimi de viviendas granulares en alquiler

Todas estas sociedades son tenedoras de activos, es decir, sociedades cuya razón de ser es agrupar la propiedad de los inmuebles. Pero la gestión está en otra entidad, también controlada por Cerberus, pero independiente, bautizada como Macc Residencial SL.

Este tipo de estructuras, donde se separa la propiedad (lo que se conoce en la jerga del sector como propco) de la gestión u operación (opco) está generalizándose entre estos grandes vehículos de inversión para organizar sus intereses en España. Todas las viviendas de Macc 1x1 socimi están localizadas, fundamentalmente, en Madrid, Valencia, Andalucía y Cataluña.