El 'boom' inmobiliario ofrece una nueva vida a los cadáveres de la crisis

Durante más de una década, han formado parte del paisaje inmobiliario de nuestro país, una suerte de recordatorio diario de las desastrosas consecuencias que trajeron consigo los excesos del boom inmobiliario a lo largo y ancho de toda la geografía española. En 2014, hace justo una década, algunas voces apuntaban a que la única salida para estos cadáveres inmobiliarios sería la demolición, como estaba sucediendo en Irlanda.

De hecho, como llegó a publicar la prensa irlandesa, la NAMA, la agencia de activos financieros tóxicos irlandesa, estaba dispuesta a demoler los edificios a medio construir que considerasen que no tenían ningún valor residencial, e incluso se planteaba devolver el uso agrícola a estos suelos en lugar de ser áreas urbanizables. En España, las miradas se dirigieron hacia Sareb, que fue la heredera de cientos de promociones fallidas que nunca se terminaron y que acabaron, principalmente, en los balances de las cajas de ahorro.

En aquel momento, Sareb aseguraba entre sus planes no figuraba derribar viviendas. En cambio, sí se vio obligada a parar las obras de un centenar de promociones en curso a la espera de que en un futuro pudieran retomarse y ser más rentables. Aquello sucedió hace una década. Desde entonces, el sector inmobiliario ha dado un giro de 180 grados y promociones a medio construir por las que nadie habría apostado tras el estallido de la crisis han terminado por salir adelante.

Un renovado apetito cuyo fin último es satisfacer la enorme demanda de vivienda existente en España, que ha devuelto el atractivo a unos activos que hasta hace unos años estaban condenados al olvido y nadie quería.

Sareb heredó de cientos de promociones fallidas por toda España que nunca se terminaron

En estos diez años, sin embargo, algunos 'cadáveres' inmobiliarios, algunas ciudades fantasma..., fundamentalmente activos relativamente bien ubicados, han salido adelante al calor de la recuperación inmobiliaria. Basta tirar de hemeroteca para recordar los casos más sonados. Por algunos de ellos, nadie apostaba tras el estallido de la burbuja y en plena crisis financiera y, sin embargo, han salido adelante.

Seseña, InTempo, Hacienda del Álamo...

En 2018, por ejemplo, Sareb resucitó el megaproyecto turístico Hacienda del Álamo en Murcia, tras invertir 20 millones de euros y después de habérselo adjudicado en 2013 procedente de Caixa Catalunya, una de las nueve entidades que obtuvieron ayudas públicas y vendieron activos a Sareb en el marco de su proceso de reestructuración. También en julio de 2021 finalizaban las obras de otro edificio mítico a medio construir, el famoso InTempo de Benidorm, cuyas obras se habían paralizado en 2013, mientras que la urbanización de El Quiñón, impulsada por Paco el Pocero en Seseña, es también un claro ejemplo de cómo una ciudad fantasma ha podido resucitar.

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E. Sanz

En Seseña, fue el Banco Santander el que marcó la estrategia a seguir. Vendió en 2012 por debajo incluso del coste de construcción: viviendas de dos dormitorios por 65.000 euros. En la actualidad, esas viviendas han más que duplicado su precio en el mercado, Seseña se ha llenado de vecinos y ha dejado de ser una ciudad fantasma.

Todos estos son, posiblemente, los ejemplos más llamativos, los más mediáticos, pero no los únicos, ya que en un momento como el actual en el que la demanda de vivienda es tan acuciante, la oferta tan escasa y los precios en las grandes ciudades tan elevados, promociones que hace unos años no habrían tenido salida en el mercado ahora podrían tener una segunda oportunidad.

En el pueblo segoviano de Bernuy de Porreros, durante el verano de la pandemia, Sareb decidió deshacerse del stock de todos los pisos y casas de la que estaba llamada a convertirse en la primera ciudad bioclimática de España, un proyecto que iba a suponer una inversión de 50 millones de euros y preveía la construcción de 270 viviendas, entre pisos, chalets adosados e independientes.

En Seseña, fue el Banco Santander el que marcó la estrategia a seguir: viviendas de dos dormitorios por 65.000 euros

Buena parte de aquellas viviendas quedaron a medio construir. La estrategia de Sareb hace tres años fue la de vender a precios muy rebajados. Algunas de aquellas salieron a la venta por 12.000 euros. La estrategia funcionó en un momento en el que, tras la pandemia, muchas familias buscaban viviendas más grandes para vivir, y a las que no les importaba salir de la ciudad para poder acceder a ellas. Esta estrategia de venta le permitió a Sareb desprenderse de casi 300 viviendas, no solo en una ciudad secundaria, sino en un pueblo de una ciudad de apenas 50.000 habitantes.

El ejemplo de Bernuy de Porreros se repite en toda la geografía española, lo que ha llevado a los propietarios de este tipo de activos, que en la jerga financiera se conocen como WIP - Work in Progress, por sus siglas en inglés- a diseñar una estrategia de venta para desprenderse de ellos.

Sareb es la gran propietaria de este tipo de activos. En concreto, tiene en balance unas 1.900 obras paradas para la venta -dato que no incluye los colaterales de los préstamos-. Esqueletos con diferentes usos y en distintos grados de avance.

Este balance es reflejo de los activos que heredó de las 24 cajas de ahorro que recibieron ayudas públicas hasta 2012 y esto explica la distribución geográfica de estas obras paradas que se idearon en los años del boom inmobiliario y se quedaron a medias. Están, prácticamente, por toda España. No obstante, el 24% de los esqueletos que tiene Sareb están en Cataluña, un 22% en Castilla y León, un 14% en la Comunidad Valenciana y un 6% en Andalucía.

De Segovia a Getafe pasando por Zaragoza

El punto de inflexión para dar salida a estos activos se produjo tras la pandemia y, desde 2021, ha cogido carrerilla. Desde entonces, por ejemplo, Sareb ha realizado más de 80 propuestas de inversión. De esas propuestas, se han llevado a cabo obras en 31 promociones, 17 están terminadas, mientras que están en estudio otras 23 para su posible finalización. Además, actualmente tiene en marcha más de una decena de promociones de esqueletos que se van a transformar en viviendas.

Entre las obras terminadas, destacan en Getafe (Madrid), Santa Eulalia del Riuprimer (Cataluña), Puzol (Valencia), Alcaucín (Andalucía)… En el caso de Getafe, las viviendas estaban ya reservadas antes de finalizar, como explican a El Confidencial desde Sareb. En vía de resucitar destaca, por ejemplo, la promoción Alera Valencia, cuya finalización está en manos de Árqura Homes, la promotora de Sareb. Una promoción compuesta por 17 viviendas, todas vendidas.

Algo más, fundamentalmente por su gran tamaño -más de 2.500 viviendas-, tardará en resucitar Ciudad Zaragoza Golf. Sareb dispone de una obra parada compuesta por 140 viviendas que actualmente comercializa el servicer Hipoges. Este fue un proyecto residencial asociado a un campo de golf fallido de la época del boom. Según fuentes del mercado inmobiliario de Zaragoza, es tal su escasa tracción, que en los últimos años la única promoción desarrollada ha sido de vivienda protegida. La promotora aragonesa Wilcox es la encargada de resucitar la que fue la mayor operación urbanística de Zaragoza con precios para las viviendas unifamiliares en el entorno de los 120.000 euros.

"No vas a ver una promoción a medio construir en Marbella o La Moraleja, ya que en zonas 'premiun' no hay problemas de financiación"

Además de Sareb, otras compañías como Coral Homes, la inmobiliaria participada por Lone Star (80%) y CaixaBank (20%), también está centrando su estrategia en desprenderse de este tipo de activos. Hace unas semanas, la compañía lanzaba al mercado el Proyecto Focus. Una cartera compuesta por más de 270 activos destinados a la promoción de vivienda libre asequible, compuesta por suelos en diferentes grados de gestión y estructuras de uso residencial. Un total de dos millones de metros cuadrados sobre los que se podrán desarrollar alrededor de 17.000 viviendas.

Activos con los que esperan aportar su granito de arena para poner vivienda asequible en el mercado. La mayor parte de los activos (56%) son suelos urbanos, mientras que un el 34% es suelo en gestión (aquellos con trámites urbanísticos pendientes) y el 10% restante está formado por WIP o estructuras paradas -unas 30-.

No obstante, Coral Homes, como tantos otros propietarios de este tipo de activos -Kutxa, Sareb, CaixaBank...- también ha recurrido a compañías como Serviland, la filial especializada en gestión urbanística de Servihabitat, para terminar cientos de WIP. En concreto, Serviland ha finalizado obras en 170 proyectos en los últimos cuatro años, un total de 3.500 viviendas entregadas. No en vano, llevar a puerto este tipo de proyecto, requiere del conocimiento del mercado y de la demanda, de las características técnicas del activo y la normativa urbanística del municipio en el que se encuentra.

Coral Homes ha recurrido a firmas como Serviland, la filial de gestión urbanística de Servihabitat, para terminar cientos de WIP

"Nosotros contamos con equipos técnicos y de arquitectos, abogados... y realizamos una auditoría a cada uno de los proyectos para conocer cuáles son viables y cuáles no. Además, trabajamos en todo el territorio nacional, conocemos la normativa y casuística de cada municipio", explican desde Serviland que ha visto cómo en los últimos años, estos activos empiezan a encontrar salida en el mercado.

"El mercado ha necesitado tiempo para entender la dinámica de estos activos y también ha sido necesario un ajuste de oferta y demanda en términos de precios. A grandes rasgos, aproximadamente entre un 50%-60% de estos proyectos en curso los terminan los propietarios con compañías como nosotros, que tenemos la capacidad de hacerlo en todo el territorio, mientras que entre un 40% y un 50% se vende a un contratista o a un promotor local que es el encargado de terminar la obra", añaden desde Serviland.

Aunque la casuística de este tipo de activos en enorme -grado de avance de las obras, ubicación...-, lo cierto es que, por norma general, no suelen estar en zonas bien localizadas, sino, generalmente, en ámbitos nuevos que no se llegaron a desarrollar por culpa de la crisis.

"El problema tanto de las obras en curso como de los suelos es que los que no se han vendido hasta ahora es porque no son líquidos"

"No vas a ver un solar o una promoción a medio construir en Marbella o en La Moraleja, ya que en zonas premiun no hay problemas de financiación. Donde te encuentras más volumen de este tipo de activos es en zonas más deslocalizadas, segundas y terceras coronas, donde en el pasado sí había actividad constructora, pero que se paralizó tras la crisis, áreas deslocalizadas, no son capitales de provincia. Es en este tipo de localizaciones donde es más fácil encontrar producto parado, ya que también hay menos población y, por tanto, poca demanda", explica a El Confidencial Javier Jiménez, director de suelo en España de CBRE agente principal del Proyecto Focus.

"El problema tanto de las obras en curso como de los suelos es que los que no se han vendido hasta ahora es porque no son líquidos. Se ubican en municipios con poca demanda, donde existe una mayor complejidad para darles salida. El gran grueso ya salió y lo que queda son suelos que necesitan gestión, cuyo valor radica en su transformación en suelos finalistas y obras en curso. De ahí la importancia de identificar, dentro del perímetro, qué activos son los más líquidos por la localización y su grado de avance", añade este experto.

Dentro el Proyecto Focus, por ejemplo, hay estructuras u obras en curso en 17 provincias, con una edificabilidad total de 65.000 metros cuadrados, para un total de unas 600 viviendas asequibles. Los más destacados, por ejemplo, una estructura en la Calle Cal, cerca del Hospital Doce de Octubre, para 14 viviendas y con un grado de ejecución del 12% o una promoción en Sevilla para 90 viviendas, una obra al 73% en el ámbito de Gelves y para VPO.

Suelos versus obras paradas

"En Coral Homes comenzamos a registrar un crecimiento exponencial en la demanda de WIP en el último semestre de 2021 por parte de todo tipo de promotores: grandes cotizados, no cotizados, regionales, familiares y locales, y también por parte de familias e inversores de banca privada de origen no estrictamente inmobiliario, interesados en diversificar su patrimonio. De este modo, en los últimos cuatro años hemos registrado un crecimiento medio mensual del 10% en las transacciones de este tipo de activo", destaca Cristina Peña, responsable de WIP de Coral Homes. "Los diferentes promotores son conscientes del valor de sus principales atractivos: parte de la obra ya está ejecutada, lo que se traduce en una mayor seguridad y control de costes; y suelen estar ubicados en localidades donde la absorción de vivienda está semigarantizada".

Como señala Peña, los expertos suelen destacar, a grandes rasgos, como ventajas de las estructuras frente a los suelos en gestión, su menor riesgo y los costes más bajos.

Parte de la obra está ejecutada, lo que se traduce en menor riesgo y mayor control de costes

Así lo explica también Javier Jiménez. "La principal ventaja de las obras en curso es que son activos sobre los que ya se ha elaborado un proyecto y se ha concedido una licencia. El plazo medio para la elaboración de un proyecto y la consecución de una licencia puede estar en el entorno de los 2 años, por lo que para cualquier promotor o constructor le supone un recorte de tiempo importante y, por tanto, un retorno mucho más inmediato de la inversión".

No obstante, Jiménez advierte de que hay obras en curso que llevan tiempo paradas y que pueden "requerir de una actualización de la licencia por no ser la edificación acorde a la normativa actual de construcción o porque haya sufrido un deterioro que conlleve una adecuación, pudiendo llegar incluso a la demolición, pero son casos puntuales. Dentro de las obras en curso podemos encontrar distintos grados de avance desde lo que es el movimiento de tierras y cimentación hasta grados más avanzados con estructuras o incluso pendientes de cerramientos o últimos detalles, esto también influye mucho en los plazos cuando el tiempo medio de construcción de un edificio está entre un año y medio o dos años".

Este tipo de activos también pueden suponer un importante ahorro de costes. "La mayoría de las obras en curso suponen un importante ahorro en la edificación, pues en la mayoría de los casos el grado de avance es importante y, si bien se tienen en consideración a la hora de fijar su precio de venta, no es menos cierto que los valores que se pueden estimar son inferiores para lo que actualmente estamos viendo en costes de construcción tras la guerra de Rusia y Ucrania con la subida de las materias primas, que si bien ya se han estabilizado, no han vuelto a los valores de años atrás. Por otro lado", prosigue el experto de CBRE, "la mayoría de las obras en curso se encuentran en los balances de fondos y entidades financieras, y al ser en su mayoría obras con un tiempo en el mercado, suponen que los valores contables de estos activos estén, en su gran mayoría, por debajo del valor contable que una obra en similar situación y con similares características pudiera tener ahora, por, como decía, principalmente los costes de construcción que ahora se soportan".

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E. Sanz

En definitiva, la ventaja de los WIP frente a la compra del suelo es el ahorro tiempo y los costes. "Ahora es buen momento para promotores, inversores y fondos, porque ganan tiempo y consiguen retorno rápido", destaca Javier Jiménez. "Se trata de productos con una alta demanda, fundamentalmente por el atractivo de su nivel de ahorro y coste fijo -en función del nivel de ejecución en que se encuentre la obra-, justo en un momento de mercado marcado por el fuerte incremento de precios. El coste de construcción o finalización de un WIP no se determina únicamente en función de su parte ejecutada, sino también por otra serie de costes asociados al desarrollo de una promoción (honorarios profesionales, tasas de licencias, etc.). Además, el tiempo de puesta en carga es siempre menor que el de una promoción convencional y, por tanto, tiene un impacto positivo en la TIR de cualquier operación de estas características".

Tal y como destaca la responsable WIP de Coral Homes, "por su tamaño medio y por sus localizaciones, ofrecen rentabilidades en alquiler superiores a las del promedio del mercado. Esto explica que se hayan convertido en un producto de inversión que está despertando gran interés entre inversores particulares, no necesariamente pertenecientes al ámbito inmobiliario, que buscan diversificar su patrimonio con activos del sector real estate que conjuguen cierto nivel de liquidez y rentabilidades interesantes. Gracias a su ubicación en zonas consideradas no prime pero sí de tipo medio, como producto de inversión permiten mantener unos niveles de liquidez altos y una horquilla de rentabilidad entre el 6% y el 8%".

Una solución para el problema de acceso a la vivienda

En el caso de Sareb, la sociedad ha realizado un análisis estratégico detallado de cada uno de estos activos, con el fin de determinar qué obras son susceptibles de finalizarse para venta como viviendas terminadas. "Este trabajo es muy importante por varias razones, ya que además de generar un importante valor para la compañía maximizando la capacidad de devolver deuda con aval de Estado, también proporciona una mejora en los ámbitos urbanos consolidados en los que se encuentran dichas obras, al añadir un valor adicional por la finalización de las estructuras", destacan desde la sociedad.

"El otro aspecto fundamental", añaden, "es el trabajo en la seguridad de los inmuebles. Esto es algo prioritario para la compañía y siempre, como prevención, se adoptan las medidas de aseguramiento y protección necesarias en estos activos. ¿Y después? En ocasiones, Sareb decide desarrollar la obra para maximizar el valor del activo y repagar más deuda al Tesoro. Y otras veces la decisión es vender el activo como está a otro inversor para que lo desarrolle".

"Como producto de inversión permiten mantener unos niveles de liquidez altos y una horquilla de rentabilidad entre el 6% y el 8%"

Si bien desde que el mercado tocó suelo en 2014 son muchas las estructuras que han salido adelante, los expertos consultados reconocen que ha sido en los últimos tres años, al calor de la enorme necesidad de vivienda existente en nuestro país, cuando se ha incrementado el interés tanto de los inversores y promotores por este tipo de activos, como por parte de los propietarios de cara a su venta.

"En los últimos meses se ha discutido en numerosos foros sobre la puesta en marcha de diferentes políticas públicas que pudieran incentivar la construcción de vivienda. Sin embargo, la urgencia del problema sitúa a la finalización de las obras de los WIP como una solución más efectiva e inmediata que otras medidas políticas que actualmente se están discutiendo", reconoce Cristina Peña. "Evidentemente, es complicado generalizar, ya que la finalización de estos activos depende de muchos factores, como por ejemplo su ubicación o que verdaderamente exista una postura colaborativa de las administraciones municipales involucradas en los procesos técnicos de las construcciones".

Desde Coral Homes esperan, con estas ventas, poner en carga cerca de 10.000 viviendas "de corte especialmente asequible. Trabajaremos en los próximos meses por crear perímetros y carteras con activos que compartan características similares entre ellos y que respondan a una tesis de inversión clara, tal y como sucede con el Proyecto Focus", concluye Peña.