Infraviviendas a precios de lujo: las 'joyas' de menos de 30m2 por 200.000€ en Chamberí

"¡Bienvenido al estudio más encantador de Madrid! Este inmueble es perfecto para aquellos que buscan vivir en una ubicación inmejorable, con todo tipo de servicios a su alcance".

Así arranca el anuncio publicado en un conocido portal inmobiliario sobre un estudio de apenas 30 metros cuadrados, un segundo interior, en la calle Joaquín María López, en el barrio de Chamberí y a la venta por 210.000 euros. La friolera de 7.000 euros el metro cuadrado. Eso sí, el estudio está en muy buen estado, cuenta con aire acondicionado y está en una finca con portero físico (lo que aumenta los gastos de comunidad), una pista de tenis y en la azotea, sorpresa, un espectacular solarium y unas vistas increíbles de Madrid.

Este es uno de los múltiples anuncios de minipisos a la venta en algunos de los mejores barrios de Madrid y que se ofertan como auténticas oportunidades: piso encantador, muy luminoso, magnífico, recién reformado, céntrico…, pero tras los cuales se encuentran pisos extremadamente pequeños (14, 20, 30 metros cuadrados, interiores, sótanos con ascensor) y con alguna que otra sorpresa.

Algunos de ellos podría decirse, incluso, que rozan el apelativo de infravivienda, ya que no parecen cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad, entre ellas la superficie. Zulos oscuros e interiores, que en la mayoría de los casos están situados en sótanos y entreplantas o en buhardillas que impiden moverse de pie por la vivienda que pocos desearían que fuera su hogar, y mucho menos pagando 200.000 euros.

Un ático de apenas 27 metros, a la venta por 199.000 euros en Chamberí

Este tipo de viviendas está de plena actualidad después de que hace unos días se hiciera viral el vídeo de TikTok de un agente inmobiliario que presentaba un “magnífico ático, con encanto en la calle Galileo de Madrid”, de apenas 27 metros cuadrados, a la venta por 199.000 euros al que resultaba prácticamente imposible acceder a cualquiera de sus escasos metros cuadrados de pie. De hecho, hubo quien se mofó de que hubiera que acceder reptando hasta la cama.

La situación se repite en el barrio de Salamanca o de Justicia, donde una agencia no se corta en anunciar la venta de un piso interior completamente abuhardillado de apenas 14 metros, a la venta por 166.000 euros, es decir, a 11.900 euros el metro cuadrado. Un 'piso' que ofrece "una oportunidad única para vivir en el centro de Madrid”, “perfecto para aquellos que buscan un estilo de vida auténticamente madrileño en Chueca".

A pesar de su diminuto tamaño, lo tiene todo: salón, cocina y dormitorio, con un baño completo con ducha. “Su techo abuhardillado añade encanto y singularidad al espacio”, reza el anuncio."Ideal para personas con gran espíritu de libertad" reza otro anuncio de un estudio de 20 metros en venta en calle de Santa Engracia por 175.000 euros. Un habitáculo con baño completo, con termo eléctrico, habitación con canapé de 135 cm y un amplio armario empotrado, con puertas correderas...

¿Infraviviendas legales?

El boom de precios tanto en venta como en alquiler que sufren ciudades como Madrid ha provocado la proliferación de este tipo de viviendas. Viviendas que, como las del vídeo de TikTok, la vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo y Economía Social, Yolanda Díaz, ha calificado de "infravivienda a precio de grandes casas".

De hecho, al menos en la capital, todas estas viviendas chocan frontalmente con las nuevas Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, cuya entrada en vigor se produjo a finales de 2023. Desde hace menos de un año, las nuevas viviendas en la capital no podrán ser inferiores a 40 metros cuadrados. Una modificación que podría frenar en seco la proliferación de este tipo de viviendas, al impedir, por ejemplo, la segregación tan intensa que se ha venido produciendo en los últimos años al calor del boom inversor en pisos turísticos y que ha afectado a viviendas, pero, fundamentalmente a locales comerciales.

O no, según sostiene Jon Goitia de la Torre, arquitecto e inversor inmobiliario desde hace 20 años y especializado en el cambio de uso de locales comerciales a viviendas. "En Madrid, las licencias son perennes, entre ellas, la cédula de habitabilidad de una vivienda, ahora llamada licencia de primera ocupación (LPO)".

"La sobrerregulación ha conseguido que afloren viviendas que antes nadie reformaba"

En su opinión, la subida del mínimo legal de 26 a 40 metros cuadrados “ha provocado la proliferación de viviendas tan pequeñas. Cuando se podían vender viviendas legales de 25 metros cuadrados, no merecía la pena reformar 18 metros ilegales, pero ahora que el mínimo legal ha subido, el mercado se ha llenado de miniviviendas que, lamentablemente, es a lo único a lo que puede aspirar mucha gente, especialmente jóvenes. La sobrerregulación ha conseguido que afloren viviendas que antes nadie reformaba”, destaca este arquitecto.

Sobre la posible legalidad o ilegalidad de las viviendas anunciadas, Goitia de la Torre asegura que "podemos encontrarnos con dos tipos de viviendas. Una legal que obtuviera la cédula de habitabilidad en su día, según la normativa entonces vigente, o bien que sea ilegal, un trozo de vivienda sin papeles, sin legalizar". ¿Cómo detectarlo? En primer lugar, conociendo la ubicación exacta de la vivienda para poder consultar si dispone de licencia de primera ocupación. Pero también, como recuerda este experto, averiguando si estamos ante una reforma, y entonces la licencia de primera ocupación se mantiene, o si estamos ante una segregación de una vivienda o de un cambio de uso, dos procedimientos para los cuales hay que solicitar la LPO.

No todo vale

En opinión de Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select, es "la absoluta falta de producto la que hace que salgan al mercado estos disparates que son trasteros o buhardillas convertidos en viviendas sin unas condiciones mínimas de habitabilidad. Nosotros, como agencia, no aceptamos estos activos porque no podemos recomendar a nadie que los compre. No nos parece ético".

Su opinión es compartida por Óscar Larrea, vicepresidente sénior de Evernest España. "En las zonas más prime de Madrid, como Recoletos, Castellana, Almagro, Jerónimos y Justicia, encontrar viviendas por menos de 200.000 euros es prácticamente imposible si buscamos espacios habitables y adecuados para vivir. Lo único que suele estar disponible en este rango de precios son sótanos, semisótanos y buhardillas. Estos espacios, que en el pasado eran utilizados como carboneras o trasteros, carecen de ventilación natural adecuada y, en el caso de las buhardillas, presentan techos extremadamente bajos, en muchos casos por debajo de los 1,5 metros, lo que los hace impracticables".

"Encontrar viviendas por menos de 200.000 euros es prácticamente imposible si buscamos espacios habitables y adecuados para vivir"

"La mayoría de estas viviendas no cuentan con uso residencial ni cédula de habitabilidad, lo que implica que no están legalmente reconocidas como espacios aptos para vivir. Estos lugares suelen sufrir de goteras y humedades, dado que fueron construidos originalmente para otros usos, como almacenamiento. Además, no están aislados acústica ni térmicamente, lo que los convierte en espacios incómodos y poco saludables", recuerda Larrea. Una de estas 'joyas' inmobiliarias, a la venta por 139.000 euros (tras una rebaja del 2% desde 142.000) es una planta baja interior de 30 metros construidos (22 útiles y 11 útiles de altillo), "se encuentra reformado como vivienda, pero actualmente tiene licencia de local almacén". Ubicado en la calle Sagasta, en Chamberí, ni siquiera podría utilizarse legalmente como vivienda, como advierte Larrea.

Nudas propiedades o con inquilinos dentro

Algunas de estas 'viviendas' pueden esconder alguna que otra sorpresa. Por ejemplo, si acudimos a lo más barato que se anuncia en idealista en Chamberí, nos encontramos con un bajo interior de 41 metros cuadrados a la venta por 114.000 euros. Una nuda propiedad en la calle García Paredes, una vivienda con 'inquilino dentro', “el actual propietario, de 73 años, que conservará el derecho de uso y disfrute de la propiedad de por vida. La propiedad tiene un valor de mercado de 240.000 euros y se aplica un 55% de descuento sobre ese valor”, reza el anuncio como si por ello estuviéramos ante una gran oportunidad.

Óscar Larrea recuerda especialmente un activo. "Un caso particularmente llamativo es el de un "piso" en venta que se ofrecía junto con un trastero en la cubierta del edificio, habilitado como un pequeño apartamento. Este espacio no tenía calefacción y apenas recibía luz natural a través de una claraboya. Es difícil imaginar a alguien viviendo allí, especialmente durante una pandemia como la que acabamos de experimentar. Las opciones disponibles por menos de 200.000 euros en estas zonas exclusivas de Madrid no son adecuadas para uso residencial. Son espacios improvisados, con serias deficiencias estructurales y de habitabilidad, que no ofrecen las condiciones mínimas necesarias para vivir dignamente", se lamenta.

"Son espacios improvisados, con serias deficiencias estructurales y de habitabilidad"

Normalmente, este tipo de pisos se venden como una oportunidad de inversión, bien sea con un inquilino ya dentro o con posibilidad de orientarlo al alquiler turístico. Eso sí, no hay que olvidar que en este momento, la concesión de licencias individuales para pisos turísticos se encuentra temporalmente suspendida.

¿Y sin en lugar de 200.000 euros tuviéramos un presupuesto mayor?, ¿qué tipo de viviendas podríamos comprar? La situación no mejora sustancialmente si multiplicamos el presupuesto de compra. Proliferan las propiedades de 400.000 euros que apenas disponen de 50 metros cuadrados.

La cuenta es sencilla, ¿cuántos metros cuadrados de vivienda puedo comprar con 400.000 euros si el precio del metro cuadrado se mueve entre 7.000 y 8.000 metros cuadrados? Y a mayor número de metros cuadrados de la vivienda y mejores características, el precio del metro cuadrado se dispara. De hecho, las propiedades más caras que se anuncian en idealista se mueven entre 6,5 y 7,5 millones de euros, y el precio del metro cuadrado no baja de 10.000 euros, llegando en algunos casos incluso a los 20.000.

Un millón de euros ya no es lo que era

Si apuntamos más arriba todavía, un millón de euros en los barrios más céntricos de Madrid ya no es lo que era. No es que no haya pisos a esos precios, sino que por ese precio, el potencial comprador aspira a acceder a algo más decente. Igual de viral que el vídeo mencionado al comienzo de la noticia fue otro vídeo, de otro agente inmobiliario: "un interior —no se especifica número de metros cuadrados— en la mejor zona del barrio de Salamanca. Un lienzo en blanco en el que plasmar tus ideas y hacer la casa de tus sueños. En venta, a reformar, por 990.000 euros".

"Un millón de euros, UN MILLÓN, por no ver la luz del sol en todo el día. Estoy sin palabras", comentaba un usuario en la red social X tras ver en vídeo.

“Este generoso presupuesto de compra permitía comprar, hace apenas 7 años, buenas propiedades de lujo en barrios céntricos y emblemáticos de la capital. Pero la inflación en el precio de los activos de un tiempo a esta parte hace que el comprador por ese importe tenga acceso a viviendas más pequeñas y en ubicaciones secundarias”, lleva meses constatando Gonzalo Robles, CEO de Uxban.

Hace unos meses, Robles realizaba un repaso por las ubicaciones más top demandadas por el cliente de lujo (Salamanca, Jerónimos, Almagro, Justicia, etc.). Su conclusión, descontando semisótanos, plantas bajas y entreplantas, con un millón de euros alcanzamos a comprar viviendas de entre 50 y 75 metros cuadrados útiles (descontando construidos y parte proporcional de comunes).

“Si nuestro presupuesto está en torno al millón de euros y buscamos un ático con terraza, existe la posibilidad de adquirir un piso de dos dormitorios, de unos 80 metros cuadrados, con terraza en las ubicaciones más exclusivas. Las vistas panorámicas y la brisa madrileña son, sin duda, un lujo que no tiene precio. Sin embargo, para aquellos que buscan algo aún más especial y con una superficie generosa, pueden acceder a un semisótano con ventanas a la calle y ventilación, con nada menos que unos 200 metros cuadrados de posibilidades esperando ser reformadas a su gusto”, recuerda con cierta ironía Óscar Larrea.