El barrio de Salamanca se queda corto: los latinos ricos saltan a La Moraleja y La Finca

Del barrio de Salamanca a La Moraleja. O de Chamberí a La Finca. Los ricos latinoamericanos —venezolanos y mexicanos, fundamentalmente, pero también argentinos, peruanos y colombianos—, que eligieron el barrio de Salamanca, Chamberí o Justicia, para establecer su hogar, han comenzado a desplazarse hacia las grandes urbanizaciones de lujo a las afueras de la ciudad, hasta ahora con acento muy nacional.

El trasvase del centro de la ciudad, de los barrios más prime hacia las lujosas urbanizaciones de la periferia de Madrid, es un fenómeno que arrancó tras la pandemia y que ha cogido velocidad en los últimos meses. Es un patrón que se repite: se trata generalmente de familias con hijos pequeños, que buscan en La Moraleja o en la Finca, pero también en urbanizaciones algo más modestas de Pozuelo o Boadilla del Monte, aquello que tienen en sus países de origen y que les es más difícil encontrar en las zonas más codiciadas y caras del centro de la ciudad: grandes propiedades, con amplios jardines, piscina privada y, muy importante, una amplia oferta de colegios internacionales.

En La Moraleja o La Finca buscan grandes propiedades, con amplios jardines, piscina privada y colegios internacionales

Familias que, tras uno o varios años viviendo en las zonas más céntricas de la ciudad, dan el salto a la periferia. Su foco principal se centra en las grandes urbanizaciones de lujo como La Moraleja y La Finca, especialmente aquellos que gozan de un gran poder adquisitivo, dos localizaciones muy demandadas hasta ahora por el comprador nacional, futbolistas y celebrities.

Un movimiento que, en el corto plazo, podría impactar sobre esos mercados como ha sucedido en el centro de Madrid, con fuertes incrementos de dos dígitos en los precios desde la pandemia. Según estimaciones de la consultora inmobiliaria Colliers, recogidas por Bloomberg, entre 2021 y 2023, los latinoamericanos han invertido en Madrid más de 1.200 millones de euros en propiedades de lujo. De ahí que cualquier movimiento de este comprador con un elevado poder adquisitivo se siga con lupa por parte de promotores, agencias inmobiliarias e inversores.

"La dinámica sueles ser así: el cliente latinoamericano rico viene a Madrid para pasar dos o tres meses y alquila una casa en Home Club [su negocio de viviendas en alquiler]. Cuando lleva varios años viniendo a Madrid, decide comprar un pied-à-terre, de tal manera que, cuando aterriza en Madrid, se asegura de que tiene un piso en la mejor zona de la ciudad. No hay que olvidar que hay muchísima demanda, pero muy poca oferta, y puede no encontrar un piso de alquiler justo en la zona que quiere. Cuando ese cliente decide, finalmente, mudarse a España con la familia, quiere vivir como vive en México, y no le vale ni con 150 ni con 200 metros cuadrados, sino que busca casas de 600 metros, con zona para el servicio, jardín y piscina, además de colegios internacionales", destaca Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.

"Eso lo puede encontrar en el centro, en El Viso, pero para eso se necesitan presupuestos muy elevados. Con cinco millones se pueden comprar un chalet maravilloso en La Moraleja, pero para encontrar algo parecido en El Viso necesita 10 o 12 millones, más del doble", señala Jori.

Con el mismo presupuesto, más metros a las afueras

Desde la pandemia, los precios de las viviendas de lujo han subido con fuerza. En el barrio de Salamanca, por ejemplo, los precios se han disparado un 25% provocando, por ejemplo, que con la nada despreciable cantidad de un millón de euros, resulte muy complicado adquirir una vivienda de lujo en los barrios más céntricos de la ciudad. Es decir, producto a la venta por un millón de euros, existe, pero no es el tipo de producto que por calidades y dimensiones cumpla con las exigencias del comprador internacional.

Y, aunque en las urbanizaciones de la periferia los precios también han subido con fuerza, el mismo presupuesto permite comprar más metros cuadrados, una vivienda independiente con su jardín y su piscina. Y, de la misma manera que el presupuesto determina en gran medida la elección del barrio de Salamanca, Chamberí o Justicia, también determina la elección de la urbanización a las afueras: La Moraleja, La Finca, Las Lomas, Monteclaro, Boadilla…

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“Nosotros hemos observado dos procesos, por un lado, el comprador mexicano con familia que se instala en urbanizaciones como La Moraleja o La Finca, en grandes chalés y, por otro, el que ha visto el disparate de precios en el centro de Madrid, busca un edificio como negocio promotor, promueve y se queda con una unidad a 10.000 euros el metro cuadrado, en lugar de a los 15.000 si comprara directamente en el mercado. Teniendo dinero, ese es muy buen negocio, ya que se hacen la casa a su gusto y compran a buen precio. No necesitan ni financiación”, destaca Jori, quien recuerda cómo ambos procesos los iniciaron los venezolanos y son ahora los mexicanos, fundamentalmente, quienes están siguiendo sus pasos.

Por lo pronto, no se puede hablar de un movimiento masivo de latinoamericanos del centro de Madrid hacia las afueras. Ni tampoco significa que los latinoamericanos vayan a dejar de comprar en los barrios prime donde, por otra parte, se promueven algunos de los proyectos de lujo, como las futuras Mandarin Oriental Residences Madrid, en Hermosilla 47, que pueden marcar un antes y un después en el mercado en cuanto a precio.

"Por el mismo precio, pueden irse a una casa maravillosa en La Moraleja o en La Finca"

"No es algo masivo ni muy intenso, pero va a ser una tendencia sostenida en el tiempo", explica a El Confidencial Gonzalo López-van Dam, socio de Promora. “El latinoamericano que llegó al centro de la ciudad para entenderla, comprenderla y disfrutarla, acaba viendo que, prácticamente por el mismo precio, puede irse a una casa maravillosa, con jardín, piscina y muchos metros cuadrados en La Finca, en La Moraleja o en cualquiera de las grandes urbanizaciones de Madrid”.

"Desde Promora, lo que estamos detectando es que familias con niños que actualmente viven en Madrid, vienen a La Moraleja tras haber testado la ciudad y tras haber sufrido el traslado en bus de los niños a los colegios internacionales situados en las afueras. Pero también estamos viendo que quienes están entrando de nuevas en Madrid, se están dejando arrastrar por aquellos que ya han vivido en la ciudad y se están trasladando a las afueras. Se dejan aconsejar por los amigos y esto también produce cierto efecto arrastre o efecto llamada", añade López-van Dam.

"Se dejan aconsejar por los amigos y esto también produce cierto efecto arrastre o efecto llamada"

Paloma Ibarra, CEO de Estudio Ibarra, coincide con López-van Dam. "Uno de los principales motivos para mudarse a La Moraleja o La Finca es la escolaridad de los hijos, ya que las familias con hijos mayores o que ya no viven con los hijos prefieren el centro para no depender tanto del coche. En el caso de las familias con niños, muchos colegios internacionales no tienen sede en Madrid durante los primeros años escolarización, lo que les obliga a que un autobús los lleve hasta ellos en ruta o a llevarlos en coche. Otro motivo es que muchos vienen de Miami y están acostumbrados a viviendas con espacios abiertos, un tipo de vivienda que el centro de Madrid no les ofrece. Viviendas de 500 metros, con piscina y jardín, que se acercan mucho a las propiedades de sus residencias de origen".

“Además”, prosigue Ibarra, “irte a las afueras, a una vivienda unifamiliar, te da una privacidad que no te da un piso en el centro de Madrid. Además, hay otra ventaja a la hora de reformar, ya que no estás tan condicionado por las instalaciones comunitarias o las características del edificio. Obviamente, la elección de una zona u otra depende del presupuesto, pero también del lugar de trabajo y de los colegios. Aunque también hay un componente aspiracional. Es decir, si hay alguien muy relevante de su país está viviendo en La Moraleja, probablemente, esa persona también querrá vivir allí”.

Los colegios internacionales como polo de atracción

La gran variedad de colegios internacionales en La Moraleja o en Pozuelo de Alarcón puede llegar a ser determinante en la elección de una urbanización u otra, junto con el presupuesto. Algunos de los mejores colegios privados de Madrid se encuentran, precisamente, muy cerca de La Finca (el Colegio Americano, el British Council School, el Colegio Internacional, Kensington School, el Liceo Sorolla, Everest School, el Colegio Internacional Aravaca, el Colegio Retamar) y de La Moraleja (San Patricio, el Liceo Europeo, el Colegio Base International School, el Kings College School, Los Sauces, Areteia, Brains International School La Moraleja, el Colegio Suizo de Madrid, Virtus, The British Sixth Form College). La inmensa mayoría figuran entre los mejores colegios internacionales, según Forbes.

Un inversor de origen venezolano que prefiere mantener su anonimato ejemplifica a la perfección lo que está sucediendo. "En mi caso, somos varias las parejas jóvenes con hijos pequeños que demandan espacio y mucho verde, las que nos estamos yendo fuera de la ciudad. Yo, por ejemplo, vivo en el barrio de Justicia y me mudo con mi familia en septiembre, con el nuevo curso escolar, a Monteclaro, una urbanización de viviendas unifamiliares en Pozuelo de Alarcón que impulsó la promotora Levitt. Otros amigos, también venezolanos, dejan el centro para irse a vivir a Boadilla del Monte o El Encinar de los Reyes, en La Moraleja. En nuestro caso, buscábamos casas espaciosas, en parcelas independientes, de estilo muy americano, en una urbanización con su propio club social. Y a unos precios que nada tienen que ver, por ejemplo, con La Finca o La Moraleja. Obviamente, son tickets altos, porque son muchos metros cuadrados, pero con una gran relación calidad-precio y muy cerca del colegio que nos gusta para los niños".

No obstante, la toma de contacto del comprador latinoamericano con la ciudad de Madrid sigue siendo el centro de la ciudad y los mejores barrios. "La gente nueva que llega a Madrid busca un estilo de vida europeo, quiere comercios, caminar la ciudad. Vivir en las afueras es más americano, se necesita el coche para todo. No obstante, tras la experiencia de vivir en el centro y las necesidades que pueden tener las familias con hijos, acaban por irse fuera de la ciudad. Pero sin duda, el punto de aterrizaje es el centro de la ciudad", añade este inversor venezolano.

"Generalmente, nuestro cliente mexicano no tiene intención de quedarse en Madrid. Tiene un pie en México y otro en Europa"

Germán Siri, CEO de VOhome, un grupo inmobiliario que comercializa en exclusiva varias propiedades en estas urbanizaciones, coincide con Jori. Antes de comprar, el inversor latinoamericano ha conocido y vivido Madrid. "Tenemos clientes e inversores latinoamericanos, pero sobre todo mexicanos, que cuando llegan a Madrid se instalan, inicialmente de alquiler, en el barrio de Salamanca y cuando llevan un tiempo y empiezan a conocer gente de sus nacionalidades en estas urbanizaciones, se dan cuenta de que eso se parece más al tipo de vida que llevaban en su país. En el centro de Madrid se encuentran con un problema de espacio, ya que a este tipo de comprador, un apartamento 200 metros cuadrados se le queda muy pequeño".

Respecto al cliente mexicano, Siri lo tiene claro. "Generalmente, nuestro cliente mexicano no tiene intención de quedarse en Madrid. Tiene un pie en México y otro en Europa, aunque es cierto que si viene con toda la familia, busca los colegios internacionales que ofrece La Moraleja, así como el acceso a viviendas unifamiliares con habitaciones y cocinas muy grandes, que se asemejan más a la vida que llevan en su país. De hecho, les suele gustar reformarlas y hacerlas a imagen y semejanza a las que tienen su país. El mexicano viene a España con la Ley Beckham, está unos años en Madrid e, independientemente de si luego sus hijos, cuando crecen, se quedan en Madrid, ellos nunca dejan de tener negocios en México y acaban volviendo a su país. Sobre la base de nuestra experiencia, el venezolano, en cambio, viene para quedarse toda la vida, parecido al argentino, que termina quedándose".

Y es que, tal y como explica Siri, acostumbrado a trabajar con cliente latinoamericano, “el mexicano que llega a Madrid no explota su negocio aquí, su actividad en nuestro país está en el sector inmobiliario. Montan empresas patrimoniales, invierten en inmuebles, vienen armados de una estructura social y su relación de contactos es buenísima. Están muy bien conectados con la élite social. No les cuesta meterse en promociones en el centro de Madrid, en proyectos de rehabilitación y tienen capacidad de apalancarse en proyectos inmobiliarios. De hecho, la vivienda que utilizan para vivir en Madrid suele estar dentro de su patrimonial, la explotan en alquiler, pero también se pueden permitir el lujo de dejarla libre para cuando dentro de unos años quieran volver a Madrid. Porque mantienen su vínculo con Madrid, pero vuelven a su país de origen porque es en México donde manejan los negocios importantes”.

"Y, ¿por qué Madrid?, porque quieren vivir la experiencia europea y porque Madrid suena mucho en Miami, cuyo mercado residencial está desorbitado. Hay miedo a comprar allí y que les estalle la burbuja. Madrid es ideal para ellos porque controlan el idioma, es la capital europea más barata, es segura y está totalmente de moda. Aquí pueden vivir la experiencia europea y tienen seguridad para sus hijos. En su país viven en pequeñas cárceles de oro de las que no pueden salir. De hecho, vienen cuando sus hijos son muy pequeños, con edad de ir al colegio o al instituto, luego van a la universidad y mientras sus hijos se quedan, ellos se vuelven a México", añade Siri.

Interés por la subasta de una casa en La Moraleja

La subasta esta misma semana de una propiedad en La Moraleja ha puesto de manifiesto el creciente interés del latinoamericano en este tipo de urbanizaciones. Según explican a El Confidencial varias fuentes, han sido varios los inversores latinoamericanos —mexicanos y venezolanos— los que se han interesado por este proceso de venta.

Recordemos el activo: una vivienda de casi 2.000 metros cuadrados construidos sobre una parcela de algo más de 10.800 metros. Un caramelo inmobiliario en pleno corazón de esta exclusiva urbanización, que salía hace unos días a subasta judicial con un precio de salida de 6,5 millones de euros. Ayer concluyó la subasta con una puja máxima de poco más de 5 millones de euros, es decir, un 23% por debajo del precio de subasta. Un buen precio para un comprador final que vaya a construir su propia casa, según una de estas fuentes.

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Un buen precio no apto para todos los bolsillos. “Mientras que en La Finca nos movemos con presupuestos entre 6 y 7 millones de euros, en La Moraleja nos movemos entre 7 y 9. La demanda se mueve por el presupuesto del que disponen, pero también por los colegios”, señalan desde Promora.

¿Prefieren los mexicanos La Moraleja? Según destaca el CEO de VOhome, "se fijan en esta urbanización porque hay parcelas de 10.000 metros cuadrados que no encuentran en otras urbanizaciones, donde la oferta es mucho menor. Además, les gusta porque están más cerca de Madrid y hay más colonia mexicana o venezolana y tienden a agruparse. Por otro lado, pasan mucho más desapercibidos, porque aunque son muy ostentosos cuando van a algún sitio, no les gusta llamar mucho la atención. A nosotros, por lo menos, los mexicanos nos demandan más La Moraleja".

"Yo llevo dos años viviendo en el barrio de Salamanca y estoy buscando casa en La Moraleja. Tengo hijos pequeños y allí hay muchísimos colegios internacionales. Salamanca está fenomenal, pero con hijos pequeños no es tan cómodo. Hay que llevarles al colegio, dejarles en la ruta escolar... No obstante, cada familia es un mundo", explica un inversor mexicano.

"Pasan mucho más desapercibidos, porque aunque son muy ostentosos cuando van a algún sitio, no les gusta llamar mucho la atención"

Por otro lado, y aunque siempre hay excepciones, como explica López-van Dam, el comprador latinoamericano "prefiere comprar producto ya terminado y evitar el proceso de construcción y tener que esperar dos años y medio para entrar a vivir. Su horizonte temporal es diferente del nacional, que sí prefiere comprar la parcela, reformar la casa existente o construir una nueva". No obstante, como apunta Paloma Ibarra, "hay de todo, hay quienes están dispuestos a esperar y compran para reformar la vivienda según sus gustos y necesidades, al igual que sucede en el centro de Madrid, mientras que otros buscan producto terminado".

De ahí que, también en los últimos años, y al calor de este nuevo perfil comprador, inversores y promotores de lujo hayan comenzado a fijarse en urbanizaciones como La Moraleja o La Finca para comprar parcelas libres o ya construidas sobre las que desarrollar proyectos de superlujo. Porque, a diferencia de lo que sucede en el centro de Madrid, donde el latinoamericano busca viviendas situadas en edificios señoriales, con historia, con grandes fachadas y balconadas, "en urbanizaciones como La Moraleja o La Finca, buscan casas a doble altura, con techos maravillosos y paredes gigantes sobre las que poner sus obras de arte, con grandes cristaleras y de arquitectos top", concluye Elena Jori.