La canibalización de la primera vivienda: el drama de vivir todo el año en una zona turística

La línea que separa la primera vivienda, es decir, aquella que representa el hogar habitual para una familia, y la segunda residencia o vivienda vacacional, es decir, la casa de la playa o de la montaña en la que disfrutar durante las vacaciones, es cada vez más difusa en la costa española. El enorme apetito por comprar una segunda residencia en la playa tras salir de la crisis entre 2015 y 2019, pero, especialmente, tras la pandemia y el boom del alquiler turístico, han disparado los precios de las viviendas, tanto en venta como en alquiler, provocando serias dificultades de acceso al primer hogar a miles de residentes de las zonas costeras.

El boom inversor y el auge de los precios de la vivienda vacacional han tenido un efecto arrastre sobre los precios de los alquileres tradicionales y de los precios de venta de las primeras residencias. Y esto ha dificultado más aún el acceso a una vivienda en determinadas zonas costeras a jóvenes y familias residentes, incluyendo a cientos de trabajadores temporales que necesita el sector turístico, pero también a trabajadores atemporales como médicos o profesores.

Además, buena parte de los proyectos de obra nueva que se ponen en marcha en zonas costeras son de segunda residencia, un producto más rentable para el sector promotor y con una fuerte demanda por parte de un comprador más solvente y con un mayor poder adquisitivo: el extranjero.

Así lo refleja el informe 'Vivienda en Costa 2024' elaborado por la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa. "En un momento en que el stock utilizable de la burbuja inmobiliaria ya ha sido absorbido, se perpetúa la escasez de oferta en aquellas zonas donde la demanda local y la turística compiten por el espacio. La obra nueva, insuficiente para la demanda existente, tiende a priorizar el uso vacacional por resultar más rentable para el promotor, y en el segmento de la vivienda de segunda mano se produce una convergencia creciente de los productos de primera y segunda residencia, que en algunas zonas se convierten en sustitutivos y priorizan asimismo el uso vacacional", destaca Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. "Todo ello reduce la oferta de primera residencia para la demanda local y dificulta el acceso a la vivienda en algunas zonas", destaca.

La segunda residencia es más rentable para el sector promotor y cuenta con una demanda más solvente y con mayor poder adquisitivo

De hecho, mientras a nivel general, es decir, teniendo en cuenta primera y segunda residencia, la actividad promotora en los municipios costeros se ha contraído casi un 23%, la promoción de producto vacacional se mantiene o incrementa en la mayoría de las zonas analizadas por Tinsa, "en un contexto de demanda solvente activa y estabilización de los costes de construcción".

¿Por qué se construye y se visa menos? Según la tasadora, "la obsolescencia de los planes urbanísticos y a la escasez de suelo disponible son dos de los factores que están ralentizando la puesta en marcha de nuevos proyectos en las zonas costeras, a pesar de la fuerte demanda existente, de tal manera que la construcción se concentra en la finalización de las viviendas ya iniciadas".

Por otra parte, Tinsa también detecta una menor flexibilidad en la oferta asociada a la mayor dificultad de acceso a la financiación de promotores pequeños y medianos, que son los que pueden acometer los proyectos de tamaño moderado en zonas con escaso suelo disponible, de menor interés para las grandes promotoras.

"Estos pequeños y medianos promotores añaden vivienda al mercado a un ritmo limitado, que en el contexto actual ha mostrado ser un ritmo por debajo de la demanda. Las dificultades de financiación de pequeños y medianos promotores podrían estar limitando la velocidad a la que se añade producto construido, por debajo de la velocidad a la que crece la demanda y tensionando los precios al alza", recoge el informe de la tasadora.

El promotor prioriza la segunda residencia

A todo estos se suma que, a la hora de iniciar proyectos, los grandes promotores no solo priorizan la puesta en marcha de grandes proyectos, sino también proyectos de segunda residencia frente a la primera vivienda. Es decir, se construye menos producto enfocado a primera residencia y el comprador local no solamente tiene menos oferta, sino que el producto que sale a la venta suele ser vacacional —un producto más caro porque se dirige a una demanda con mayor poder adquisitivo— o enfocado a un perfil inversor que lo destinará al alquiler turístico, también con un precio superior al alquiler tradicional.

"Nos hallamos en un momento en el que se hace de vital importancia abordar la construcción de vivienda repensando previamente la organización del tejido urbano, que debe integrar la necesidad de refugio con el uso vacacional y con las dinámicas turísticas de una forma sostenible", destacan desde Tinsa.

"Se perpetúa la escasez de oferta en aquellas zonas donde la demanda local y la turística compiten por el mismo espacio"

No en vano, esta situación comienza a extenderse por buena parte de la costa española. "La incertidumbre o paralización temporal que suponen la aprobación de planes urbanísticos y las normativas relacionadas con la regulación de los alojamientos turísticos afecta a un 15% de las zonas. La necesaria revisión de planes obsoletos pone en pausa la concesión de licencias en municipios de Cádiz, Málaga, Ibiza, Murcia y Girona. En cuanto a la regulación turística, impacta especialmente a las islas Canarias, Baleares, Valencia y zonas de la Costa Norte" destaca Cristina Arias.

En los últimos dos o tres años, las noticias sobre las dificultades de quienes viven en zonas costeras como Mallorca o Ibiza para acceder a una vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad, se han multiplicado. Quienes buscan una vivienda para comprar se encuentran en el mercado con precios vacacionales, mientras que quienes buscan una vivienda en alquiler de larga estancia, es decir, tradicional, se enfrentan a precios de pisos turísticos. En ambos casos, muy por encima de lo que muchas familias pueden permitirse.

Las noticias sobre las dificultades de quienes viven en zonas costeras como Mallorca para acceder a una vivienda se han multiplicado

En Baleares, por ejemplo, a un joven le resulta prácticamente imposible emanciparse. Los datos señalan que los jóvenes de las islas, si optan por un alquiler, deben destinar el 108% de su salario para sufragarlo. Si a lo que aspiran es a comprarse un piso, el porcentaje es del 99%, según los últimos datos del Observatorio de la Vivienda. El arrendamiento medio está en 1.104 euros al mes y el salario medio en este sector de la población es de 875 euros al mes, distribuidos en 14 pagas, según datos del Observatorio de Emancipación de Baleares correspondientes al segundo semestre de 2022.

El boom de precios en las islas no solo afecta a los jóvenes, también a buena parte de la clase media. Faltan médicos, enfermeras, profesores… y también personal que trabaje en el sector turístico en plena época estival —camareros, cocineros, recepcionistas— y el problema se reduce a un denominador común: precios de la vivienda disparados, tanto en compra como en alquiler.

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"Las islas son la vertiente que antes comenzó a recuperarse tras el estallido de la burbuja de 2007 y la que ha experimentado mayor tensionamiento de los precios residenciales en los últimos años, debido a la alta concentración de demanda extranjera en combinación con un espacio limitado por el que compite también la población local. Este tensionamiento está generando problemas de acceso a la vivienda como primera residencia, que alcanza una criticidad especialmente acusada en Baleares", reconocen desde Tinsa.

Málaga es otro claro ejemplo. La locura inmobiliaria de los últimos años está provocando también serias dificultades para acceder a una vivienda al público local. Según un estudio de Culmia, Málaga necesitará más de 9.600 nuevas viviendas asequibles y una inversión de 202 millones en los próximos veinte años para atender a toda la demanda existente. Otro dato, la tasa de esfuerzo, es decir, el porcentaje de los ingresos familiares destinados al alquiler de una vivienda en la capital, se sitúa en un 66,8%, muy por encima de la media de Andalucía (49,3%), y muy por encima, también, de la media española, que registra una tasa de esfuerzo consolidada de aproximadamente 34,5%.

El boom de precios se ha visto alimentado por el enorme apetito por comprar casa en la costa, en gran medida por parte del comprador extranjero, pero también por el nacional y por los inversores, que han visto en el alquiler turístico un filón de negocio y que, a su vez, ha provocado una drástica reducción de los alquileres tradicionales.

De hecho, aunque las compraventas de vivienda vacacional tengan como función mayoritaria el uso propio, la inversión para alquiler ha aumentado en el último año. Según el informe de Tinsa, "en un 71% de los casos, se considera que la vivienda vacacional adquirida se destina al uso propio, si bien la proporción de compraventas de inversión para alquiler ha ido en aumento en los últimos 12 meses y se considera que en torno al 30% de las zonas, las compraventas se efectúan mayoritariamente con este fin".

No en vano, el alquiler turístico está en pleno auge. Según Tinsa, "los precios de alquiler de la vivienda vacacional registraron en el primer trimestre de 2024 un incremento medio del 8,9% interanual, según el Índice de Precios de Apartamentos Turísticos en Alquiler (IPAP) del INE. La evolución es algo inferior al impulso de doble dígito registrado en el mismo periodo de 2022 y 2023, pero, aun así, intenso".

Según el informe de costa de la tasadora, desde el retorno de la movilidad tras la pandemia, los precios de la vivienda en alquiler de temporada dibujan una tendencia alcista más intensa que la de los precios de compraventa. La red técnica de Tinsa apunta a que en casi tres cuartas partes del litoral se reflejan aumentos entre el 5% y 30%, mientras que se estima un incremento medio del 10%.

La vivienda en costa se encarece casi un 6%

Los precios de venta la vivienda vacacional también suben con más intensidad que la primera vivienda. Así, por ejemplo, el informe de Tinsa revela una mayor tensión de los precios en costa que la media nacional. "Aunque la demanda en 2023 se contrajo con una intensidad similar a la de la media del país (cercana al 11%), los precios residenciales en costa durante el primer trimestre de 2024 se han crecido un 5,7% interanual en términos nominales y mantienen su impulso alcista, en contraposición con la ralentización del mercado nacional general, que ha situado su crecimiento interanual en 3,3% durante el mismo periodo".

La explicación reside en el enorme apetito comprador por parte del comprador extranjero. que en 2023 acaparó una de cada cuatro transacciones en estos mercados. "Las compraventas de extranjeros en costa sobre el total de transacciones se aproximaron en 2023 a su cuota máxima hasta la fecha, un 25% que se registró previamente entre los años 2014-2016. Esta mayor representación está impulsada por las compraventas de los extranjeros residentes, que han aumentado su protagonismo durante la última década y con más intensidad en los últimos dos años". Además, según Tinsa, este mejor comportamiento de los precios en costa es consistente con la mayor competencia por el espacio en las zonas turísticas y el mayor peso del segmento de la segunda residencia, asociado a un perfil comprador de mayor nivel adquisitivo”.

Y es que, el comprador de vivienda vacacional es solvente y con alto poder adquisitivo, lo que dota de solidez a la demanda y sostiene los precios al alza. “El perfil de comprador de vivienda vacacional, ya sea para uso propio o para destinar a alquiler de temporada, dispone de una mayor riqueza inicial que un comprador de primera vivienda”, sostiene Cristina Arias.

“Su mayor poder adquisitivo lo hace menos sensible a la evolución de la inflación, en cuanto a que el incremento en los precios de la cesta básica supone menor proporción de su renta. Asimismo, también es menos sensible al incremento del coste de la financiación, pues al disponer de mayor riqueza inicial requiere de menor financiación externa para efectuar la compra que en el caso de un primer acceso. Es representativo el incremento de compraventas sin hipoteca observado en los últimos tres años, que refleja el mayor poder adquisitivo de los compradores”, añade Arias.

¿Qué extranjeros son los que más compran en España?

La nacionalidad extranjera mayoritaria continúa siendo Reino Unido, seguida de Francia y Alemania. Aun así, Reino Unido y Alemania han reducido su cuota con respecto a 2022. En el extremo contrario, aumenta el protagonismo de los compradores de Italia, Bélgica e Irlanda. Aunque menores, también aumentan las operaciones de origen ucraniano, polaco, lituano, ruso, chino, estadounidense y argentino.

"Por nacionalidades, destacan especialmente los compradores polacos. A partir del 2015, Polonia comienza a tomar protagonismo en la adquisición de viviendas de segunda residencia, con un aumento exponencial en 2022 por la guerra de Ucrania, superando en el 2023 a Rusia y alcanzando a los países escandinavos", destaca Alfredo Millá, CEO de Sonneil, firma especializada en la venta de viviendas a extranjeros.

"De hecho, Polonia, junto con los Países Bajos, fueron los dos únicos países que incrementaron las compras, a pesar de la caída del 8% registrada entre el primer trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2024", añade Millá quien, a pesar del descenso en las transacciones, observa una enorme fortaleza de la demanda en costa tanto por parte del comprador nacional como internacional a pesar de que, como recoge el informe de Tinsa, la demanda internacional de compra en costa se redujo un 8,8% en 2023, frente al 12% de la demanda nacional.

A partir del 2015, Polonia comienza a tomar protagonismo en la adquisición de viviendas de segunda residencia

Aun así, según la tasadora, "se mantiene un 39% por encima del volumen medio de transacciones en el periodo expansionista 2015-2019, impulsada por las compraventas de los extranjeros residentes, que han aumentado su protagonismo en todas las vertientes durante la última década y con más intensidad en los últimos dos años (a excepción de las Islas)".

La percepción es que no se están resistiendo las ventas, ni de nacionales ni de extranjeros. Puede ser que dependa de la zona, pero la sensación sigue siendo de optimismo y de que las cosas van muy bien. Es verdad que a finales del año pasado y principios de 2024 parecía que la demanda estaba retrocediendo y había algo de incertidumbre, pero lo cierto es que se ha recuperado con mucha alegría. Por lo menos para nosotros, en las costas en las que estamos, la sensación no es que se esté frenando el mercado, al contrario, la demanda es muy dinámica y hay mucho optimismo.

Respecto a los mercados más activos, las provincias con mayor número de compraventas de extranjeros son Alicante, Málaga y las Islas. “Alicante vuelve a recuperar el liderazgo como la costa con más compraventas de viviendas de obra nueva después de ser superada durante los últimos tres años por Málaga, que sufre un descenso notable en el último año. La compra de obra nueva crece en las principales costas, menos en Málaga y se mantiene estable en Baleares", destaca Alfredo Millá.

Según Tinsa, las compraventas de vivienda vacacional en Alicante por parte de extranjeros suponen entre el 55% y el 80% del total, según zonas y se han mantenido o han aumentado ligeramente, porcentajes muy similares a los de Málaga (entre el 50% y el 70% lo que da idea del impacto del comprador extranjero en el mercado residencial.

Tanto es así que en algunas zonas se observan comunidades de nacionalidades extranjeras específicas, asentadas y con un tejido comercial propio de los países de origen. "En obra nueva se pueden encontrar promociones completas destinadas a una nacionalidad concreta, comercializadas en los países de origen e incluso promotoras extranjeras orientadas al perfil de demanda de su país de origen", concluyen desde Tinsa.