El fenómeno de las casas menguantes o cómo construir viviendas que puedas pagar

En España se construye cada vez más pequeño. La fuerte subida experimentada por los precios de la vivienda de obra nueva —que ya supera los máximos de la burbuja de 2007—, está llevando a los promotores a construir casas cada vez más pequeñas que encajen en el presupuesto de la demanda. Efectivamente, existe mucha demanda y la oferta escasea, pero el sector lleva años detectando que una parte de quienes pueden comprar, cuentan con un presupuesto que cada vez permite comprar menos metros cuadrados.

Y la manera que han encontrado los promotores para encajar las viviendas que construyen con el presupuesto del comprador está siendo reducir las superficies de las viviendas, algo que ya sucedió durante el anterior boom inmobiliario, hace ya dos décadas. Bienvenidos al 'Fenómeno de las casas menguantes Volumen II'.

Si en 2016 se construían y vendían casas de 4 dormitorios de 160-170 metros cuadrados o viviendas de 3 dormitorios de 120 metros en los nuevos barrios de Madrid, hoy en día, esas mismas tipologías rondan los 120 y los 100 metros cuadrados, respectivamente. Los datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible muestran, por ejemplo, cómo desde el año 2000 —en pleno boom inmobiliario, con subidas de precios de doble dígito anual y una frenética actividad promotora—, hasta 2007-2008 —cuando se pinchó la burbuja—, la superficie de las viviendas construidas en bloques en España se fue reduciendo paulatinamente, especialmente en la Comunidad de Madrid y en Cataluña, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

A partir de 2008, cuando explota la burbuja inmobiliaria y empiezan a bajar los precios de las viviendas, los metros cuadrados de las viviendas vuelven a subir. Hasta 2016, momento a partir del cual, de nuevo, comienza a reducirse la superficie. El gráfico superior muestra este fenómeno, es decir, muestra la tendencia a la baja de las superficies, si bien, la caída no es tan fuerte como lo fue la subida en su momento.

Activum Real Estate ha llevado a cabo un análisis sobre la transformación de la vivienda en las principales ciudades en los últimos cinco años y calcula que la superficie media de la vivienda en Madrid se ha reducido un 23% en ese periodo.

"Ahora el promotor se pregunta qué tipo de vivienda puede comprar un cliente con 400.000 euros, y encaja esa vivienda en ese presupuesto. Sube el precio del metro cuadrado y se reduce el tamaño de la vivienda, tiene toda la lógica. Al final, el que compra la vivienda no está teniendo un incremento de ingresos equivalente al incremento de precios que ha experimentado la vivienda", reconoce a El Confidencial Juan José Perucho, vicepresidente y director general de Ibosa. “Con el incremento de los costes de construcción, el suelo y el precio final de la vivienda, el esfuerzo se concentra en reducir la zona útil de la vivienda. ¿Cómo? Por ejemplo, uniendo la cocina con el salón”, explica.

Sube el precio, se reducen los metros cuadrados

Desde que la vivienda tocó suelo en 2014, los precios de la obra nueva han subido de manera sostenida en toda España. Según los últimos datos de Sociedad de Tasación, a nivel nacional, la obra nueva se encuentra en máximos, es decir, se han superado los precios de 2007. Si ampliamos la lupa, todavía son mayoría los mercados que no están en máximos, pero en ciudades como Barcelona, A Coruña, San Sebastián, Lugo, Madrid, Málaga, Palma de Mallorca y Las Palmas de Gran Canaria, comprar una casa ahora es tan caro o más que en 2007.

Y es, precisamente, en los mercados más tensionados y con mayor demanda, como puede ser el caso de Madrid, donde primero ha comenzado a ajustarse el tamaño de las viviendas a la capacidad económica de los hogares, es decir, a sus nóminas. Foro Consultores, por ejemplo, está detectando una reducción de metros o cambio de tipologías en zonas consolidadas, donde los precios ya son muy elevados.

Un ejemplo es El Cañaveral. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, 2016 fue el año en el que se construyeron las viviendas más grandes en el ámbito. Éste fue el primero de los desarrollos del sureste en echar a andar, estaba llamado a acoger a familias jóvenes con hijos y es un ejemplo claro de cómo, tras salir de la crisis, el sector promotor apostó por las viviendas de gran tamaño. Durante los años siguientes, las superficies medias de las viviendas se redujeron ligeramente, y ya el año pasado, la superficie media se situó, por primera vez, por debajo de los 100 metros cuadrados.

El Cañaveral es, pues, un claro ejemplo de esta tendencia a construir viviendas más pequeñas para ajustarse a la demanda porque los precios se han disparado. Según datos de Foro Consultores, en 2015, en El Cañaveral, ninguna vivienda sobrepasaba los 200.000 euros, con un precio medio de 152.000 euros, mientras que en la actualidad, el precio medio ronda los 310.000 euros. Otro dato, por dormitorios, una vivienda de tres dormitorios se acerca actualmente a los 350.000 y una de cuatro supera los 450.000 euros, lejos de los 180.000 de 2015, recuerda la consultora, lo que también ha ido provocando la paulatina desaparición de las viviendas de cuatro dormitorios.

"Hace unos años, cuando los valores absolutos y precios relativos de las viviendas eran más dignos, las viviendas eran más grandes en superficie y también en tipología. Los cuatro dormitorios eran lo más habitual, era lo que se demandaba. Ahora, en cambio, lo más demandado son dos y tres dormitorios", destaca Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores Inmobiliarios.

En opinión de este experto, la reducción de la superficie de las viviendas en determinadas ubicaciones “tiende a ser generalizado porque los precios van subiendo y para llegar a un ticket determinado, al promotor no le queda otra opción que hacer casas más pequeñas. El siguiente paso será hacer tipologías más pequeñas”, anticipa.

Viviendas supergrandes en Valdebebas

Cózar recuerda cómo entre 2012 y 2018, "con la explosión de los nuevos barrios residenciales, en Valdebebas se comenzaron a construir viviendas muy grandes, de 4 dormitorios. Nunca esta tipología ha sido tan mayoritaria como entonces. Si en aquel momento podía suponer el 10% de una promoción, ahora apenas llega al 5%, y eso en zonas muy residenciales, y en el mejor de los casos, porque casi no se programan. En la actualidad, lo más habitual en zonas residenciales son los 3 dormitorios y en las zonas más céntricas, dos dormitorios".

Como se puede apreciar en la tabla inferior, en Valdebebas ha habido promociones con viviendas de 5 dormitorios, inexistentes en otros desarrollos. Viviendas de gran tamaño, de más de 200 metros cuadrados. También han proliferado las viviendas de tres dormitorios de gran tamaño, así como las de dos dormitorios con superficies medias más grandes que en otros desarrollos, como por ejemplo, en el Ensanche de Vallecas y que arrojan una media relativamente elevada para el conjunto del ámbito.

"En 2010-2011, en Valdebebas, cuando el residencial aún no había tocado fondo y construir era mucho más barato que ahora, se construían viviendas de 170-180 metros cuadrados de cuatro dormitorios. Ahora, en cambio, se intenta meter esta tipología en 140 metros. En 2007, en Sanchinarro, en plena burbuja, las viviendas de cuatro dormitorios eran 120 metros e iban apretadas", recuerda Perucho.

Perucho reconoce que "reducir metros es la herramienta más fácil para encajar la vivienda en el presupuesto del comprador final. Si a la vivienda le quitas un metro cuadrado útil, le estás quitando 5.000 euros. ¿Por qué no quitar metros a las zonas comunes? Porque la parte proporcional que podemos quitar de las zonas comunes no llegaría a esos precios y, por tanto, a ese ahorro", añade.

Y el comprador final, ¿está dispuesto a renunciar a esos metros cuadrados? Cózar explica que, en muchas ocasiones, el propio cliente no está percibiendo esta reducción de las superficies. "En primer lugar, hay que distinguir entre la superficie útil o pisable de una vivienda, en la que vive una familia, y la superficie útil construida con comunes. La superficie útil con comunes no ha bajado tanto, porque muchos proyectos y promociones incluyen muchas zonas comunes. Esa superficie construida con comunes puede ser entre un 35% y un 45% superior a la útil, ya que incluyen la parte proporcional de zonas comunes como el descansillo, el pasillo, el portal, las escaleras, el gimnasio, la sala gourmet, el cuarto de la basura… Es decir, todo aquello que son zonas comunes sobre rasante cerradas. Esos coeficientes sí han aumentado, lo que puede dar la sensación al comprador de que la vivienda no ha reducido su tamaño, pero igual tenemos promociones con viviendas 100 metros cuadrados útiles que son 130 o 145 construidos más comunes".

Por su parte, Perucho considera que "quien puede realmente comprar, está dispuesto a renunciar a metros, no a comprar la vivienda. Y si en lugar de 120 o 100 metros tiene que comprar algo más pequeño, está dispuesto a ello". Pero advierte, "lo siguiente que puede pasar es que decida no comprar, algo que acabará pasando. El hecho de que estemos ante una demanda gigantesca de vivienda no quiere decir que se venda todo, porque no toda la demanda puede pagar determinados precios".

“Primero están los que pueden pagar los precios actuales, luego están quienes pueden pagar menos metros cuadrados y, por último, los que no pueden comprar”, destaca el director general de Ibosa, en cuya opinión "nos encontramos ante una burbuja de precios, no de volumen, que fue lo que sucedió en 2007, cuando se llegaron a producir 700.000 viviendas y no venderlas hizo un roto a la economía. Ahora estamos produciendo 100.000 viviendas, pero no se satisface la necesidad de vivienda, y si tenemos un millón de habitantes más, tenemos un problema".

Vallecas: de minipisos a pisos grandes

El Ensanche de Vallecas es otro claro ejemplo de cómo se ha ido adaptando la vivienda que se ha ido construyendo a la evolución del mercado y a la capacidad económica de la demanda. En plena burbuja inmobiliaria, las viviendas de dos dormitorios se convirtieron en el producto estrella, mientras que las de un dormitorio e incluso los estudios pasaron a tener un especial protagonismo. El nuevo barrio de Vallecas se inundó de pisos pequeños.

"Los precios eran tan elevados que las familias que querían comprar casa solo podían permitirse de uno o dos dormitorios y los promotores se lanzaron a levantar promociones con estas tipologías", explicaba en 2016 a El Confidencial Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

"Nos encontramos ante una burbuja de precios, no de volumen, que fue lo que sucedió en 2007"

Ahora, ocho años después, según datos de esta consultora, la tipología dominante es el tres dormitorios, con algo de oferta de cuatro y dos dormitorios, mientras que empiezan a verse promociones con producto de un dormitorio después de varios años sin que saliera apenas producto de esta tipología al mercado y también, desde 2022, viviendas de 4 dormitorios.

No obstante, como destacan en Foro Consultores, "en el Ensanche de Vallecas no es tan importante tener en cuenta las superficies, sino la evolución de las tipologías que se construyen. Ahora se tiende más a los 2 dormitorios o 1 dormitorio. Es decir, a tipologías más pequeñas en las nuevas promociones". ¿Vuelta a los minipisos?

"En una situación de altos precios de la vivienda, los promotores se tienen que adaptar a la demanda actual, se tiende a ajustar los tamaños de las viviendas, a comprimirlas", coincide con el resto de expertos Ignacio Ortiz, director de inversiones y mercados en Activum Real Estate. "En este ajuste aparecen, por ejemplo, las cocinas integradas en el salón, una tendencia relativamente actual y que está muy relacionada con el ajuste de los metros cuadrados. Es realmente complicado el ejercicio inmobiliario de promover a precios tan altos precios como los actuales y a ajustar los tamaños de las viviendas a las tipologías predominantes", destaca.

"El precio del suelo es muy caro, los costes de construcción, también, y hay que construir viviendas que se puedan pagar, la ecuación aprieta", insiste Ortiz a quien le preocupa que para que la ecuación funcione, se acaben tocando las calidades de las promociones. "Actualmente, las calidades en los nuevos desarrollos son muy elevadas, pero corremos el peligro de que cuando estén muy estresados se vean afectadas las calidades".

TE PUEDE INTERESAR

Adiós a los minipisos: la crisis acaba con los estudios y desata la locura por casas grandes

Elena Sanz

El estudio de Activum Real Estate sobre cómo la transformación de la vivienda en las principales ciudades en los últimos cinco años (Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia) revela cambios significativos que están redefiniendo el panorama residencial en el país, adaptándose no solo al poder adquisitivo de los hogares, sino a las nuevas demandas y estilos de vida emergentes pospandemia.

La primera tendencia que se ha detectado es, precisamente, la optimización del espacio y los cambios en la distribución. “Una tendencia destacada es la optimización del espacio en las viviendas. Por ejemplo, en Madrid se ha registrado una disminución de un 23% en el tamaño de las viviendas, lo cual ha impulsado la integración de cocinas abiertas o semiabiertas y terrazas amplias. Estas características no solo maximizan el espacio disponible, sino que también fomentan la interacción social y conectan los espacios interiores con el entorno exterior de manera efectiva”.

Según Activum, la distribución de las viviendas "ha evolucionado para adaptarse a las nuevas realidades pospandemia, respondiendo a la demanda por espacios multifuncionales y adaptables. Se ha incrementado el tamaño de los dormitorios principales en un 25%, proporcionando ambientes más confortables y versátiles. La inclusión de despachos o segundas habitaciones destinadas al teletrabajo se ha vuelto común en muchos nuevos desarrollos, reflejando una transición hacia estilos de vida más flexibles y adaptados a trabajar desde casa. Otra tendencia emergente es la adopción de salones pasantes, diseñados para mejorar la ventilación y la entrada de luz natural en las viviendas. Esta configuración no solo optimiza el espacio, sino que también proporciona una sensación de amplitud y conectividad entre diferentes áreas del hogar, cumpliendo con las expectativas de los compradores modernos".

Cocinas integradas en el salón para reducir m2

Por otro lado, el estudio de Activum Real Estata destaca la prevalencia de los espacios integrados de salón-cocina-comedor y la importancia de las terrazas que, especialmente en Madrid, vuelven a formar parte importante del diseño las viviendas. En el caso concreto de Madrid, las nuevas normas urbanísticas aprobadas el pasado mes de noviembre, permiten recuperar las terrazas en las promociones de obra nueva. Esto se debe a que su superficie no computará en la edificabilidad total de la vivienda, lo que ha vuelto a animar a los promotores a incluir terrazas en sus proyectos, tras años desaparecidas de las promociones de obra nueva.

La nueva normativa también regula el tamaño mínimo de las viviendas, que pasa de 26 a 40 metros, lo cual, según los expertos consultados, también afectará a la superficie media de las viviendas que se construyan.

"Esto, sin duda, va a afectar a la media de la superficie de las viviendas, ya que donde antes se podía construir un minipiso de 30 metros útiles, ahora habrá un piso de 40 metros o 60 metros construidos. Es una buena normativa ya que hay que poner un freno a viviendas tan pequeñas. Además, teniendo las normas claras y siendo éstas duraderas, el promotor hará cuentas y sabrá qué tipo de vivienda tendrá que construir para tener demanda, y, por tanto, cuánto deberá pagar por el suelo", añade Rubén Cózar.

El inversor puede llegar a jugar un papel importante en el diseño de algunas promociones

La adaptación del promotor a la demanda también se está viendo influenciada por la ubicación de la promoción. No es lo mismo una zona residencial a las afueras de la ciudad, donde la demanda predominante suelen ser familias con hijos o familias jóvenes que van a formar un hogar y donde los precios son más baratos, que el centro de la ciudad, por ejemplo, con precios más elevados, pero con mayor demanda de inversores para poner la vivienda en alquiler.

"Ha habido algún proyecto en Madrid capital con viviendas de gran formato que estaba costando mucho vender y se ha tenido que repensar hacia viviendas más pequeñas y las ventas están siendo muy buenas", reconoce Juan José Perucho. No en vano, en la zona centro sigue habiendo viviendas algo más pequeñas, ya que no viven tantas familias como en los nuevos desarrollos urbanísticos de Madrid, donde predominan inmuebles de mayor tamaño. Esto pone de manifiesto cómo el inversor puede llegar a jugar un papel importante en el diseño de algunas promociones. En la última edición Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), el pequeño inversor fue el gran protagonista.

Según la encuesta realizada a los visitantes de la feria, el presupuesto medio de quienes acudieron a la feria fue de 292.340 euros, cifra que revierte la tendencia alcista de los últimos años, lo que se puede deber bien a una mayor presencia del inversor que prefiere comprar una vivienda más pequeña y barata para destinarla al alquiler o a que, realmente, el presupuesto del que quiere comprar para vivir es más bajo que otros años. Por ejemplo, se ha reducido el porcentaje de los que están dispuestos a pagar más de 540.000 euros por una casa y también los que tienen un presupuesto entre 300.000 y 540.000 euros.