Locura inmobiliaria en Miami o por qué Madrid les parece barato a los ricos latinos

Es la capital de Latinoamérica, el estado del sol por excelencia de Estados Unidos, el destino principal de los extranjeros con un elevado poder adquisitivo que quieren comprar casa en el país. Una ciudad que, en apenas una década, ha pasado de ser un destino turístico a un centro financiero y tecnológico, convirtiéndose en un polo de atracción no solo de multimillonarios, sino de grandes multinacionales gracias, principalmente, a sus favorables condiciones fiscales.

Hablamos de Miami, una ciudad cuyo mercado residencial está en pleno auge. Tal ha sido el boom de precios en la última década que hay quienes hablan de burbuja y de precios inflados o sobrevalorados. La llegada de multinacionales y de multimillonarios como el fundador de Amazon, Jeff Bezos, ha dado un impulso notable al mercado inmobiliario de Miami, lo que unido al enorme apetito comprador por parte de compradores extranjeros con elevados ingresos, ha alimentado los precios en la última década.

Una de cada cuatro compraventas la realizan foráneos, quienes, a pesar de la subida de los tipos de interés y de la inflación, han seguido invirtiendo en real estate en Florida. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios identificó a compradores procedentes de 52 países distintos en 2023, si bien son los latinoamericanos los que mayor peso tienen en las transacciones. Según la Oficina del Censo en Estados Unidos, siete de cada diez residentes se identifican como hispanos o latinos. Brasil, Argentina o Chile son los principales países de procedencia. Todos ellos con un enorme apetito comprador que, unido a la escasez de producto inmobiliario a la venta, ha alimentado la subida de precios.

El último The Wealth Report, que cada año publican Douglas Elliman y Knight Frank, y que analiza los estilos de vida, los hábitos de compra e inversión de la élite mundial, reflejaba cómo la población millonaria de Miami ha aumentado un 75% en una década. La llegada de los llamados ultra-high-net-worth individuals (UHNWI), individuos ultrarricos -con un patrimonio en torno a los 30 millones de dólares-, no es accidental, ya que buena parte de ellos se sienten atraídos por las importantes ventajas fiscales que ofrece Florida.

Miami es el patio de recreo de los súper ricos, población que ha crecido un 75% en una década

Miami no cobra un impuesto estatal sobre la renta, ni un impuesto sobre las ganancias de capital o un impuesto sobre el patrimonio, una ventaja clara frente a estados como Nueva York, California y Washington. Un paraíso financiero que ofrece, asimismo, un estilo de vida marcado por un clima cálido, playas impresionantes, una extensa oferta cultural y gastronómica, y uno de los mercados residenciales de lujo más exclusivos a nivel mundial. Miami se ha convertido, como aseguran los expertos, en el patio de recreo de los multimillonarios.

El barrio más caro de EEUU, en Miami

Este enorme apetito comprador ha impulsado fuertemente los precios al alza. Desde el primer trimestre de 2013 hasta el primer trimestre de 2023, los precios medios de las viviendas unifamiliares en los condados de Miami-Dade, Broward y Palm Beach prácticamente se han triplicado. Solo en los últimos cinco años -desde el primer trimestre de 2018 hasta el primer trimestre de 2023-, los precios medios de las viviendas unifamiliares han aumentado, de media, un 64%: 220.000 dólares más caras.

Más datos. Según el ranking del portal inmobiliario Zillow, 7 de los 10 barrios más caros de Estados Unidos están en Florida; los tres restantes están en California (Beverly Hills y Malibú), mientras que los barrios neoyorquinos han desaparecido del top ten del listado.

El primer puesto es para el enclave costero de Gables Estates, en Coral Gables, en el condado de Miami-Dade. Es el barrio más caro del país, desbancando a Beverly Hills y Malibú. El precio medio de una vivienda roza los 19,7 millones de euros, según los datos de Zillow. Hace cuatro años, la zona más cara de todo Estados Unidos era el barrio de Beverly Hills, donde una casa costaba 10 millones de euros y donde hoy en día cuestan unos 11,2 millones.

Este crecimiento desenfrenado, especialmente en el residencial de lujo, comienza a mostrar pequeños síntomas de fatiga: las propiedades tardan algo más en venderse y también ha caído ligeramente el número de ventas. Sin embargo, los precios no dejan de subir. Según la inmobiliaria Redfin, en enero de este año, las viviendas en todo Miami se encarecieron un 13% interanual y las casas se vendieron a un precio medio de 599.000 dólares. Otro dato: en Miami-Dade, las viviendas unifamiliares valoradas en más de un millón de dólares supusieron el 20% de las ventas en agosto de 2023 frente al 7% de agosto de 2019, mientras que en Palm Beach, el porcentaje fue del 21% frente al 7% de 2019.

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E. Sanz

¿Está Miami en una burbuja inmobiliaria a punto de explotar? Un estudio de Florida Atlantic University and Florida International University asegura que los precios se encuentran un 35% sobrevalorados. Algunos expertos creen que, efectivamente, se puede estar gestando, si bien consideran que el aumento de los tipos de interés y la inflación, así como la puesta en marcha de proyectos inmobiliarios que están paliando la escasez de producto junto con una ligera bajada en los alquileres, pueden evitar que estalle. Lo que no ha evitado es que una parte de la demanda, especialmente latinoamericana, que buscaba casa en Miami, busque alternativas más asequibles. Y, desde hace un par de años, Madrid ha entrado en el radar de muchos de ellos.

"Madrid sigue teniendo precios muy competitivos con respecto a Miami, tanto en vivienda como en el coste de la vida. Tenemos buen clima, gastronomía y la facilidad del idioma. Además, Madrid se está consolidando como una capital de primer nivel con la llegada de operadores de lujo como Mandarin Oriental y Four Seasons, unido a todos los proyectos residenciales de lujo que se están haciendo en la ciudad", destaca Sergio Suárez, socio director en Suma Inmobiliaria.

"Además, disponemos de colegios internacionales muy destacados. En septiembre, por ejemplo, Brewster, el colegio americano de lujo, abrirá su campus en La Moraleja. Esto, unido al efecto llamada de los que ya han trasladado su residencia, a la ley Beckham y a que todavía esté en vigor la Golden Visa, creo que es lo que le está quitando clientes latinoamericanos a Miami", añade Suárez.

Si bien los expertos aseguran que los ultrarricos siguen queriendo comprar y vivir en Miami y seguirán peleando por hacerse con las mejores propiedades en las ubicaciones más exclusivas, existe un tipo de comprador que miraba hacia el sur de Florida para comprar casa y que ha comenzado a decir basta a unos vendedores con unas expectativas de precios muy elevadas. Un comprador, fundamentalmente latinoamericano, que ha encontrado en Madrid el sustituto perfecto a Miami por su clima, su oferta gastronómica y cultural y su idioma. Y también por sus precios.

No en vano, mientras que en Miami un millón de dólares permite comprar una vivienda de 60 metros cuadrados, en Madrid, con ese mismo dinero se podrían adquirir casi 100 metros, según datos de Knight Frank.

Buen clima, gastronomía y precios más baratos

"Algunos mexicanos y colombianos siguen teniendo una segunda residencia en Miami, porque es la salida natural de sus países de origen, pero llegan a Madrid para comprar su tercera residencia. Otros, en cambio, sí están vendiendo sus propiedades allí para comprar aquí", explica a El Confidencial Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.

"Entre los principales motivos está el hecho de que mantener una propiedad en Miami es carísimo. No solo respecto al IBI, que pueden ser varios miles de dólares al año, también los gastos de comunidad: piscina, parking, y todo tipo de servicios, que pueden llegar a sumar más de 1.000 dólares al mes. Mantener una propiedad allí es muy caro", destaca Jori. "En cambio, en Madrid, hay pisos muy monos, con muchísimos menos gastos de comunidad".

En Miami, un millón de dólares permite comprar una vivienda de 60 metros cuadrados, en Madrid se podrían adquirir casi 100 metros

Y es que, el fuerte aumento del precio de las propiedades en Florida ha provocado un mayor pago de impuestos por parte de los propietarios. Como recoge la prensa local de Miami, al aumentar el valor de esas viviendas se ha producido el aumento de la base imponible que se utiliza como referencia para calcular los impuestos a pagar. Unos impuestos que van directamente a las arcas públicas de Miami y se destinan, en buena medida, a la mejora de las infraestructuras y servicios públicos de la ciudad. Para algunos expertos, esta situación se está volviendo insostenible para algunos hogares, provocando que una parte de la población se esté viendo ya expulsada del mercado residencial.

"En Miami, la forma de comprar una casa es muy distinta a España. No hay un impuesto a la compra de una vivienda, sin embargo, luego es muy caro mantenerla. Por otro lado, ahora, las tasas de financiación en Estados Unidos son más altas que en Europa, de tal manera que en España pueden financiar mejor la compra de una vivienda", señala Jori, en cuya opinión, hay otro aspecto por el que Madrid se está imponiendo a Miami.

"Es un tema de estilo de vida. En Miami hay que coger el coche para todo. No se pasea por la calle, no se camina, hace calor... es otro estilo de vida. Madrid es más europea, no se necesita el coche para nada y eso les gusta mucho a los latinoamericanos, poder pasear. Allí son cien por cien dependientes del coche, todo está montado para que vayas en coche. Además, a nivel de vida, Miami es carísimo. Salir a cenar cuesta 500 dólares. Hasta la propina es carísima. 30 dólares solo para pagar al aparcacoches. Es un sistema de vida muy consumista y capitalista que solo pueden mantener los supermillonarios", destaca la directora de Real Estate de Home Select.

En Miami, la forma de comprar una casa es muy distinta a España. No hay un impuesto a la compra de una vivienda

Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de Colliers, coincide con el resto de expertos. "Madrid es, en estos momentos, un polo de atracción para personas con poder adquisitivo alto, principalmente hispanoamericanos que, debido a la incertidumbre económica y política en sus países de origen, buscan poner a salvo su patrimonio en un entorno con mayor seguridad y estabilidad política y jurídica. Desde hace unos años, la dinámica ha cambiado y gran parte de los compradores extranjeros que adquirían una vivienda como inversión se acaban quedando, pasando temporadas o residiendo en España. Empiezan con un pied-à-terre, es decir, compran algo pequeño y como ven el potencial existente, invierten parte de su patrimonio en el mercado inmobiliario".

En opinión de Valdés, "los factores culturales, turísticos y económicos han contribuido a colocar a Madrid en el punto de mira de las grandes fortunas, principalmente hispanoamericanas, como un lugar no solo para invertir sino también para vivir".

Buscan la excelencia en el proyecto, con unas calidades y diseños del mismo nivel que en Londres, Miami o Nueva York

Sobre las nacionalidades que prefieren Madrid para vivir, este experto destaca, "principalmente, mexicanos y venezolanos, con un notable aumento de peruanos, chilenos, ecuatorianos y costarricenses. Todos ellos buscan una segunda, tercera o cuarta residencia, pero en muchos casos ha empezado a ser su primera residencia. Buscan, además, la excelencia en el proyecto, con unas calidades y diseños del mismo nivel que el resto de sus viviendas en ciudades como Londres, Miami o Nueva York".

Según Luis Valdés, "en el segmento de vivienda High-End y Ultra High-End (a partir de 3,5 millones de euros) aparece un perfil internacional que adquiere la vivienda como segunda o tercera residencia o con una finalidad de inversión motivada por los precios, todavía bajos, de la capital frente a otras ciudades europeas como Londres o París y la calidad de vida y seguridad frente a sus países de origen".

Este apetito por Madrid ha empujado al alza los precios de la vivienda de lujo hasta niveles nunca antes vistos en Madrid, y ha impulsado la promoción de proyectos residenciales a la altura de las exigencias de este nuevo cliente de lujo en los barrios más prime del centro de la ciudad. Además, en los últimos meses, aquellos que llegaron a España hace un año y se instalaron en las zonas más caras del centro de Madrid -barrio de Salamanca, Chamberí o Justicia-, comienzan a trasladarse a urbanizaciones de lujo como La Moraleja o La Finca, donde buscan propiedades muy similares a las que podrían tener en sus países de origen o en Miami, pero a precios mucho más ajustados. Un movimiento del centro a las afueras que responde también a la búsqueda de propiedades más amplias construidas sobre grandes parcelas, con amplias zonas verdes y piscina. En definitiva, mansiones como las que podrían encontrar en Miami.

Los precios en Madrid han subido un 7,6%, por encima del 6,6% de Miami, según Knight Frank

Tal ha sido el apetito por Madrid, que no solo es la ciudad en toda Europa donde más se ha revalorizado la vivienda prime en el último año, por delante de París, Londres o Frankfurt, sino que los precios de las viviendas más exclusivas han experimentado un crecimiento superior al registrado en Miami, según datos de Knight Frank. Según el Prime Global Cities Index de esta consultora, que mide el comportamiento en los precios de las viviendas prime de 44 ciudades mundiales durante los últimos 12 meses, hasta el primer trimestre de este año, los precios en Madrid han subido un 7,6%, por encima del 6,6% de Miami, un mercado que continúa mostrando un crecimiento robusto a pesar de las difíciles condiciones del mercado.

Miami, ¿el nuevo Silicon Valley?

Los compradores extranjeros no son los únicos responsables del boom inmobiliario en Miami. La baja fiscalidad ha atraído a numerosas empresas, especialmente procedentes del sector tecnológico y a numerosos inversores. Incluso el alcalde de Miami, Francis Suárez, llegó a decir que Miami está lista para convertirse en el nuevo centro tecnológico de Estados Unidos, con posibilidades incluso de desbancar al gigante Silicon Valley, de ser el nuevo Wall Street.

Florida no tiene un impuesto estatal sobre la renta, lo que la convierte en una opción atractiva para los inversores que buscan ahorrar dinero en impuestos. También ha implementado medidas adicionales de reducción de costes para atraer inversores, como incentivos fiscales para nuevos desarrollos. Asimismo, con un impuesto de sociedades del 5,5%, han sido múltiples las multinacionales del sector tecnológico, financiero y legal que se han trasladado a Florida desde centros económicos dominantes en Estados Unidos, como Nueva York, Los Ángeles o Chicago, alegando los atractivos tipos impositivos, un aumento de la criminalidad en sus lugares de origen y el auge del teletrabajo. Citadel, Microsoft, Blackstone y Goldman Sachs son solo algunos ejemplos.

El fundador de Amazon, Jeff Bezos, una de las personas más ricas del mundo, compró una mansión de 90 millones en Indian Creek Island, en Miami Beach, un enclave exclusivo apodado 'búnker multimillonario', una lujosa comunidad isleña del condado de Miami-Dade. Bezos ya compró hace un año la mansión de al lado por 68 millones. Su mudanza a Miami le ahorrará cerca de 600 millones en impuestos, que son los que habría tenido que pagar al estado de Washington en concepto de impuestos sobre ganancias de capital por la venta de 2.000 millones de dólares en acciones de Amazon solo porque la venta se registró en Florida.

No es un fenómeno aislado. Kenneth Griffin, fundador y CEO de Citadel, una de las firmas de inversión alternativa más grandes del mundo, trasladó su sede personal y profesional a Mainland Miami, provocando un efecto llamada entre otras compañías. Elliott Management y Point72 Asset Management también han trasladado sus cuarteles generales o se han expandido hacia Florida. No obstante, como apuntan los expertos, Miami tiene un largo camino por delante si realmente quiere competir con Nueva York.

"Miami es un atractivo para todo tipo de inversores. Los recientes movimientos de grandes magnates del mundo hacen que suba la cotización de viviendas en esta región, lo que hace que aumenten los precios dada la ‘exclusividad’ de la zona. Asimismo, las oportunidades que está generando el mundo del deporte, como el fichaje de Lionel Messi por el club local, el Abierto de Tenis de Miami, el establecimiento de franquicias clave de baloncesto y hockey o el interés de la FIFA por alquilar oficinas en Coral Gables con vistas a la Copa del Mundo de 2026, están haciendo que la oferta aumente incrementando los precios", explican desde Knight Frank.

Los ultrarricos, sin embargo, siguen luchando por hacerse con una porción de la costa del sur de la Florida, según The Wealth Report, mientras que los promotores llevan años trabajando para ofrecer un producto que cumpla con las expectativas de una demanda cada vez más exigente y en ubicaciones privilegiadas. Y, si bien Miami Beach y Miami han sido durante mucho tiempo paraísos para las propiedades vacacionales, una de las principales diferencias que observan desde Knight Frank es cómo los compradores comienzan a buscar residencias para vivir todo el año, situación que se repite en otros destinos de lujo tradicionalmente turísticos como Sotogrande o La Zagaleta, en España.

Citadel, Microsoft, Blackstone y Goldman Sachs, entre otros, han aterrizado en Miami

Por otro lado, a pesar de la pequeña fuga de compradores latinoamericanos, Miami sigue siendo uno de los principales destinos para los compradores de viviendas de otras ciudades importantes de Estados Unidos, principalmente Nueva York, Washington, D.C. y Boston. A nivel nacional, el 3% de los compradores de vivienda de esas ciudades consideraron mudarse a Miami desde fuera de las áreas metropolitanas, lo que destaca el atractivo de la ciudad a una escala más amplia.

Dado que la demanda se mantiene estable y los precios suben ligeramente, no hay indicios de que el mercado inmobiliario de lujo de Miami se enfríe significativamente en 2024, según los expertos. Sin embargo, hay algunos factores que podrían afectar al mercado en el futuro como una posible subida de los tipos de interés, lo que podría encarecer la financiación de la compraventa y enfriar las ventas, pero también cambios en las políticas de inmigración o en el entorno macroeconómico a nivel mundial.